笑傲楼市

珠海新“地王”即将花落南屏

待时飞 — Mon, 20 Aug 2007 10:55:00 GMT

据中广网珠海8月10日消息　珠海新的“地王”地块可能再次花落前山河两岸。昨天，珠海市国土资源局举行2007年度第一批经营性用地转让推介会，总用地面积约90万平方米的10地块撩开神秘面纱。本次推出的十地块均以发展商业、住宅和酒店作途为主。

　　珠海本土企业华发，国内房产巨头深圳万科，香港地产公司和记黄埔等20多家在珠海进行房地产开发的公司出席了昨日的推介会。

　　主城区将推出3地块

　　本次拟出让10地块分别分布在主城区、万山区、金湾区、高栏港和斗门区。据了解，2007年第一批计划出让的10块经营性地块中共有3块。其中，随着前山河改造位于前山河西岸、用地面积达27．6万平方米的南屏东桥村东侧地块，被业内普遍认为是“风水宝地”，有望继华发新城西侧地块后成为珠海新的“地王”。

　　除了位于前山河东岸的南屏东桥村东侧地块外，另两块地块都与不久前搬迁的前山港有一定关系，前山港搬迁后的轻轨前山站附近6．7万平方米用地将以商务办公、酒店等商住用途出让，而前山港搬迁后转至的洪湾工业区将配套8．9万平方米的生活配套用地也在这10出让地块之中。

　　高栏港首推商住用地

　　除主城区的3地块外，本次出让的地块主要集中于西区。其中高栏港将首次推出2万平方米的商住用地，地块位于高栏港工业区周围，将完善高栏港工业区的生活配套。

　　近年来开发比较热的金湾区、斗门区将延续以往的开发热潮，两区都有大幅地块出让。在万山海岛，将出让2000平方米的加油站用地，保证海岛上来往船只的油品供应。

　　在此次推出的地块中，其中轻轨前山站用地以及三灶、井岸等都被作为酒店用地，业内人士认为，随着珠海经济的发展，珠海的相关配套产业将迎来更大的发展机遇，特别是酒店式公寓将会很受欢迎。

　　具体规划以最后公告为准

　　“本次推介仅是抛砖引玉”，珠海市国土资源局局长郑潮龙认为本次推介会主要是向开发商对地块进行推介，开发商对于具体规划方案可以提出相应建议，具体的规划方案将以最后公告为准。对于国家房地产宏观调控要求的“住宅用地套型建筑面积90平方米以下的占总建筑面积70％以上”的相关要求，郑潮龙表示，这也有待于具体地块的具体规划方案出台，才能确定。

　　昨天的推介会共有20多家房地产公司参加，几乎聚齐了在珠海进行房地产开发的各路发展商，既有珠海本土企业华发、格力、中珠、恒垄五洲等房产公司，也有国内巨头深圳万科、广州时代等，还有像和记黄埔、新鸿基之类的香港地产公司。据介绍，昨日是首场推介会，将来有关部门还将到广州、深圳、港澳等地举行专场推介会。

　　焦点

　　开发商虎视“准地王”

　　昨日的推介会上，不少开发商对南屏东桥村东侧地块表现出浓厚的兴趣。

　　“风水宝地、人杰地灵”，一开始，珠海市国土局局长郑潮龙就为南屏东桥村东侧地块做起了广告，他介绍该地块面积达27．6万平方米，是目前珠海主城区内面积最大的可供开发地块，其形状又是比较规则的长方形，适宜开发大盘。

　　河岸生活吸引市民

　　南屏东桥村东侧地块西面就是南屏北山村，是珠海历史悠久的古村，以杨氏大宗祠而闻名。根据郑潮龙介绍，北山村作为保留性村落，不会出现大面积改造的情况，将为该地块增加许多文化内涵，提升其品质。

　　“更为重要的是随着前山河改造的不断进行，前山河将成为环行旅游水道，整个区域的居住品质得到了极大提升。”郑潮龙认为，相比于临海居住，许多市民更热衷河岸生活，所以该地块有望成为珠海新“地王”。

　　众多开发商虎视眈眈

　　郑潮龙对南屏东桥村东侧地块准“地王”的评价几乎得到了所有在场开发商的认同，在接受记者采访时，许多地产商直言不讳，称自己就是冲着该地块来的，但又几乎无一例外要求记者不要提及自己公司的名称，理由是“不想在这个时候表示高调”。

　　许多开发商介绍，去年10月20日，华发以25．47亿元的总价、3510元／平方米的楼面地价竞得华发新城西侧35万平方米的“2005－13”号地块时，许多人都觉得价格有点高，同时又称从这段时间珠海以及全国房地产市场的发展来看，这样的价格并不高。

　　地块竞争将非常惨烈

　　该地块旁边，华发新城四期2006年的销售均价在8000元左右，今年华发世纪城等销售均价已经过了万元。在珠海主城区，房产价格稍低的前山区域新开盘的楼盘许多销售均价均达到7000元左右，而在全国其他城市，地王刷新也越来越容易。上月东莞一地块拍卖时竟拍出了楼面地价超万元，成为广东全拾地王”。

　　“作为主城区最后一块大蛋糕，届时竞争的惨烈几乎是可以想象的。”业内人士认为，南屏东桥村东侧地块打破3510元／平方米的前“地王”纪录，几乎没有任何悬念，“只是不知道会花落谁家而已”。

　　方向

　　政府导向：大幅地块“向西走”

　　“以后珠海推出的大幅地块主要将在西区”，郑潮龙介绍，本次推出的斗门珠峰大道东侧用地，金碧丽江东侧用地以及平沙升平大道北侧用地的面积都在万平方米左右，适合建设大型社区。

　　对于政府“向西走”的导向，许多开发商还是举棋不定，许多开发商认为，在西区开发楼盘，必须形成规模效应，这需要相对长的时间才能显现出来，所以会比较慎重。

　　但已经在西区开发的地产商告诉记者，他们将寻找合适的地块，“这样成本会随着开发面积的增加而降低”，可以较低的楼价吸引客户。在他们看来，以目前珠海市区的房价水平，许多市民都不能轻松买得起房子，到西区买房的也许将不断增加。

　　酒店式公寓：或成开发方向

　　本次推出的地块，其中轻轨前山站用地等被规划为酒店用地。郑潮龙认为，随着珠海经济的发展，更多的世界500强之类的大公司进入珠海，将需要更多的公寓式酒店。“由于高管人员流动比较大，一会在中国，一会到东南亚，所以公司更愿意花几万元的月租金租个酒店式公寓，而不会花上百万元买套房子。”

　　郑潮龙介绍，珠海目前还基本没有适合这一类型的酒店式公寓，所以建议开发商不妨考虑建设。许多开发商也认为珠海作为旅游城市，普通的酒店已经比较多了，竞争比较激烈，如果进入酒店业，就将考虑错位经营，酒店式公寓的开发模式可以考虑。

笑傲江湖之"逍遥新香洲"篇

待时飞 — Sat, 16 Jun 2007 12:55:00 GMT

　　古惜奉先才，今恋指甲雨；江湖路路难走，儿女情情难求。只求一杯酒，点滴心中留；若是有缘，他日再相逢

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－－－－６月１６日夜记梦

　　许久没有动笔，似乎有一月了！多雨的五月于我将铭记于心ＦＯＲＥＶＥＲ，缘于许许多多的遗憾．．．．．．就像＜＜奋斗＞＞中所讲，也许我正在迷失自己，而现在最重要的就是要找回自我．现在只想举杯畅饮，痴笑人生；漫漫人生路，任我潇洒少年游．

　　哈哈，感慨完毕．下面言归正传，开始今天的＂笑傲江湖之新香洲＂篇．

　　从整个区域的历史进程来看，新香洲已由过去的地多人稀、荒凉冷淡转成了如今的集大型社区与市政配套完善的生活居住区。在区域人口不断增长的同时，其区域居住质量和居住水平也得到了大大的提高。在珠海的新城市规划中，新香洲被规划为珠海的政治、经济、文化中心，业大厦、珠海电视台、市妇幼活动中心、信息大厦、电信大厦、市图书馆等市级公共建筑和香洲区政府、市级法院等等都定址于新香洲。在优势不断的同时，我们仍能看出该区域发展中存在的不足，即新香洲的市政建设和基础公共配套仍然不足，使得该区域的发展不如预期的规划：规模不一的小区紧密排列，住宅和商业公建用地布局凌乱，生活配套设施诸如邮电、银行、市场等等仍较缺乏，规划进展较为缓慢。另外敬业路以西区域仍然分布着众多工厂，使得周边的居住质量难以提高。

但随着人民西路以南35万平方米的仁恒项目和32万平方米的中珠上城项目的开发建设，三台石路的开通，已使得新香洲与其他区域的连接更为快捷、方便和畅顺。新香洲已被越来越多的人所看好，被越来越多的人所喜欢，它将会吸引更多的投资置业者来此安居乐业。

典型案例

仁恒星园1期

开发商	珠海仁恒置业
位置	珠海香洲区三台石路东人民西路南侧
销售电话	0756-2608888/3868888
开盘日期	2007年5月20日
均价	8200元/平方米（含1500元/平方米装修标准）
交房日期	2007年8月20日
交房标准	精装
标准层高	3米
物管费	2.5元/平方米
占地面积	6.27万平方米
总建筑面积	9.7万平方米
建筑密度	10.6%
容积率	1.55
绿化率	56%
销售代理	自销
户型结构	三房两厅面积：143平方米四房两厅面积：166-225平方米
项目定位	中高档
主要卖点	品牌、品质
小区配套	小区公园、会所、室内泳池
周边配套	金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行。学校：市十二小、二中、九中、一中高中部。购物：华润万家、旺角百货、广富市场、富华广场。行政单位：香洲区政府、地方税务局、规划局、法院、交通局休闲设施：体育中心、山猪坑公园、青少年妇女活动中心。
综合分析	项目位于珠海市新行政文化中心——新香洲，地块规模宏大，用地面积达23万平方米，总建筑面积达42万平方米。该项目是由杰盟建筑设计（新加坡）有限公司设计。此次，珠海仁恒与杰盟的携手合作，继续保持仁恒地产一贯严谨专业的品质管理，并结合一流的规划设计，倾力打造仁恒.星园住宅项目，使之成为珠海高尚住宅社区。整个项目由9栋16-22层高层住宅和1条商业步行街组成.装修标准在800——1500每平。

富华3期-香域中央

开发商	珠海市富华房产开发有限公司
位置	珠海市人民西路600号
开盘日期	2006年10月
开盘均价	4900元/平方米
开工日期	2005年7月28日
交房日期	2007年12月
交房标准	毛坯
标准层高	3米
物管费	1.2元/平方米
占地面积	32000平方米
总建筑面积	115039.68平方米
交通状态	位于人民西路南，门口有1、5、6、8、15、22、23、56、68等多条公交车路线，交通极为便捷。
物业管理	珠海经济特区富华物业公司
销售代理	自销
户型结构	两房面积：81平方米(60套) 三房面积：98-129平方米(558套) 四房面积：150平方米(96套) 五房面积:181平方米(48套)
户型设计特点	入户花园、蝶式设计、6米挑高观景阳台、双阳台、270度主卧落地飘窗。
项目定位	中高档
主要卖点	新香洲商业住宅区中心地带，知名楼盘。
周边配套	金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行。学校：市十二小、二中、九中、一中高中部。购物：华润万家、旺角百货、广富市场、富华广场。行政单位：香洲区政府、地方税务局、规划局、法院、交通局、交警支队。休闲设施：体育中心、山猪坑公园、青少年妇女活动中心。
综合分析	项目位于人民西路，东靠健民路，西临华润万佳，南到前山建材市场，北到市体育中心。坐落新香洲商业圈及生活圈内，配套设施极为完善。项目由12栋小高层和高层建筑，共762户，2房81平方米，3房98-129平方米，4房150平方米，5房181平方米，底层商铺。

新香洲板块客户特征

新香洲作为珠海行政中心的发展定位，近几年随着市政建设的逐渐完善，该板块形成了比较独特的购房客户群体。

中高端项目的持续入市将吸引来自不同地域的客户

板块内各品牌企业均有其各自的客户资源。在口碑相传的带动下，中高端客户面将更为广阔。

政府行政单位以及企事业单位的公务人员仍是主流

板块大量的政府事业单位聚集了一批质素高的人群。“圈层的生活印象”逐渐形成，其辐射力将进一步拓宽。

小康型居家客户占主流

新香洲的生活配套相对拱北、吉大和老香洲有所不足，然而其居住环境清静，适宜中高端人群居家置业。

区域市场发展情况预测

供应量预测

新香洲是近年来区域价值提升最快的板块之一，同时也是未来房地产开发的热点区域。从目前市场动态分析，区域内尚有91.1万平米建面即将在近年内动工。此外，五洲花城二期的旧城改造工程将会使得区域供应量大增。

产品发展预测

从仁恒、中珠、富华、方圆等新香洲区域重点项目的开发情况分析，未来新香洲区域在短期内将持续以中大户型的供应为主。

价格趋势

新香洲区域聚集了不少品牌企业，如仁恒、中珠、富华、方圆等，所占整个区域供应量超过半数。品牌项目将着力于打造产品以及重拳推广，其基点既带动了区域价值的提升也将拔高整个区域的销售均价。

需求预测

在激烈的高端市场竞争关系下，必然有部分“所谓的高端项目”败下阵来。板块内的需求来自于理性的刺激。产品实力突出，营销得当的项目将有着良好的市场预期。在高端市场竞争中被分流项目将陷入两难的境地。

　　新香洲楼市与其他区域相比呈现了不同的特点，随着市场需求的多元化，新香洲楼市的多姿多彩，个性楼盘层出不穷。无论是从产品类型，还是从形象包装，各个项目都进行了独特的风格设计和定位，在产品方面有以“新徽派建筑”为主导的云山诗意，在楼盘形象包装上有以红色为主、宣扬“远见时代”的中珠·上城，都将成为2007年值得期待的大型楼盘；在价格方面，相比其它区域过高的价格，新香洲楼盘获得了较为广泛的市场认同;在居住人群方面，多是二次置业者，是依靠知识(或智慧)创富的中产家庭，有良好的教育背景和稳定优裕的收入，在同质群居的择居心理影响下，更多的中产阶段、政府公务员及高级知识分子汇集此地，使新香洲从产业层次到人口素质都稳居市内各区前矛；在户型供应方面，新香洲主力户型多数都集中于中大户型，反映和契合了市场需求，也在很大程度上导向了新香洲未来居住人口的构成，新香洲正逐渐成为城市中产阶级理想的家园；交通配套设施方面，交通网络的完善和新香洲大盘时代的来临，各项配套设施日益完善，良好的文化氛围日渐浓厚，新香洲区域整体竞争力进一步加强，成为可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域，成为珠海真正的高尚生活区。