1、 土地
1.1 土地供应情况
1.1.1 2003至2005年土地供应汇总情况
1.1.2 近两年珠海公开交易土地明细情况
1.2 影响土地供应因素
1.2.1 市场因素
1.2.1.1 政府财政压力。由于珠海正在进行跨跃进式发展，“十一五”期间许多大型基础建设工程需要充足的资金，有相当部份是需要政府承担的；更有建立和谐社会（社会保障与民生问题等）的政治要求，对政府的收支平衡提出了比较高的要求。政府有多种办法解决，比如引用外资，加强税收等，但同时非常有可能对土地提出要求，比如人为提高土地价格、增加土地的供应量等来增加政府收入。
1.2.1.2 人口因素。珠海的“十一五规划”与“2000—2020城市整体规划”对珠海的经济总量、增速、人均量都有清晰的指标，珠海在控制户籍人口增长的同时，又需要增加城市人口，否则经济总量与发展速度上不去，而人均GDP与可支配收入又没办法提高，珠海到2010年达到人均GDP一万美元，控制人口很关键。如果户籍人口和常住人口增加，理论上土地供应会增大，但人均GDP与可支配收入会相应减少，人均居住需求标准降低（2010人均面积政府指导为25平米），所以，土地供应受人口数量与人口结构的影响较大，而且很复杂。
1.2.1.3 城市功能定位。珠海2006年的产业结构比是2.7:55.4:41.9，但城市发展的方向是第三产业的大幅度提度，珠海城市规划里也清晰表明：成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。珠海城市发展可依托的外部环境有：东面加强与深圳、香港的联系，西面受中国——东盟自由贸易区影响发展，北面与中山的接壤希望寄托于“9+2泛珠海三角区” 发展平台。珠海城市功能定位决定了土地供应结构与布局。
1.2.2 政策因素
1.2.2.1 政策影响土地供应的时间。城市的发展依赖市场规律，可俗话都讲“人的胡子是鬼栽的”，共产党领导下的中国无论是对人对事的控制都是绝对的，目的只有一个：稳定！政策更多的时候是对市场规律的时间参数做出修改以求稳定。比如珠海是一个旅游城市，市场需要一定量的旅游高端产品，目前国家宏观调控与建立和谐社会的要求影响了这种土地的供应时间，但最终还是要由市场来决定的，只是在社会和谐、稳定的基础上改变了供应时间而已。
1.2.2.2 政策影响土地供应结构。城市发展有相对的时间要求，政策的时间性有时与规划的时间相矛盾，政策首先影响市场需求，土地的供应结构就会随市场需求变化而变化。比如“90/70”政策就会改变一些原来的土地供应结构，但改变不了城市规划的总进程。
2、 金融
2.1 相关参数分析
2.1.1 2004到2005年，固定投资增幅为19.6%，房地产开发投资为22.1%；2005到2006年，固定投资增幅为16.7%，而房地产开发投资为28.7%。房地产开发投资增长较快，高于固定投资增长。
——数据来自珠海市统计局
2.1.2 政府财政收支情况表明，2004到2006年政府的收入增幅明显超过政府支出的增幅，与上面的社会投资分析相结合，房地产开发投资与财政财政收入在同一时间内都较快增长。
——数据来自珠海市统计局
2.1.3 从社会借贷看出，从2004到2006年，社会存款余额（含居民储蓄）增幅明显高于社会贷款余额。相反贷款余额增幅很小，增幅分别为05年的1.7%和06年的7.6%。
——数据来自珠海市统计局
2.2 影响金融因素
2.2.1 政策因素
2.2.1.1 政策对金融的总体要求是稳定。珠海的社会投资、财政收支、社会借贷都是很平稳的。
2.2.1.2 政策对金融的影响具有时间性和针对性。珠海目前有增加政府收入和增加金融贷款余额的压力。
2.2.1.3 政策对金融的影响有利有弊，有得有失。04年政府收紧银根，降低了中国经济发展的金融风险，限制了国有资本流动性，给境外资本提供了可乘之机，国外资金大量流入与中国金融政策息息相关。珠海房地产的资本市场将会迎来外资（珠海之外的境内外资金）的春天。
2.2.2 市场因素
2.2.2.1 市场因素与政策因素相关联。由于市场的客观发展形成问题，特别是一些矛盾问题，靠市场自身规律是不能解决的，这时就产生了政策因素。
2.2.2.2 对不同社会资源的不同利用是金融的重要市场表现形式。从产业结构上房地产是第三产业，远期第三产业将超过第二产业在国民经济中的比例，但珠海目前正积极发展第二产业；对房地产行业来说，金融在房地产资本市场、开发基本金、产业流动金等不同链的资源分配随市场变化影响较大。珠海的资金流向在不同产业与行业正在发生变化。房地产的外资会越来越多，开发企业的融资平台由于中国的金融政策而发生重大变化，信托、基金、股票越来越活跃在房地产业。
2.2.2.3 对利益的再分配是金融另一个市场因素。王志钢著名的“五马分肥”理论直面了房地产业利益的分配原则，各地政府之所以大力发展房地产是因为利益分配问题。从珠海的政府财政收支平衡、社会借贷、外来投资都说明珠海房地产需要一个强势发展。
2.3 珠海房地产金融的显著特点
2.3.1 珠海房地产项目在资金回款前作土地抵押。根据珠海建设局数据，在发放的143个预售项目中有69个项目的土地被抵押。
2.3.2 房地产金融服务的总体水平不高。各银行在房地产行业的影响差异明显，不同银行、不同开发项目的服务内容与方式都有不同，落后于行业发展要求。
2.3.3 珠海房地产金融将快步革新。中国入世6年、珠海的产业发展等市场客观要求革新珠海的房地产金融市场。
3、 供需关系
3.1 供应
3.1.1 2004-2007珠海市商品住房建设与销售情况
3.1.2 “十五”住房主要供应特点
以商品住房为主，政策性住房为补充；
户型结构90-140平方米之间的户型约占50%。；
2006年珠海市区房价与收入比将近6：1；
截止2006年5月，珠海市公积金缴存人数已达187527人，累计缴存总额36亿元，累计发放公积金购房贷款10082户约计12亿元；
常住本市的市外人员逐步成为珠海新建商品房购买的主力军，二手房的购买者则是从以市内人群为主。
——注：（数据载自建设局、规划局）
3.1.3 “十一五规划”住房供应计划情况
3.1.3.1 年度住房建设计划表——资料来源于市建设局（单位：万平米）
3.1.3.2 年度用地供应计划表——资料来源于市建设局（单位：公倾）
3.2 需求
3.2.1 “十一五”珠海住房需求量
根据珠海市建设局、规划局的规划报告，“十一五”期间的需求量通过三种方法比较后得出为2010年珠海住房需求总量为1105万平方米。注三种方法：
人均住房面积指标推算法：总需求为1755万平方米。
新增人口人均住房面积指标推算法：总需求为1105万平方米。
分类需求推算法：总需求为868.4万平方米，基中廉租房需求1650套，8.2万平方米；经济适用房需求总面积为60.2万平方米；商品住房需求约800万平方米。
3.2.2 住房需求特点
非户籍购房需求依然强劲刚性，对产品结构要求会更加多样化；
根据“十五”住房特点与“十一五”人口规划，非户籍人口在珠海的住房需求将强势增加，新增非户籍的人口结构变化引导相应的住房产品结构变化。
户籍人口住房要求特点是套数增加大于面积增加；
“十一五”户籍人口增长控制在8‰，“十五”期间家庭总户数的增幅明显，同时户均人数比减少，特别是香洲中心城区，单人家庭户数比例达18.9%。
住房需求将从现有的中心城区向唐家湾、南湾、前山等次中心城区快速分化；
环境控制使中心城区的房地产开发将以旧城改造为主体，其产品的性价比低于政府引导房地产发展的唐家湾、南湾、前山等地，需求将根据这一市场规律快速分化。
住房需求会出现分化：高端产品需求与社会保障需求；
旅游城市功能定位与区域特点、和谐社会发展、产业结构调整对住房供应结构提出了分化要求。
非户籍人口的住房需求对珠海整体住房需求起拉动作用；
珠海自身经济、人口发展带来的住房需求有限，随着珠海与广州、深圳、香港的进一步融入，非户籍人口的住房需求将成为珠海市场住房需求的重要部份，特别是高端产品市场。
居住对城市功能配套提出更高的要求。
由于珠海地势地貌（中心区被山阻隔）、海滩（情侣路）与坡地的控制（25度以上禁止开发）、非户籍住房需求等特点，使得居住对城市功能的配套提出了更高的要求。
1、 珠海房地产发展的特点
1.1 区域特点
1.1.1 地理位置特点。
珠海市位于珠江河口区域，珠江口西岸，濒临南海，东与香港水路相通，南与澳门陆地相连，西邻新会市、江门市，北与中山市接壤。陆地海岸线和岛屿岸线长达690 km。地势平缓，自西北向东南倾斜，依山傍海，有奇峰异石和优美的海湾、海滩。海上岛屿星罗棋布，有大小近海与远海岛屿146个，有“百岛之城”的美称。珠海一年的常向风为东风。夏季以东南风为主，冬季以东北风为主。
1.1.2 地形地貌等特点。
地貌形态明显受北东、北西向构造线控制，大陆地面坡度较和缓。占总面积52.88％的冲积海积平原、海积平原的坡度均在3°以下；坡度在25°以下的能机耕与垦殖的面积为1103.52公里，占总面积的84.24％。
珠海市地貌类型表
以香洲区的卫星地图为例
1.1.3 规划住宅分布图（2001—2020）
1.1.4 特点描述
海岸线长，海景资源丰富，情侣路的规划制约了海景资源的利用；
受城市功能定位、地势地貌的影响，香洲中心区的各板块往外（靠山、靠海）边缘发展空间不大，旧城改造将是中心城区的重心与核心，旧城改造项目的发展压力巨大；
前山河的改造将是珠海城市发展的关键所在。珠国储2005-13地块的交易过程充分说明了该区域的特点；
翠微、翠前、前山片区的发展对珠海城市发展作用巨大；
斗门、唐家的发展对城市道路建设依赖性太强，片区发展受制性强；
岛屿开发将会成为珠海房地产的另一个显著区域特点，出现高端产品，强化珠海旅游城市功能。
1.2 产业特点
阐述产业特点有很多种角度与理论，在这里，不妨尝试从产业的参与者：开发企业、政府管理、产业服务、从业人员几方面来加以说明。
1.2.1 珠海房地产开发企业情况
根据珠海市建设局2006年10底的所颁发房地产开发企业资质统计数据，全市共计269家开发企业，贰级以上企业只有8家，肆级以上企业39家。在39家中有15家企业属于有限责任公司，外资只有6家。大多数单向开发企业是有限责任公司和港澳外资企业。
1.2.2 政府监管房地产特点。
与深圳、广州等政府监管相比，珠海的政府监管特点十分显著。
房产与地产的分离管理特点；
由国土局与建设局分开管理房地产产业中不同权限与权利，没有一个由政府多个功能单位组成的房地产管理局，政府对房产与地产的监管不够系统化。
产权与财税的分离管理特点；
为保证政府利益，产权在发生任何变更前必需先通过独立的财税监管。
政府金融监管特点；
约50%公示预售项目将土地抵押给金融机构，政府通过强化对金融（预售款监管账户、公积金等）的监管来加强对房地产项目的监管。
产权管理特点。
将房产权的多项权益分拆管理，比如将抵押、收益、处分等权益分离出他项权进行管理。
1.2.3 房地产服务业的情况
根据珠海市建设局资料，2006年底全市物业管理一级企6家，二级8家，三级136家，物业管理整体水平不高；
目前没有专门的房地产行业协会对房地产相关行业进行规范；
加盟珠海房产之窗网站的房地产服务中介机构99家，本土中介企业市场占有率高，外地中介机构正在市场快速发展；
房地产服务业中的可行性研究，产业评估，营销策划，销售代理，广告创意、表现、制作等等专业性领域没有市场细化，阻止了专业水平的提高；
房地产服务业中的法律、保险、评估、融资等服务的独立性不强；
特报与南都两家主要平面媒体对于市场的竞争从侧面反映出本地房地产服务与外来房地产服务的竞争状况。
1.2.4 从业人员情况
根据2006年珠海年鉴数据，2005年珠海房地产从业人数比上年增长12.9%，总数为21079人；
2005年年平均工资比上年增长7.5%，为23886元，其中国有企业平均工资最高为27379元；
2、 珠海房地产发展的方向
2.1 珠海房地产发展的动力
2.1.1 珠海房地产发展的拉动力是外来资金与外来需求。
2.1.1.1 以外来资金与技术带动本地的经济与产业是中国经济发展迅速最直接的原因。通过近三十年的改革开放经验，利用外资多、质量高的地方经济发展就快、就好。珠海近五年GDP增长变化与实际外资投资变化是相吻合的，中山、深圳都一样，特别是珠海的工业不够发达，自身经济的带动有限，对外资的需求就更为迫切，我们通过对比可以看到：珠海与中山在引进外资的竞争相当激烈。
2.1.1.2 珠海的地理位置决定了它的城市功能定位，从而决定了城市的产业结构最终发展是以第三产业为主。珠海在“十一五”规划里的项目大多数是城市基础建设和高科技产业，珠三角地区经过三十年的迅速发展，在产业布局、城市功能定位等方面都出现了矛盾，区域的协调发展要求城市功能间的互补，城市功能外溢、分流是市场所需要的，珠海的城市发展要区别于深圳、中山、东莞等珠三角地区。第三产业所依托的一个重要指标是人口，珠海的人口发展方向是在严控户籍人口增长的同时要大力发展非户籍人口对珠海的经济拉动。
2.1.1.3 珠海在珠三角城市中的显著特点是环境优美，更适合居住。制约珠海人流的是珠海的对外交通状况，随着珠海与广州、深圳、香港三地的交通发展，会迎来更多的人留在珠海居住。
2.1.1.4 外来居住需求与珠海本地居住需求有明显区别。珠海本地居住需求是钢性的，实用性比较突出，需求不够多元；外来需求与珠三角区域经济发展和珠海城市发展进程有关，需求钢性不及本地居住要求，外来需求多元化，享受型、投资型特点明显，对居住的综合性能要求高。
2.1.1.5 外来信息高于珠海本地信息。在开发、运作项目理念与经验上，深圳、广州、香港等都领先珠海，珠海的城市化发展需要这样的外来信息来提升自身的专业水平。
2.1.2 珠海房地产发展的推动力是珠海经济的平稳增长。
2.1.2.1 经济增长需要房地产业的拉动的同时也为房地产业的发展提供了基础支持。经济的平稳增长增加了居民购买力，增建了城市基础设施，优化了城市功能，为房地产业的发展提供了更多的空间。
2.1.2.2 经济平稳增长为房地产的超前发展提供源动力和理论基础。房地产由于开发周期长、资金占有大、对相关产业拉动力明显等特点，产业提前发展、提前消费等要求压力大，预售制度就是很好的例子，经济的平稳增长会提前透支对房地产的支撑力。这也是各地房价偏高（高于当前居民购买能力）的一个重要原因。
2.1.3 珠海房地产发展的持续力依靠产品结构、市场管理。
2.1.3.1 房地产自身的产品核心是产业持续发展的前提条件。科技的发展，人民生活水平的提高为产品的创新提供了支持与动力，房地产的消费性与投资性决定产品的核心是市场产品结构，适合需求、带动需求、与时俱进、科学合理是实现产品结构优化的重要方法。
2.1.3.2 房地产资金链长，数量大，关联行业多，市场影响大等特点，对管理的要求高。房地产业的利益分配点多、总数大，市场的参与者也多，珠海乃至全国的房地产发展时间都短，可借签的管理经验少，同时，中国的房地产又关系到社会保障等民生政治问题，行业发展对政府的市场管理提出了很高的要求。珠海政府目前对房地产行业的整体管理水平滞后，比如前面分析过程中提到的产权管理（建设局、国土局、财税局的分工）、中间行业还没有行业协会的管理等等，随着与广州、深圳、香港的深入合作，政府的房地产管理水平需提高。
2.2 珠海房地产发展过程的主要矛盾
2.2.1 产业发展要求与城市发展要求的矛盾
2.2.1.1 时间矛盾。珠海“十一五”期间重点发展的不少工业项目，如PTA、振戎芳烃、聚苯乙烯、丙烯酸脂、聚四氢呋喃、科迪化学、丽珠制药、格力电器、钻井平台设备制造等，珠海需通过工业发展来带动城市基础建设，满足城市定位要求，在一个较高的平台（形成既定配套的旅游城市）上来发展房地产，结果就是土地收入增加，产品品质提高，更进一步提升城市地位，因此，在“十五”期间珠海房地产市场的供给量差不多都控制在不超过200万方，并且销量、供应量变化不大。但是因为政府对房地产市场的管理不科学：比如为了及时扩大内需就在短时间内改变住房供应方式，将全国人民的住房要求都市场化、货币化，由于力量的短时间释放形成产业过热，政府忙于进行市场供需调控（收紧地根与银根），人为改变市场客观供需关系（多条限制如90/70等），这种条件下广州、深圳等地高资金、高密度的房地产业迅速发展使得其效应功能外溢，很大程度上波及周边区域，包括珠海。珠海既有的城市发展计划与客观的房地产行业发展出现了时间上的矛盾。珠海是顺应区域行业发展势头还是按既有的城市发展规划进行严格的市场控制？2007年珠海商品房供应增加突破200万方可能是政府的一个信号！
2.2.1.2 空间矛盾
空间布局：珠海城市发展起步晚、底子薄，经济发展的速度不慢但体量小，房地产的发展更是向中心区域高度集中。珠海的城市发展要求空间外延，尽快以工业发展带动次中心区的城市发展，但是由于地形（西、南靠海，东靠珠江口，北接中山），交通缺泛依托，城市发展空间布局全靠城市本身引导，所以城市发展的要求与现实客观的房地产发展存在空间布局上的矛盾。以深圳关内、外例子来加以说明：02年关内外房价相差只少一倍以上，但是关外的经济（工业发展）很强劲，随着关内建筑用地减少而房地产发展过快，如何引导关内外市场布局是关键，市场最后是以关外的房地产迅速发展来解决城市发展与房地产发展的空间矛盾。珠海与深圳不同的条件是：深圳的关外有东莞、惠州的强势发展作支撑，但珠海的西部发展依托什么？北部的中山有多少支撑力？珠海的东部（与深圳、香港）不能外延发展，西部的发展只能是纸上谈兵，尤其是房地产的发展！
空间思维：景山一号、山海一品、华发九洲、龙园8号的海景产品至少在13层以上，还只能算勉强，议论中的珠宾项目要建很高。情侣路规划与25度坡度开发限制，使香洲的房地产发展与香洲的城市发展形成了空间思维上的矛盾。城市总体发展要求城市建筑在保护环境的同时有层次，同时适应市场变化也要有一个层次，但珠海香洲目前的建筑没有这个指标，这是因为有这样一个市场问题：香洲的旧城改造项目（成本高，但商业有限）如果不能依托山景、海景，价格怎么才能上去？价格上不去谁去做旧城改造？价格上去供应给谁？珠海城市发展需要中心城区的旧城改造与次中心区的迅速发展，但房地产是根据市场需求来发展自己的空间。离山、海越来越远，建筑高度越来越高的房地产项目，充分阐明了珠海的城市发展要求与房地产发展在空间思维上的矛盾。
2.2.2 供需结构矛盾
2.2.2.1 珠海的供需矛盾主要体现在供需的结构上面，影响供需结构的主要因素是珠海的人口因素。珠海人口有几个显著特点：总人口增量小，户籍人口增量大，暂住人口从03年开始减少；户数增长比快过人口增长比，户均人数减少；单人家庭增多，只有一个户口的婚姻家庭占婚姻家庭总数的62.9%（政府05年1%人口抽查公告）；人口老龄化。珠海的人口因素形成了一个特殊的市场需求：非珠海人口（没有珠海户籍或没有在珠海工作的人）通过在珠海购房成立珠海家庭（户口家庭），老年人口特征较为突出。非户籍的外来钢性居住需求加上外来投资需求影响着珠海的整体供应结构，由于这种需求有一定的钢性与不确定性（必需要有房，但合适的面积因为居住人口不确定而变得不确定，外来投资、投机又把这种不确定因素进行了叠加），就形成市场的供应结构矛盾。
2.2.2.2 供需结构矛盾的主要表现方式。珠海的一些项目开发出现了与许多城市项目开发不同的特点，如高容积率做大户型，低容积率做小户型（相对）。每一间，容积率3.14，有87的两房；万科3.9，有90的两房；海怡湾畔0.4，旭日湾1.1，有70多的产品；景山一号4.95，全是120以上，山海一品、华发九洲、东方傲景呢？在产品结构有些问题，供给方式也就根据产品结构出现一些矛盾：品质越好、档次越高（或资源占有越丰富）的项目的入住率（区别空置率）越低，空置越低，换手率越高。
2.2.2.3 供需结构矛盾的影响。房地产业的发展受制于多种因素的同时也有一些不以人的意志为转移的特征，比如房地产的不可移动性。房地产的供需关系是随着社会发展而变化，珠海房地产业的发展不应只解决目前的供需关系，要重点考虑珠海的城市发展。外来需求引导着珠海房地产的发展趋势是不可改变的（珠三角区域发展，城市功能外溢），抵制没有用，盲目的被引导更是不可取，应该结合外来需求（不确定性、投资性）与珠海城市发展规划，建立可持续发展的供需关系，借这种力量进行科学的城市发展与产业发展。前一轮房地产风险的结果是烂尾（全国都是，尤其改革的前沿），新一轮风险结果就是死区、死城！
2.3 珠海房地产发展方向
2.3.1 产业发展的方向
2.3.1.1 土地：珠海土地资源丰富，房地产发展空间大，珠海既定城市规划不会改变（政府为保证土地增值空间），土地供应有几个方向：中心区的城中村改造与历史土地清理；加快城市基础建设与工业发展来引导房地产向次中心区分化；以岛屿等特有开发条件吸引外资进入珠海进行房地产高端产品的开发。从而改变房地产的布局，促进城市发展。
2.3.1.2 金融：珠三角区域经济发展强劲，特别是香港经济复苏与澳门经济的超速增长，广州、深圳的房地产业发展迅猛，其城市功能外溢；中国经济快速增长，人民币升值压力吸引游资等因素，使珠海的房地产金融市场将受到外来资金的冲击，资金平台扩大，会形成市场波动，珠海会产生相应的金融调控政策，政府将引导资金进入珠海重大基础建设项目，政府对资金的引导决定了珠海的房地产发展结果。
2.3.1.3 供需关系：
人口发展是影响供需关系的一个重要因素。珠海地处内陆边沿，交通发展受制约，目前工业不够发达，人口流动、外来人口仅靠旅游吸引，其增量有限。不管珠海目前房地产需求是投资性强还是居住性强，这只是一个过程，住房最终要被人使用，珠海会让更多的人居住在珠海。
供应结构发生变化。外来开发（含合作）将引导珠海的高端市场，政府对中低档项目的控制将加强。市场产品的层次分明（两极分化明显），政府会针对性加大增量：引领房地产往西发展，同时加大中心区的旧城改造与土地清理的力度。
需求多元化。外来的需求（无论投资还是居住）会随珠海的城市基础建设、周边城市功能外溢而变得多种多样，珠海本地需求也会随着珠海及澳门的经济发展带动而层次越来越明显。需求与供应的多元化符合城市发展要求与政府宏观调目的。
2.3.1.4 管理供需关系的平台将跨跃发展：政府、开发、居间服务商（中介、媒体、法律、广告等）将向广州、深圳、香港靠扰，房地产交易市场将会被规范。
2.3.2 产品发展的方向
2.3.2.1 产品多元化：市场需求的多元化、珠海本身地形地貌、珠海现有的产品形态、国家宏观调控等因素对珠海房地产产品多元提出更高要求。珠海现有的许多产品的规划、户型、园林、工程等指标原创性很差（珠海有而其它城市没有或者珠海先有），这与珠海的开放度有关（市民的发展要求被政府给压制了：政府办公时间，公共服务如银行营业时间等）。珠海产品多元化的内容包括：超高层建筑、高科技含量建筑、生态建筑；loft、花园洋房、酒店式公寓、变化的错层等；产品的供应与使用也多元化，比如产权分割（产权式酒店等）、多元物管。
2.3.2.2 产品分化：产品的多元化不能准确表现分化，产品分化的重要现象是两极分化：高端产品与社会保障产品。珠海的岛屿开发将引领珠海高端市场产品，珠海目前对外推广（航展、赛车）影响有限，自身经济与区域经济支撑更有限，但珠海发展高端产品的硬件在，相信随着国际资本的流向趋势，珠海的城市发展与房地产发展将在高端正产品带动下跨跃进式发展；对于社会保障产品，由于社会主义制度，要解决民生问题但又不能影响经济发展，政府的补贴与控制将更多的表现出来。
2.3.2.3 产品区域特点：珠海目前多数住宅项目容积率控制在2.0以内，建筑密度控制在30%（多数为22%——25%）以内，以小高层为主，且户型比以大面积三房为主，项目以社区自身配套优先于市政配套来解决居住问题。五洲花城、荣泰河庭、岭南世家、华发新城、里维埃拉等都有类似特点。反射出珠海房地产产品的区域特点：珠海地广人少，环境好，私密性好，这对于广州、深圳、香港三地来讲，这个产品区域能提高三地的需求钢性，也是珠海的产品发展的一个重要方向。