楼市遭遇雪崩？是观望期还是传说的拐点到来？
(本网讯 记者阿陈) 历史的暧冬和市场的“雪崩”邂逅，经历了前三个季度的火热拼抢，政府调控“大棒”频频出击，中国楼市终于在冬季来临之时遭遇了“寒流”！
深圳、广州等领涨全国的一线城市在楼价和交易量上，均出现不同程度的下降，而珠海、佛山、东莞等二线城市也不可避免遭遇大面积降温，据有关数据显示，珠海主城区12月商品住房交易量下跌高达三成，其中香洲区商品住房预购均价下降为９２０６元／平方米，对比上月下降１０．１３％，是传说中的拐点真的来到了吗？未来的楼市真的会是“拐”后的世界吗？
日前，记者走访了百脑会、安诚、大家、左岸、于董等房地产代理机构，及路桥、中珠等房地产企业。
【话题一：如何去解读政府公布的数据？】
据珠海市统计局公布的２００７年１２月住房交易价格显示：香洲区商品住房交易量下跌三成，其中香洲区商品住房预购均价下降为９２０６元／平方米，对比上月下降１０．１３％；斗门区３１８３元／平方米，下降２．９１％；金湾区３７００元／平方米，下降１．５％。应该如何解读这组数据？楼市冷潮是不是意味着拐点的到来？
大家总经理陈志睿：
这组数据显示了一个大势所趋，可以从三个方面去理解。一个是宏观政策，这是对房地产市场的一个降温，是对珠海这种二线市场的过渡。二是公共政策，可以理解为消费心理。消费心态影响着公共购房。三是产业政策，即资源优化，可以理解为股市的资金优化、房地产的资金优化，黄金资金优化等。从房地产资金优化看如今珠海房地产现状。
数据显示珠海房价下降并不是一个个别现象，这也是全国房地产市场总体的情况。价格的下降并不可以说明拐点的到来。
安诚物业营销二部总监程广平：
单从一个月的数据变化，是不能得出房价下降的结论。
数据显示各区房价均比上月下降了，这是一些中低价位项目的拉动作用，从9月到12月，珠海房价出现阶段性的上涨或者下降，这是结构性供应所导致的，而从一两个月的数据并不可以为珠海的房价现象作出判断，应该根据半年或更长的一个长过程的房价数据，才可以较客观概括房价走势。
从1月到12月这半年来看，整体房价定位较为理性，获得了市场的认同。而政府出台的新政策，对浮躁的市场也有好处，使得市场健康运行。珠海近半年的整体房价健康上涨。
百脑会研展部总监王玮：
当月供应的结构性问题，正常！
中珠红旗投资有限公司总经理颜建：
“拐点”之“拐”解为稳！
国家的一系列政策推出之后，比如银行贷款利率的上调，第二套房贷款政策，可见国家希望房地产市场能朝着健康有序的方向发展，用政策的方式来进一步稳定目前楼价上涨的情况。许多观点表示在奥运会之后，中国的楼市，股市都要有个下降的过程，包括许多外国经济学家也是这么看的。如果未来真的有这样的“拐点”，对于国家的经济将造成破坏性的灾难。相信国家一定会提前阻止这情况的发生，通过一系列的政策来调整，控制房地产市场的快涨猛跌，从而避免国家经济所面临的巨大风险。
左岸策划部副经理何兵：
针对这组数据来说，如果我是一位不懂房地产的人，我也会欣喜若狂。因为终于从权威统计部门的数据上看到了珠海楼市出现拐点的势头，但是，我作为一名房地产人来说，必须从专业的角度来回答这个问题。针对这组数据，从专业的角度来说，我个人在这里想说的有两点：一是这组数据有一定的参考性；二是这组数据有一定的不准确性。
不准确性，是这组数据结果的统计方法不能很及时地、准确地反映房地产市场客观的变化。就拿香洲区来说，12月份是不是房价真的下降了10.13%呢？记得11月有华发世纪城、中珠上城等大项目开盘，无论是房价还是销售业绩较12月来说均占了很大的优势，自然统计出来的结果会相差很大，这种结果并不能很直观地反应市场。
路桥集团策划经理韩向红：
“拐点”这一提法有点语不惊人誓不休的感觉，其实房价冲高回调很正常。从大的政策层面来说，关系到国计民生，房价确实需要稳定。一般来说房价以居民收入水平来衡量是否高或低比较直观。但我个人认为，国家控制土地资源较紧，目前城市化进程快，中国人自有房产的观念较强，有“居者应当自有其屋”的情结，所以供需矛盾一直未能缓和造成了房地产持续上涨。
于董机构策划总监乔迈：
单从数据上来看，珠海房价确实存在这下跌的趋势。但是从长远来看，这并不意味着珠海楼市的拐点来临。从国内大的层面来看，自2007年7、8月以来，银行信贷紧缩削弱购买力以及个人所得税的推出，使得房价的交易成本增加在15％左右，加之某些地方又因为土地和政策性住房供应增加，使得市场供应量增多，这些因素大大影响了楼价。
当然造成这种因素的直接原因就是房贷新政，从短期看，该政策明显抑制了购房需求，尤其是二次置业和投资需求。从长远看，即便对第二套房的定义有可能放宽，但对那些利用银行贷款进行两套以上物业投资的群体则肯定是一个持久的打压。
而市场的供应量逐渐增多，交易量却在持续走低，这样开发商的资金链将趋于紧张，经营压力与日俱增，那么，面对变幻莫测的市场，一些楼盘会加大促销手段，来吸引消费者入市，当然售价上就将做出让步以刺激成交以便迅速回笼资金。这样楼价在一定程度下出现相对回落的趋势。
【话题二：珠海的房价会跌到4200元的底点吗？】
暨南大学的张耀辉教授以周期规律作为方法，得出一般的地产周期长度时5-8年，认为未来3-5年全国房地产都将进入低迷期；预计珠海主城区的房价会从现在的7000元跌至底点4200元左右，（详见http://www.zh51home.com/NewHome/ArticalNewShow.aspx?ArticalID=26901）对于张教授的这种观点，您觉得正确吗？您又有什么不同的观点供我们参考？
安诚物业营销二部总监程广平：
地产周期确实存在，但房价难以降到4200元的水平。
开发成本是决定价格其中一个方面。2007底香洲区土地价格为2500元，这也是政府公布的土地基准价格，土地价格再加上相应的建设、营销、税收成本，以及开发商20%的合理利润，可以得出香洲区普通住宅的开发底价在6000元左右。
以前山这价格洼地为代表，珠海基准房价也应该是6000元左右。相比之下，像吉大、拱北这些具有地理优势及拥有政府配套资源的地块，其房价在8000元左右也比较合理。
另一个影响房价的因素是租金水平。比如，拿前山来说，租金大概在20元/平米，拱北为50/平米，香洲为40/平米，从全市租金水平看，珠海租金平均为30/平米。租金乘以12个月再除以6%的回报，得出房价为6000元，这与珠海基准价格近似。从房价上涨所产生的需求看，相当一部分购房需求已转变为租房需求，而租金水平往往决定房价水平，需求的变化体现了珠海住宅消费市场的现状。这进一步说明了珠海的房价不会回落到4200的水平。
珠海的本土开发商却盲目认为所开发项目也能去到一个较高售价，导致了房价的虚高。预计新政策的出台后，市场会出现结构性供应调整，市民的购房也更加理性，好产品才有好价格。
从购房客户这方面看，珠海是外向型的购房市场，面对着珠三角、港澳、内地的客户。客户的多样，影响房价的高低，特别是港澳的客户对珠海的房价不敏感，相比港澳高昂的房价，珠海的价格更有优势。这又说明了房价不可能降到分析数据上的水平。
百脑会研展部总监王玮：
4200的水平不属于珠海，珠海人民更愿意相信未来的生活是幸福和美好的
左岸策划部副经理何兵：
首先需要指出的是，目前香洲区的均价在9206元/平方米，主城区的现价更不会是7000元/平米。其次，我个人还是没弄明白张教授为啥说中国的房地产未来3－5年内会进入低迷期，为什么说珠海主城区的房价会从7000元跌至4200元左右，为什么说地产周期一般为5－8年的时间？
但是，我作为一位经济学专业走出来的学生来说，可能是知识过于浅薄，无法洞彻张教授的远见。所以，我只好从架假设入手，来探询张教授的真知，假设张教授所认为的珠海主城区房价降至4200元/平米在3－5年时间内能够实现。按照这个数字来逆推，土地该以什么样的价格拍卖呢？
参照珠海国土资源局目前公布的《香洲区有偿实用土地出让价格表》，一级土地底价2500元/平米，四级土地低价1100元/平米。平均来算，香洲区土地出让底价在2000元/平米左右。如果土地最低都要2000元/平米，卖家4200元/平米，加上建筑成本、税收等费用，开发商基本没钱赚。开发商没钱赚，甚至赔本，谁愿意来干这一行？
再换个角度来说，假设珠海主城区房价真的能如张教授所言，降到4200元/平米，那么会给社会带来什么样的影响呢？买了房的将房子卖掉都不够还银行房贷，也就是说一夜之间业主都变成了债主，即使没有金融危机也会引发金融危机，这是任何一届政府都不愿意看到的局面。
中珠红旗投资有限公司总经理颜建：
经济的发展总是呈螺旋上升的状态，中国的经济过去很长一段时间都持续走强，不断增长。我们必须对于珠海整个城市进行重估，因为今天的珠海已不是珠海人的珠海、不是广东的珠海，而是世界的珠海。目前，我对于珠海的发展还是很有信心，珠海聚集了许多外地客户，珠三角客户，港澳以及外国客户，以及其区位，城市发展，人均GDP等等指数都表明了其巨大的发展潜力。
路桥集团策划经理韩向红：
房地产市场涨跌有周期性规律，但房地产市场的区域性比较强，部分城市市场低迷，同时也会有部分城市会不降反涨的。
我觉得珠海的微调幅度不会很大，为什么这么说，因为首先这是由珠海的区位优势决定的，珠海毗邻港澳，受周边环境尤其是港澳的影响比较大，；另一个乐观因素，珠海房价受本地发展前景的影响，港珠澳大桥立项、广珠铁路、广珠轻轨的施工，135计划的实施，一河两岸的改造，支持珠海房价波浪式的前进。
于董机构策划总监乔迈：
有一定的道理，但是全国各个区域情况都不同，北京、上海、深圳、杭州等热点区域的高房价下跌属于理性回归。而珠海的楼市来看，珠海房价涨幅并不太高，部分香洲区楼盘价格在万元/平米以上，这说明楼市并没有进入泡沫经济期。未来一段时间国家总体政策并非是冷冻房市，而是竭力让房价稳定。房价剧烈下跌所影响的范围很广，银行坏帐率增高，金融震荡，最后引起整体经济崩溃，因此在房价有大跌趋势之前国家也会出台调控政策去控制房价。
汕业房地产开发公司策划师吴峰：
4200元！！这将 “制造”多少“负翁”？
在过去的两年里，给购房者感受最深的就是“一路快跑”的房价，06年比05年，上涨40％，07年比06年上涨20％。飙升的楼价，也让越来越多的市民对财富忽然有了别样的感觉，一夜之间成了“百万富翁”，理论上，如果首付30万元购买一套总价为100万元的住房，在不到一年的时间里，上涨的房价就会带来30万元甚至以上的收益。然而，对于绝大多数人而言，这只是“帐面资产”上的“纸上富贵”！购房人得到的是心理安慰，拆迁户承受的是痛。如果房市看涨，将手中的房子脱手意味着要付出更多才能买到新房；如果房市看跌，尤其是暴跌——“从现在的7000元跌至底点4200元左右”，最终谁来接盘？
房灾之害前车可鉴：1991年，日本房地产泡沫迅速破灭，银行坏账高达6000亿美元。此后10年，日本迎来了历史上最为漫长的经济衰退，被经济学界称为“失去的10年”；台湾房价，经历1987-1989年的泡沫后，从1990年到2005年，台湾房地产市场一直停滞，反而被戏称为“火车尾市场”； 1993年，国家实行宏观调控，海口房地产泡沫应声破灭，80%的开发商破产，留下无数的烂尾楼和经济大幅衰退。随后整整十多年，海口地价房价在沿海省会城市中最低；1997年，亚洲金融危机爆发，香港股市大跌，地产泡沫随即破灭。1998年，香港私人住宅售价平均下跌35%-40%，比1997年平均下跌5成。在这场“泡沫”中，香港平均每位业主损失267万港元，有10多万人由百万富翁一夜变成了百万“负翁”。房灾一旦形成后果将不勘设想！房地产是有周期的，只涨不跌的楼市是不存在的，市场狂热时要警惕房灾来临，这当中有善良的出发点。那么，珠海离房灾有多远？2008年珠海房价会否立刻土崩瓦解——从现在的7000元跌至底点4200元左右？进而出现房灾？
按照国外规律，房价到顶时，均价是楼市疯长前均价的4倍左右，据统计，珠海市2003、2004、2005、2006、2007年商品房销售均价分别为2965、3150、3710、5200、6353元/平方米，由此判断，珠海房价的顶点大概在均价1.2万多元/平方米，也就是说珠海房价的临界点很还没有来临，之后房价会维持平稳甚至略微上升。当然受国家宏观调控的影响，这时市场非常脆弱，如果遇上宏观经济转向（可能性不大），或者其他突发事件的冲击，房价也有可能立刻土崩瓦解，进而出现房灾。显然这不是国家调控所希望看到的，这从建设部1月22日的表态“既要防止房价过快上涨，也要防止过猛下降”可见一斑。
【话题三：假如说行业进入低迷期，企业应如何应对？】
假如说，房地产业真的进入低迷期，市场出现新一轮的洗牌阶段，对于珠海本土的房地产发展商来说，出路会在哪里？珠海的房产商又如何在优胜劣汏的残酷竞争中求生存？请问您有没有什么好的建议提供给业内人士？
大家总经理陈志睿：
开发商面临两难的现状，供求与开发门坎。本土开发商要珍惜开发机会，要做好充分的准备，其中包括产品竞争的准备，做好产品的打造，工程进度，品质的提升，建立自己在市场中的核心价值。
开发商应该以动制动。“动”是内部的动，产品的动，资金流的动，来应对未来不断变化的市场。
安诚物业营销二部总监程广平：
提高开发水平，做好项目规划、户型设计以及对客户的关怀工作。现今市场是“强者恒强，弱者淘汰”，本土开发商要提高整体开发水平，达到客户需求。
此外，如今市场的需求是梯对型消费需求，开发商应该做好市场定位，根据不同客户需求开发符合需求的项目，不要盲目去追求高端项目，以自身品牌实力去开发符合自身水平的项目。将来的开发商可以面向保障性住宅市场，开发商可以不用考虑消费对象，把经理集中在成本控制上、产品质量上。
珠海具有地缘优势，整体基础建设的逐渐完备，将来珠海的房地产会出现梯对的供应。同时，购房群体也要根据自身购房实力去购买房子。珠海房地产市场要细化，出现多样性，多格局，才能满足不同客户群体的需求，房地产市场才能健康发展。
百脑会研展部总监王玮：
1、在资金链上寻求战略合作伙伴；（如中珠）
2、整合资源、合作开发；（如华发与世荣、万科与格力）
3、重产品，重营销；
路桥集团策划经理韩向红：
如果拐点真的来到，房地产企业在这时候应该完善自身的管理，首先要解决好资金链的管理问题，只要确保内部资金链不出问题，才能确保安全度过“寒冬”；其次是利用低迷期做好品牌规划，品牌策略在作任何时候都得做，不管市场是好还是不好，品牌策略都不能忽视，但是在低迷期的时候，房地产企业更有时间疏理一下自身品牌规划，解决一些存在的问题，为下一轮楼市高涨做好铺垫。
左岸策划部副经理何兵：
假如真的有那么一天，中国的房地产市场真的进入了低迷期，对于珠海的房地产发展商来说，最好的出路在于寻找最佳的融资渠道，在限制外资进入中国房地产市场和中国实行紧缩性货币政策的情况下，想方设法让公司上市，让社会。让股民来分享公司的业绩和承担公司的风险，无疑不是一条好出路。
资本雄厚的房地产开发公司可以通过吞并中小开发公司而进行上市；大中型房地产开发公司可以通过合并，组建一家上规模的大型房地产开发公司，从而走向市场；当然上市的形式有多种，借壳上市，将更受房地产开发公司的青睐。
对于更多的业内人士来说，我建议他们在趁低迷期尚未到来之前，抓紧时间学习，在实战中学习；抓住机会创新，在突破中创新；对自己所负责或参与的每一个项目，都能做到精益求精，而不是尽为了满足甲方的需求。其实，房地产市场的低迷期，也正是有真才实料者崭露头角的时期，是策划界走向真正春光明媚的时期。
记者阿陈