王石，这回你还解释不？

老赵 — Fri, 26 Dec 2008 03:17:00 GMT

2007年12月24日，王石在做客央视《经济半小时》节目时，首次发表了“拐点论”，并号召年轻的中产阶层白领“等三四年后再买房”等观点，之后被记者抓住大做文章，业界亦广泛讨论，王石成为焦点。

时隔不久，老王专门接受媒体采访，“澄清”自己的观点，并在多个论坛场合解释过，认为媒体断章取义，大家理解有歧义。而从2007年底至今（2008年底），一年的房地产市场变化，似乎也印证了老王的“拐点论”，如今媒体、业界已鸦雀无声，事实还需争议吗？

而再回顾过去一年万科的表现，战略调整、战术配合、降价出货、快速套现来看，万科做对了。背受骂名、遭受围攻、质疑无意、空谈误国，唯有行动才为自己赢得了机会和未来。

尽管万科现在“不缺钱”，但销售量逐月的负增长，在这种市场重压之下，相信再也没几个质疑“降价套现、弃价保量”的大佬了。买不起的就等，买得起的就买，这仍然是“正确”的观点。去年王石的观点之后，有了万科一连串的动作，那么今年王石的观点之后，万科又会有什么动作呢？

谁的“危”谁的“机”？别忘了万科一直在成熟的“住宅产业化试验”，规范化、标准化、流水线的生产方式，以及大宗采购带来的低价、成本控制，将再次加大万科在同业中的竞争优势。万科的加大小户型、精装修比例既符合市场需求，又符合“国三条”精神，市场风险低，政策性融资以及自身资本市场等多渠道融资，几乎完全符合有实力、有品牌企业进一步扩张的可能。

如果说2007年因为房价暴涨，全国人民的呼吁引起中央的重视，而后才有了一系列的调控政策出台，才有了2008年的市场表现（当然金融危机的出现是个意外），那么2009年呢？相信2009年中央出台政策的步伐可能会放缓，三月北京“两会”之后地方政府的实施细则可能会逐步出台，政策效应的显现在于地方细则的执行性、细致性和力度。但市场究竟好与坏、坏到什么程度，跟开发商的主动性和努力有很大关系。中央已经表态开发企业“以合理价格促进销售”，是死是活，自己做主吧！

我的关联博文：曲解王石，话里有话

2009，难说？！

老赵 — Thu, 25 Dec 2008 05:25:00 GMT

凄凉也好，郁闷也罢，2008年就剩一个星期了。报业房展、体育中心房车联展均可看做是这个年末的最后一击，百脑会说：行动者，有未来。

整年的统计数据还未出来，但从目前已经出来的有关数据：1-10月，珠海全市商品房施工面积为1033.63万m²，竣工面积为318.41万m²；1-11月，全市商品房施工面积、竣工面积的增幅继续攀高，同比增幅分别达32.8%和54.2%，即全市商品房施工面积1372.66万m²、竣工面积490.98万m²，而销售面积据业内公司统计截止本月中仅130多万m²，加之房展促销因素，年底也冲不过150万m²。

仔细分析数据，今年比较“特殊”的5月，是因为入户政策取消，而使得该月短期促销成交量放大。而从历史来看，珠海前几年每年的成交量一直徘徊在120、130万m²上下，与全国各地情况类似的2007年，疯狂性的达到360万m²，但历史还会重演吗？结合珠海的人口数量、经济特征、消费能力、人口增长和住房改善情况，每年130、140万m²的销售量基本正常。我们必须认识到，结合2008年宏观经济的急转直下，诸多调控政策影响，珠海房地产的销售量是健康的，平稳的，较之其他城市销售量的萎缩程度是可以接受的，是一种正常回归。

总量如此，那么个案呢？可以肯定，心态平和、识时务者已经落袋为安，故作镇静、其实不安者诚惶诚恐。

尽是一堆量的数值，不说价吗？的确，价格，对谁都重要。但我们面对这样的市场环境，你还仅仅围绕“价格保卫战”吗？（岭秀城说：我们不谈价格，谈价值！）2009，我们该怎么说“活着的价值”？

有人说珠海的开发商不缺钱，至少不缺开发的钱，缺的话就是结算的钱，只要过了年关，撑个大半年一点问题都没有。明天很美好，但我们至少要撑过今天，我们看到的是几个大盘已近乎冬眠，还有那么多后来者信誓旦旦。数据最能说明问题，数据也会骗人，我们姑且认为数据有一定的参考价值吧。惊人的开工量、竣工量和萎缩的销售量形成巨大反差，尽管经济形势不容乐观，但房地产市场的恶战在所难免。

就这么多人，就这么大城，开发了这么多房子，我们去哪里淘客去？珠三角、港澳、内地客会来吗？他们看得上你的“豪宅”、买得起你的“别墅”吗？难道我们歇斯底里的吆喝，让珠海人每人手握多套房？

限制开工量、消化竣工量、调控产品供应结构，也许这是2009年政府主管部门最应该做的事。我们还不知道历史存量或者空置有多少？

中央政策已经三令五申建设保障性住房，珠海的措施就是建经济适用房、廉租房？曾经公布的数量够不够？会不会冲击商品房市场，珠海有何良策？广州的限价房出售曾一度热销，并拉低周边房价，但如今却少人问津。缘何？限价房房价也不低？限价房工程质量差，业主拒收楼？北京最近做的一件事似乎有借鉴意义，就是由政府收购一些普通商品房，然后按照政策再实物补贴给中、低收入群体。

中央的政策同样体现在促进二手房的流通交易上，倘若二手房大量上市，增加市场供应量，又对新房价格产生正面竞争，市场又将是何等景象？

不用想象，促进楼市交易量的政策还将“亦步亦趋”的出台，保增长、促消费是主调，这个目标实现不了将会很麻烦，但“松投资”能否加大空间是关键，或者是“底限”。“国三条”在珠海又会有什么样的地方细则呢？即便我们的政府既有经济头脑又有政治智慧，但房价、成交量要到2007年那是绝对不可能了。一个由浅入深的市场调整，将从2009年真正开始。