冷！冷！！冷！！！对于珠海楼市来说，这个冬天与前几年的冬天形成鲜明的对比。
当疯狂的高烧转眼变成致命的伤寒， 是不是标志拐点的来到？低迷期会持续多久？政策的滞后效应会不会诞生大批烂尾楼？洗牌能否完成新一轮的产业浪潮准备？对于珠海来说，房地产业应朝哪个方向突破？记者怀着重重问题，约访了暨南大学产业经济研究院副院长、教授、博导张耀辉先生。
这次约访的时候有些尴尬，刚好大学期末考的日子，张教授下周一又要赶到台湾访问，犹豫再三，张教授还是答应接受采访。
当记者赶到暨大校园，张教授正在改卷，他放下了手头工作，针对小记提出的问题一一作答。
硕果累累 著作等身
张耀辉，男，1961年出生辽宁阜新矿区，经济学博士、教授，中国工业经济学会副理事长，正在发起成立广东创意经济研究会。2003年6月起任教于暨南大学珠海学院，主持创业经济研究与实验中心工作作；在国内率先开展创业教育和经济学实验研究，提出并实践创业实验教育体系、经济学体验性教学，主持《产业经济与创业》电子杂志（www.51start.net）。著有《技术刨新与产业组织演变》、《产业刨新的理论探索》、《我国供给调控理论与政策》、《消耗经济学》、《衰退地区经济振兴战略》等十几部学术专著，主持国家社会科学基金和自然科学基金等课题多项。
张耀辉教授对经济增长与消耗、产业创新、产业组织演变、企业家群体进化有独到的研究。1997-2004年间获得教育部人文社会科学二等奖、北京市哲学与人文社会科学二等奖以及广东省首届人文社会科学三等奖，是广东省第二届名师奖获得者，也是2006年珠海市十佳教师。
“王石有他善良的出发点”
日前，中国房地产业大腕王石在中央电视台《经济半小时》上抛出了楼市拐点论，其中他建议老百姓“三四年后再买房”的观点更是引发了一场席卷全国的争论，聊起了王石，张教授谈兴渐浓：“我比较赞同王石的观点，他对房地产市场的运行规律有深刻理解，并率先采取了降价行动。我个人认为，王石有他善良的出发点！也许他是在挽救我们国家的房地产危局”
张教授表示，自己对房地产做进行了相关研究，主要以周期规律作为方法，得出一般的地产周期长度时5-8年，如果2007年10月是中心城市的房价顶占，那么可以预计未来两年半到四年半之间，房地产就会出现底点，如果现在中心城市房价开始缓慢松动，奥运会后会有一次急跌，然后缓慢下降，直至2010年至迟1012年出现上升，这是政策、百姓的收入条件所决定的。需要说明的是，作为一个高水平的地产商，王石在说‘拐点’时，他已经开始做好了降价的措施，先做后说，有商人的味道！
“说起王石这人，我一向以来比较欣赏，比如他能放弃繁重的公司事务去登山，这在中国的企业界算是难能可贵的。我认为，中国要是再多一些王石就好了。”
“珠海主城区楼价可能会降至4200元左右”
珠海距离拐点有多远呢？低迷期会持续多久？政策的滞后效应会不会诞生大批烂尾楼？
张教授称，珠海不同于北京、上海、广州、深圳等中心城市，珠海属于二线城市，当中心城市出现拐点开始下降的时候，珠海等周边二线城市可能还会出现轻微上涨的趋势。“这种不同步、这种滞后性意味着珠海的顶点会往后推3--4个月，估计在奥运会之前会出现明显的房价下跌。把0．618法则运用于楼市周期分析，珠海主城区的房价会从现在的7000元跌至底点4200元左右。当然这种下跌会是先松动价格、快速冷却、缓慢寻底，呈现S形的下跌趋势。
“未来3-5年全国房地产都将进入低迷期；房地产市场低迷以价格走低、利润下降甚至亏损为特征；从长期来看，房地产价格仍将上升，新的高点会高于以前价格的顶点，预计珠海下一轮高峰期的主城区房屋均价将会突破一万元。”
张教授认为政府不必再出台新的抑制政策，因为政策滞后的迭加效应所产生的影响将是致命的，“但从目前地产商集中度和资金实力看，估计不会出现大批烂尾楼！”
张教授以周期规律作为方法，得出一般的地产周期长度时5-8年
创新，就是想办法将减法变成加法
房地产业进入低迷期，市场出现新一轮的洗牌阶段，对于珠海本土的开发商来说，如何才能在优胜劣汰的残酷竞争中生存？
张教授提出了三种建议：“一是利用楼市低迷期转型，比如开发商业地产、酒店地产等边缘产业，寻找新的经营模式；二是增加产品附加值；三是在低迷期作好创新的准备，迎接下一轮地产高潮。”至于如何做到产业创新，张教授称自己也还没有一个很完善、很成熟的思路，不过生态地产将是未来楼市的长期主题。
“总的来说，在低迷期的时候，房地产尤其要避免大规模的开发，大规模开发往往会造成灾难性的后果，地产商们应该用一段时间，做创新的准备，迎接下一轮地产高峰。”
如何在房地产企业中做好创新？张教授笑称：“怎样创新？创新什么？这不好讲，如果学者讲得出来，那就可以取代企业家去开发房地产了！不过，就房地产业来说，传统上盖房子是生态的减法，企业家应该想办法将减法变成加法，生态已经成为人们需求的内容，因此，这也可以增加房地产业的附加值，从这个意义上说，生态地产是未来地产创新的重要方向。
“珠海非常适合开发生态地产，首先这里山湖河海，岛屿众多，气候温暖，具有得天独厚的条件，生活在这里的人们，随时随地都能享受悠闲和舒适，在这样一个最适宜居住的城市开发房地产，不能过多地增加生态负担，政府在这方面要做好引导和表率，推出相应的政策鼓励发展生态地产，规划好生态加法：1、从节能方面入手，增强住宅通透性；2、从绿化角度入手，做好立体绿化，比如利用房子的屋顶、墙壁可以种上攀缓植物，绿化面积可以大大增加；3、综合利用，比如废水处理的沼化池，沼气发电用于小区道路照明，沼液浇花，生活废水浇灌草坪等等，通过综合利用，做出珠海模式的生态地产。”
未来房地产市场须分成三类
“还有一个经适房的问题，我们首先要明确经济适用房、廉租房是救助性的房产，这决定了在建造这类住房时，要节约用地，楼间距必须窄，不应该考虑建设停车场、草坪、电梯等设施，而应该考虑提高容积率，把建筑成本降下来……
“一些地方，因为经济适用房标准过高而造成了很多富人住在经济适用房中，一些学者指责说控制标准出现了问题，结果政府加强了登记，管理成本极大情况下仍然不能杜绝弄虚作假的现象，以至使人们怀疑是否政府的某些官员使用了什么计策，将经济适用房改变了功能，‘低价高享用’会造成社会矛盾尖锐化！
“未来房地产市场须分成三类：一是经济适用房，它的价格是刚性的、不变的或者只与建筑成本有关，由国家规制价格决定，因为建筑成本低，房地商也不会赔钱；二类是高档住宅，它应该是富人区，我们无法想象它应该建成什么样，但我们知道，随着中国社会的两极分化，富人阶层的出现，这种住宅是需要的，它的价格将没有上限，而且它可能是拉动未来房价的主力：三是介于两者之间的商品房，这种类型的房子应该是大量的，有足够选择余地，价格随行就市。”
“目前出台限制购房入户政策不合适！”
近日珠海多家房地产开发商都收到了政府下发的《关于进一步加强户籍管理通知》的征求意见稿，珠海房产之窗网站第一时间在论坛上公布了此消息，一石惊起千层浪，不少网友纷纷跟帖提出疑问：“购房入户会不会影响到珠海市房地产市场的发展？”
张教授认为，限制购房入户是想用一个政策解决两个问题：一是推动房地产发展，二是限制低收入人群进入城市；这个政策现在出台不大合适，一方面将直接限制了西部发展，另一方面，在房价高涨的环境下出台这类政策，不利于百姓买房。
珠海东部西部略有差别，对于金湾、斗门西部地区来说，应吸收更多外来人口，鼓励外来人口置业投资。
智性学者性情中人
张教授非常善谈，回答问题简明扼要却鞭辟入里。
他的记忆力更令记者吃惊，尽管不时有电话打入，但他放下手机，却往往却能续上刚才的话题，一句重复的话都没有。
聊起业余生活，张教授坦言相告：“我没有什么业余生活，因为，根本就没有时间！如果硬要说一些业余爱好的话，我想，写诗作文应该算得上吧！”
提到诗，张教授笑了笑：“去年12月31日，我与同学共庆元旦，写了一首诗，叫‘咏猪’。”张教授当场朗诵了这首五言诗：“真实无做作，酣态常可笑，压力何知惧，凡心求生道。”
而后，张教授又对诗意略作了解释：“这首诗关键就在最后一句‘凡心求生道’，其意是不可以过于苛刻地要求自己，放松一步，海阔天空。”
作者：阿陈