灰色晴天

文/ 灰色晴天（陈彬艺） 市场背景:发展阶段 数据来源:中山市统计局 p  房地产投资正处于下行周期的谷底时期 2000年前后，中山房地产市场发展快速推进。以雅居乐为代表的个别本地开发商在城中心驻扎，中山房地产进入中心化发展过程；2002年雅居乐集团率先在城郊开发凯茵新城，继而天英等本地大鳄陆续进入城郊，外来开发商中海，华发抢占城郊资源，城郊房地产的开发将中山带入新的发展周期；步入2004年，宏观调控成为楼市主调，房地产开发投资增幅受到挤压，到2005年，中山地产市场陆续迎来了万科、远洋、中信等一系列知...

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第一部分  宏观资讯分析 1、宏观经济政策 第二部分  城市规划建设及市场动态 1、城市规划建设状况 2、地产市场动态 第三部分  土地市场分析 1、             总体市场分析 n         8月成交面积、成交金额同比大规模上升 从中山国土资源局统计数据显示，2009年8月份全市土地成交宗数172宗、成交面积63.9万平方、成交金额6.17亿元，成交宗数同比下跌10.9％，成交面积、成交金额则分别大幅上升52.1％及77.1％。整体反映大规模地块的成交带动成交面积、成交金额显著走高。 n         月份土地成交面积、成交金...

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文 /灰色晴天 （陈彬艺） 背景： 今年上半年，在各项刺激经济政策得到落实情况下，市场经济出现了显著性的好转。在房地产市场方面：在积极宽松的货币政策刺激底下，本地刚性需求集中释放，“小阳春”、“回暖”、“地王”等字眼充斥着楼市，中山上半年成交量创出了历史同时期的新高。转入下半年，刚需群体在进一步缩减，在政策、大户型、房价等一系列因素的影响下，高成交量的支撑因素有所弱化，后市出现高位盘整的可能性。俗话说：“高处不胜寒”，在高位市场背景下，尤其在二套房限制恢复的前提之下，消费者对于后...

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文/ 灰色晴天 （陈彬艺） 第一部分  宏观资讯分析 1、    宏观经济政策 n         《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》 n         2009年上半年住房平均交易价格通告 第二部分  城市规划建设及市场动态 1、城市规划建设状况 n         轻轨站配套路网建设将启动 2、地产市场动态 n         碧桂园追逐横栏商住地 n         万科勇夺库充地王 第三部分  土地市场分析 1、    总体市场分析 n         7月土地成交规模近年同期最低...

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文/ 灰色晴天 （陈彬艺） 8月10日，中山国土资源局公布了7月份全市商品房销售登记备案数据，令人惊讶的是：7月份全市商品房市场成交规模在市场普遍的“看跌”声中逆势出现了较大的突破。从统计数据反映示，7月份全市商品住宅成交宗数高达5604套，环比上升18.2%；成交面积63.4万平方米，上升17.8%；成交金额28.2亿元，上升25.7%。其中，成交宗数、成交面积是历史成交量次高月份，成交金额更创造出历史月份新高。今年7月份整体成交量已跃升至07年8-9月份的楼市最高水平。 n         高成交量的支撑因素有所弱化...

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文/ 灰色晴天（陈彬艺） 一、             房地产投资建设状况分析 全市房地产开发水平处在近年低位 根据中山市统计局数据显示，2009年1－5月份全市完成固定资产投资166.71亿元，同比小幅增长2.3％，较1－4月份回升5.4％。其中基本建设75.14亿元，增长36.34％；更新改造15.73亿元，增长42.54％；房地产开发投资58.51亿元，同比下降29.94％，今年1－5月份房地产开发投资显得相对疲软，这是自2002年同时期以来首次出现负增长。房地产投资额占固定资产比例也从2008年上半年的47.8％降至今年1－5月份的35.1％，跌幅...

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文/灰色晴天（陈彬艺）1.1土地总体市场分析5月土地成交规模近年同期最低从中山国土资源局统计数据显示，2009年5月份全市土地成交宗数117宗、成交面积37.2万平方、成交金额3.15亿元，同比分别下跌46％、57.2％及30.9％。5月土地市场成交量显著较近年同期要低。附表近年5月份中山土地市场成交状况统计成交宗数成交面积(万平方)成交金额（亿元）2007.540889.15.672008.532886.94.562009.5177（－46％）37....

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文/ 灰色晴天 （陈彬艺） 前言： 在近期市场回暖热朝当中，我们知道这是刚性需求所带动的普通住宅回暖。然而在5月份之后，在整体市场有所回暖的情况下，深圳、上海、北京等大城市的高端类产品成交量显然有所放大，普通住宅带动了高端市场有所回暖。地产泡沫是否因为高端住宅近来成交量上升而有所膨胀？目前，高端住宅发展再一次成为市场关注的热点。 相比于一线城市，中山并没有很多特别“奢豪”的项目。资金的集聚、外来高端客户集聚并不强烈，表现在整个城市的商业价值并不能很好带动高端物业“投资热潮”。 n     ...

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文/灰色晴天（陈彬艺）北京：5月楼市“量跌价涨”深圳：5月新建商品住宅销售均价同比上涨近两成上海：流动性助推回暖楼市度过“红五月”广州：5月楼市成交量创2008年以来新高天津：5月楼市成交均价环比上涨了3.6%5月，房地产市场涨声一遍，各地捷报频传。经过一连数月的需求释放之后，回暖成为了当下市场的主题。其实，中山楼市5月份成交量到底如何？其实，业界对于今年5月显得特别重视。一方面，5月作为惯常的楼市成交旺季是开发商务必全力争取的黄金时期；另一方面，在今...

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文/灰色晴天（陈彬艺）1、全市月度成交状况分析n月度成交量走势分析：“高处不胜寒”，4月住宅成交量环比走低根据中山国土资源局统计数据显示，2009年4月份全市住宅成交宗数4678宗、成交面积53.3万平方、成交金额22.14亿元，环比3月份全市住宅整体成交量有所下滑。成交宗数、成交面积分别下跌7.7％及3.4％。与去年同期相比三大指标升幅均超过9成，今年各月份的整体成交量均高于08年同期水平，累计前4个月成交宗数、成交面积、成交金额同比升幅分别为63....

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文/灰色晴天（陈彬艺）一、商品房市场建设概况n开发投资增幅持续下滑，开发商投资信心不足今年开局之初，随着粤15条，利率优惠等政策的最终出台落实，中山房地产市场在迎来了久违的“小阳春”时节。但全市房地产投资额并没有实质性的回暖，基于开发商投资信心普遍较低，今年1－2月份全市房地产开发投资19.9亿元，与去年同期相比大幅下跌40.4%,这是继去年10月份开始的连续4个月出现下跌情况。[查看详细内容]

文/灰色晴天（陈彬艺）一、土地市场成交分析n月份成交量低位徘徊根据中山国土资源局统计数据显示，2009年一季度各月份中山土地成交宗数均低于150宗、成交面积低于30万方，反映出目前土地市场正处在低位运行态势当中，但成交面积同比跌幅有所收窄。细化到各月份的成交状况，从数据中我们发现今年1－2月份全市土地成交量变化不大。而3月份，由于平均每宗土地的成交面积再次接近2000平方水平，受到成交地块面积整体上升的拉动，促使土地成交面积、成交金额显然有所突破。[查看详细内容]

文/灰色晴天(陈彬艺)n清明——楼市固有的惨淡档期“清明时节雨纷纷……”细雨绵绵，清明雨给人的感觉总是特别“慵懒”，或许就是这么一种慵懒的态度；也许因为清明本身“特殊”的意义；也许因为本地消费者对民风习俗的坚持态度……不管是天气因素因素还是民风习俗影响，每逢清明前后市场或多或少出现冷清的局面。由此，清明节前后早已成为商品房销售固有的惨淡档期。n“回暖”势头难挡历史“潜规则”近日来，不少标杆项目成交量有所回升，由此而促使市面不少楼盘出现价格方面的“企稳”...

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报告框架l研究背景与研究目的l调研报告正文l受访者背景资料分析l本次调研主要结论延伸l置业者需求变化状况调研事项及研究方法说明l备注：趋势分析数据来源第一部分研究背景与研究目的1.1研究背景：买卖双方深度博弈目前，随着宏观经济不确定性因素的增加而出现更为险峻的前景预期。低位波动的股票市场，成为了资金的“坟墓”。不少投资者资金被套已是众所皆知，不争的事实。过去，在通胀高企的形势之下，不动产充当资金贬值避难所的角色。如今政策狠抓投资型需求、财富的蒸发导致部...

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第三部分土地市场分析1总体市场分析n成交规模持续偏软，回暖迹象并未出现根据中山国土资源局数据显示，2009年1月份中山土地成交宗数130宗，同比下跌82.3%。这是成交宗数连续12个月出现负增长，成交规模持续低迷。另外，1月份全市土地成交面积、成交金额分别为19万平方及1.02亿元，同比均下跌超过9成。与上月（去年12月份）相比，成交面积基本持平，成交金额跌幅则达到41.1%。尤其表现出来的是月份总体成交金额较为反复，由此而促使成交均价波动显然较大。<...

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