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楼价是一个全民关注的话题。有房的、没房的，有钱的、没钱的，未成年人除外，人人都紧盯这件事。
珠海楼市价格三年来一路飙升，上涨幅度让人吃惊。据市统计局企业调查队和城市社会经济调查队近期开展的专题调查报告显示：涨幅周期之短、涨幅态势之猛，均为珠海建市以来所罕见。
房地产行业归口管理部门——珠海市建设局同样发出警示。有关负责人明确表示：一些迹象表明，珠海地产业已经有一些不稳定因素苗头，提醒开发商要注意防范风险。
市民的心态也极为复杂。多数人不知“何时该出手？”，他们有的在徘徊中寻找机会，有的徒唤奈何。
一个女市民的炒楼经
谈到珠海楼价，孟女士颇有心得。就因为这两个字，使她从一个普通白领，三年间陡然变身成为一个手握７套房、身家近３００万元的圈中知名人士，她经常奔波于各个楼盘之间，对珠海房地产业了然于胸。为朋友们购房支招，分析楼价走势，几乎成了她每天必备的功课。
孟女士也有郁闷的时候。就在４月４日，她与一家中介公司签订合同，交纳了５０００元订金，订下了夏湾南湾花园一套二手房。这套房子的总价为２７万元，因要走交易程序，双方于是约定几日后交割。７日，她接到中介方的致歉电话，称有人出价３０万元已将房子买走。
中介显然谙熟法律，按照《合同法》关于订金的规定，答应赔付孟女士１万元。３天时间就赚了５０００元，但她并不开心：“这套夏湾的房子是我挑了好久才下决心买的，被别人抢先，的确有点遗憾，后悔当初没有‘强行’交割。”她自信再过一到两年，那套房子可以轻松赚上几万元。
自认为很糗的事还不只这一起。她上月看好前山河东岸一个小区，均价为５５００元／平方米，正准备“下手”订房时，却赶上４月１日前山河改造工程开工，均价每平方米涨了３００元。这让她后悔不迭，“一夜之间商家就突然‘发难’，出手晚了一步……”
孟女士在朋友圈中被誉为“炒房高手”，绝非浪得虚名。她最得意的一笔是来自柠溪东方家园。
２００４年３月，她看中了柠溪东方家园的房子，认为其房价上升的空间会很大，于是便以３０００元／平方米的价格，一气买进了７套，每套房子１００平方米。当年８月，房价开始上涨，一直涨到４２００元／平方米，“我当时出手了５套，等于白赚了两套房子”。
孟女士近期虽有失手，但也有所斩获。她看准了珠三角城际轻轨在前山的落脚点，于是就下手在那里购买了一处商铺，该商铺目前升值已近一倍。她现在手中握着７套房子，她期待珠海的楼价在未来几年上涨。
难以逆转的房价升势
类似孟女士这样的炒楼者，珠海有多少？在房价飙升的过程中，炒家推波助澜作用有几许？虽然这是一个难以量化的问题，但有关部门的调查数据从侧面给出了答案。
市统计局近期开展的专题调查表明，５１３人接受调查，认为房地产价格上涨过快的首要原因是“房地产炒买炒卖现象比较严重”，支持率高达９５．５％。依次排后的另８大原因是：受全国房地产价格总体上涨的影响、珠港澳大桥等重大项目利好因素影响、港澳台及外籍人士在珠海置业增多、新开发楼盘整体素质在提升、可用于开发的土地逐渐减少、国家宏观控制政策影响、珠海经济复苏，经济增速加快和原房价偏低，属于合理恢复调整时期。
一位有着海外生活经历的市民表示，按一般国际标准，房价与家庭年收入之比应为４－６∶１，以２００５年第四季度珠海市新竣工普通住房商品房预购均价每平方米４８８８元计算，如购买一套１００平方米住房需要４８．８８万元，而２００５年城市居民的年人均可支配收入为１８９０８元。按户均三人推算，家庭年均收入为５．６７万元，即房价与收入之比为８．６２∶１，“这远远超过国际标准！珠海楼价超过市民接受能力，从这一点就可以看出。假设家庭没有任何其他开支，买套房子也需要近９年时间。”
调查结果还显示，２００５年珠海市商品房共销售了１６６．２万平方米，销售金额６７．２７亿元，同比分别增长了４３．７％和７７％，刷新了１０年以来的纪录。珠海房地产价格在２００４年上涨１３．４％的基础上，２００５年又创下了增幅１４．１％的新纪录，“涨幅周期之短、涨幅态势之猛均为建市以来所罕见”。
虽然有着国家为抑制房地产价格而施行的一系列政策，珠海楼市却逆北京、广州、深圳等国内一线城市地楼价回稳势态，仍然一路飞扬，丝毫没有放缓脚步的意思。珠海市房地产登记中心提供的商品房预购报表显示，至今年２月，２００６年珠海商品房预购平均价为５０６５元／平方米。市统计局的调查报告则显示，２００５年、２００４年珠海市区新房平均价格分别为４２３６元／平方米、３７１３元／平方米。
市统计局的另一项调查显示，今年一季度珠海房地产业的景气指数出现明显的升幅，景气指数为１６７．７２，运行在“较强景气”区，分别比上季和上年同期大幅提升４７．７２和２５．５９点，并创出２００２年以来新高。相关负责人表示，企业景气指数来自企业家对本企业综合生产经营情况的判断与预期，可以看出，珠海房地产开发商对未来充满信心。
过半市民满腹狐疑
与房地产开发商信心爆棚不同，超过半数珠海市民满腹狐疑。
标题为《房地产价格望而却步》的市统计局专题调查报告中指出，珠海房地产价格大幅上涨，一直牵动着市民的心。对于今年珠海房地产价格走势的判断，被调查者持仍然有较大上升空间的占２０．２％，持相对合理上升空间不大的占２８％，而持偏高有泡沫将要下跌的达５１．８％。
选择上升和下降的人数比例近半，反映出珠海楼价飙升中人们的普遍心态。统计部门表示，专业分析显示，文化程度越高，认为房地产价格将要下跌的比例越高，“尤其是今年以来，市民在‘何时该出手？’的煎熬中心态极为复杂，多数人在徘徊中寻找机会。”
怎样判断房价的涨跌是否合理？北京师范大学珠海分校不动产学院副院长、教授金贻国表示，一个城市房价的上涨幅度应和该城市的人均可支配收入，以及国民生产总值的上涨幅度相当。珠海城镇居民人均可支配收入２００４年、２００５年的增幅分别是１０．５％和３．１％，显然低于１３．４％和１４．１％的房价涨幅。
在珠海房产论坛上，一篇名为《热爱珠海的市民联合起来抵制房地产泡沫》的帖子获得了最高的回帖数，而获得最高点击量的是《欢迎有识之士对珠海个盘进行分析》。从前者似乎可以看出市民对目前房价的不满，后者则显示了市民在众多声音前的迷茫。
有声音认为，珠海房价乃至全国许多地区房价之所以持续走高，是由于户型供应结构性失衡——中小户型供应不足，而大户型、海景房大行其道。对于这一点，许多被采访者都有同感。
金贻国认为，在各种各样的宣传攻势下，一些市民的购房心态有些失衡，从众去买大户型，而实际上中小户型一样住得很舒服。市统计局的调查报告也指出，珠海房地产消费需求呈现明显火爆态势，消费者从众心理非常明显，很多人不知不觉地加入到了“跟着感觉走”和“买涨不买跌”的队伍。
闲置土地足够满足需要
逐利性是资本的最显著特征。市建设局住房与房地产科的统计显示，珠海目前有３７９家房地产开发商。众多房地产开发商加入到队列中，吸引点是房地产业的利润。那么房地产业的利润到底有多大？
据业内专家介绍，房地产开发的主要成本支出包括以下五个方面：土地成本、建造成本、资金成本、营销成本和税金，土地成本一般约占总成本的４０％。据资深人士透露，目前我市竣工销售的房屋，其土地的取得多在数年前，不同地块成本相差很大，从２００元／平方米到９００元／平方米不等。“按这个比例计算，一些开发商的利润空间相当大。”
在实行土地挂牌出让制度后，珠海土地出让变得公开透明化。在众商家的竞逐下，珠海土地价格开始上涨，去年土地平均价约为１５００元／平方米（吉大一地块更是创造了２１２０元／平方米的历史最高价）。
“按４０％的比例计算，楼盘建成后的总开发成本约为３７５０元／平方米。但今年１—２月的商品房预购平均价就已达５０６５元／平方米，仅按这两个数据的差——１平方米１３００元的利润算就足够吓人。如按取得土地和楼盘建成有一年多的时间差，即再加上一年后的房价计算，开发商的整体利润率将会更高！”一专业人士分析时发出惊叹。
开发商高利润，炒家推波助澜，还有其他很多因素，集群造成了珠海楼市飙升。反观珠海土地存量，珠海楼价飙升则显得缺乏现实依据，人为因素过于明显。据市国土资源局的统计，截至今年１月份，珠海闲置土地面积为１４５．１平方公里（１４５１０万平方米），而２００５年珠海市全年房地产销售为１６６．２３万平方米计算。“就算将闲置土地的１／１０用于建造商品房，也足够满足珠海市场近１０年。”相关专业人员分析认为。
政府杠杆能撬动房价
楼价不断飙升，也引起了有关职能部门的高度重视。市建设局相关负责人在接受本报记者采访时，首次明确提请开发商要理性发展，防范风险，避免投资过热。他表示，近年来各种资本挺进珠海房地产业，一些开发商的素质令人担心，“但政府不能干预，因为这些都是市场行为。”
让行业更健康发展，使居者有其屋，政府部门在自己权职范围内能做哪些？金贻国教授认为，在调控房地产市场时，政府必须在不违背市场规律的前提下，充分利用法律赋予的权力，如土地供应、规划批准等途径，采取针对性的措施对房产施加影响。比如，土地一年未用应征收闲置费，两年未用应依法收回，这些措施要坚决贯彻下去。再比如，可能情况下多供应一些土地。
今年４月５日北京公布了该市的《供地计划》，计划中不但提高了土地供应量，还明确提出，在住宅商品房用地中，“优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。”
国家近年来出台了多项打击炒房的政策，如个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过两年转手交易的，销售时按差额征收营业税；又如要求各地贯彻商品房销售合同网上备案，购房实名制等。
在炒楼圈子里摸爬滚打了３年，深谙此道的孟女士对此显得并不在意，“珠三角城际轻轨等工程要等到２００８年才能建好，还有广珠铁路、港珠澳大桥那些更远的规划，珠海的利好那么多，我手中的房子并不急于在两年内出手。只要珠海发展得好，大家总是要买房子的嘛。”