房事搞搞震(地产楼市)

08年珠海楼市分析:梦游、梦呓还是梦遗

放牧星群 — Sat, 09 Aug 2008 12:15:00 GMT

08年珠海楼市分析:梦游、梦呓还是梦遗

   （记者阿陈）梦游？梦呓？还是梦遗？2008年，珠海楼市遭遇了一场情景剧，被躁动的“青春”碰了一下腰。
    低迷的市场，狂躁的情绪，稀奇古怪的表情，语无伦次的表白，再加上幼稚的梦想……就是这个季节给我们留下的所有印象。
    据来自珠海市统计局的数据显示：6月份珠海市新房交易面积为243522平方米，较5月份环比下跌42.21%。其中，香洲区下降28.57%，斗门下降31.61%，金湾更是下降85.52%.全市6月二手房销售面积仅为63092平方米，下降53.17%。成交量整体下滑，观望气氛持续蔓延，珠海楼市该何去何从？
    回首六月七月：房博会出击澳门，开发商呓语托市，一二手联合代理，售楼部开张笑话，珠海的楼市让人摸不透——

“梦游”事件：
拥抱澳门，推开一扇“虚掩”的门？

    六七月份，珠海楼市比较典型的事件就是“梦游”了——
    7月28日，“2008珠中澳首届房博会”在渔人码头落下帷幕。珠海、中山共16个项目参加了此次房展。不论是万科、仁恒、格力等品牌发展商，还是来自珠海西区的项目，众企业都想借澳门市场破“堰塞湖”，缓解资金链压力。
    但是澳门市场究竟是精灵古怪的“黄蓉”，还是不解尘事浑浑噩噩的“傻姑”？这次亲密接触的效果如何？据“砖家”红馆黑客介绍：“为期三天的房博会总客流量达700人左右。尽管没有形成热烈的购房高潮，但房展期间仍吸引了部分强意向客户到项目现场看房，并初步试探了澳门市场的开发潜力。从到访客户的购房意愿来看，市场仍存在较大的挖掘空间。”
    著名区域经济研究专家、中山大学港澳珠三角研究中心教授雷强分析认为，澳门市场的含金量很足，因为澳门本身的城市密度高，住宅型土地储备非常少，再加上金沙等澳门旅游博彩业未来几年仍需数万人力资源，将强劲带动住房需求。
    据了解，目前，澳门房价大约是珠海房价的四倍左右，在面对“葡币”不断贬值的今天，澳门客户在寻找投资保值机会时，多少都会考虑到北上珠海购房置业。
    从理论上分析来看，澳门市场确实能给珠海楼市“留一扇门”！但是08年这场首次的“走婚”遭遇如何？是浪漫是狂野？是激情是疯狂？还是拘泥放不开？抑或含羞带涩“搔首弄青梅”呢？有人在论坛发表言论，这次的“走婚”就象一场梦游，醒来后“不知今夕何夕”！网友“ 真相大白 ”发表高论：“炒高了房，就叫人家澳门人买……难道人家澳门人都是傻瓜吗？他们不会算帐吗？”网友“见龙在田(xwwzf) ”回帖一针见血却又幽默谐趣：“澳门人买不起，不是还有外星人吗？呵呵，接着炒，神7号10月份就上天……说不定能带回很多外星人来珠海买房，外星人用的都是真金白银啊！”
    红馆黑客性格比较爽直：“管窥此次珠中澳房博会，在内地市场不景气的情况下，深度挖掘澳门市场仍有较大的潜力可为。但随着澳门客户的心态发生变化，过去惯用的常规手段、粗犷营销不再奏效，于是仅依赖传统媒体不可为，功利性推广投放不可为，粗犷式销售方式不可为……制定务实的价格政策，配合系统的营销策略，创造新的推广销售渠道以及坚持有效的执行力，才是当今针对澳门市场之可为！”

“梦呓”现象
老贾作秀，是赚个名利双收还是得不偿失？

    相对于梦游来说，梦呓笑话也频频出现——
    放眼天下，无论是“房价不会跳水，只是在做俯卧撑！”言论，无论是“再低，再低就不可能了”的低胸广告牌，还是开发商坚持要做“朱坚强”，中国楼市陷入了“全国山河一片红”！
    转身看看珠海楼市，作秀现象也较为常见，正统的中规中矩的作秀出风头不提也罢，稀奇古怪的“秀”法也层出不穷。斗门贾永清认乞丐做“干爹”，建“农民工性福之家”，悬赏五千缉盗贼，高调聘用4名艾滋病友，洋相出了一大堆，硬是把斗门炒成一盘“宫保鸡丁”！
    常有网友读了新闻后纳闷半天：他这样做值吗？对楼盘销售起了多大作用？
    老贾是“扮猪吃老虎”赚个名利双收，还是得不偿失？小记无从得知！

“梦遗”问题
今年售楼部开张、豪宅开盘闹出重重笑话

    如果说，梦呓仅仅是不清醒时的行为，而梦遗呢，损害的就不仅仅是企业的身体本身，更深层次是损害的是企业的形象问题。
    有一位叫“C23C23”的网友撰改托尔斯泰名言。在房产之窗论坛发帖曝光：“成功的企业大抵都是相似的，而不幸的企业却各有各的不幸！”他举了一个例子：“上月某海景楼盘售楼部开放，剪彩嘉宾还未走上台，没经验的工作人员迫不及待点燃礼炮，嘉宾剪完彩要合影，礼仪小姐还傻傻愣在台上；揭幕仪式还没进行，主持人在醒狮踩青后，居然就再三邀请嘉宾进场参观，请来的建材界总裁，喧宾夺主，大谈特谈自己旗下的品牌及荣誉，请来的书画界泰山北斗，应企业要求在写好的条幅下提下‘某某协会副主席，某某成功题词人’的落款，出格的形式让拍照的老记面面相觑，嘉宾挤鼻子弄眼偷笑……”
    除了这起堪称珠海楼市有史以来最大的笑话外，其他类型的笑话也层出不穷，譬如某标榜“顶级豪宅”的大盘，对拟参观样板房的代理商人员宣称：“对不起，我们不接待同行！”譬如某豪宅“面向全国开盘”，参观客户居然有些是穿着廉价服装的阿姨，让记者实在摸不清当前的时尚潮流，是所谓的贵族流行穿地摊货，还是开发商临时调来了扫地阿姨来凑数？又譬如南屏某楼盘售楼部开放，十点钟吉时已到，老板叩首拜神，奉香烧纸钱，还拎来一壶酒祭土地，嘴里呐呐自语，记者走前一听，原来虔诚的他重三倒四念念叨叨，正祈求各路神仙、土地老爷帮忙来销售……记者在现场几乎撑不住了，忙掩鼻偷笑，不知所谓“土地老爷”真的帮忙销售了楼盘，该盘老板会给多少提成和奖金？

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珠海楼市闹“胃炎”？“联合代理”热销？

放牧星群 — Thu, 31 Jul 2008 02:13:00 GMT

珠海楼市闹“胃炎”？“联合代理”热销？

(记者阿陈) 08年盛夏，珠海楼市闹起了“胃炎”，胃脘胀痛，茶饭不思，严重者上吐下泄，卧床不起。性急的或囊中羞涩的开发商第一时间没去医院，而是先赶到药店购买一种叫“联合代理”的进口药片。
“联合代理”是一种什么药？能治疗楼市“胃炎”吗？未经医生“望、闻、问、切”对症下药，这对于治疗疾病有效吗？珠海业界的“专家医生”和“主治医生”对于这种药片，又有怎样的观点和认识？

“联合代理”热销？地产中介到口岸接客了

    楼多客少市场冷清的现实，货币从紧的严峻形势，让部分开发商开始寻找突围的策略。在这个背景下，联合代理开始在这座以浪漫著称的滨海小城萌芽。
    每到周末，就有中原（会员系统）、美联等一些地产公司工作人员在拱北口岸举牌接客户，据称是带到珠海金域蓝湾（会员系统）、中山雅居乐（会员系统）、东城（会员系统）等地看楼。
    据了解，这种现象在珠海越来越普遍了，据记者从业内得到的消息，近日财富世家（会员系统）等楼盘开始主动出击，找中原、永信等地产中介公司，商谈联合代理事宜。而世华地产今年顺应形式，已在大张旗鼓筹建专门对接开发商的“快销部”。

“联合代理”究竟是一种什么药

“联合代理”究竟是一种什么药？或者，换言之，什么叫做“联合代理”？
联合代理，是指同一个项目由不同的代理公司共同代理销售的一种手段，是代理公司之间的擂台赛，此种销售手段从香港传入。有业内人士用了句俗语“广发英雄帖”形容，每当楼市开盘，售楼部门外黑压压一片全是代理商的人，各大地产中介代理商集结在商场、停车场、的士站等交通要道进行截客。客户被哪个代理商截住了就是他的客户。“你有客户，带来登记，成交了就给你代理提成。”

“联合代理”能治疗楼市胃病吗？

    楼市食欲不振，吃“联合代理”有用吗？“联合代理”能治疗楼市胃病吗？记者日前采访了珠海业内人士。
    百脑会（会员系统、博客、相关文章）房地产策划有限公司总经理黄超（文章）接受采访时表示：“联合代理在珠海两年前就已经出现了，最早是斗门。据了解还是有一点点成效的。目前的市场行情下，寻找更多的资源，通过更多的渠道让更多的客户接触项目，我想不是件坏事。”
    安诚物业（会员系统、博客、相关文章）营销二部总监程广平认为：“有条件地选择有客源的中介企业联合销售，我认为这是一个比较自然的现象，就象电器等日常消费品可以是专卖店的形式销售，也可以选择不同的大卖场进行分销，从这一点更可以看出房地产销售渠道的建设在营销各环节的重要性！”
    中原（会员系统、博客、相关文章）珠海(中山)市场研究部经理黄秋说：“成交量接续持续低迷，开发商资金回拢压力加剧，仍保持旧有销售模式必然无法完成销售目标，顺应不同的市场时期出现对应的销售模式，而联合代理集合多方的资源，保持有效的市场秩序，是客户资源有限的情况下的有效代理模式。”
    合富辉煌（会员系统）项目经理刘斌辉称：“合富辉煌在广州已经进行了多个项目的一二手联动，均取得了成功。发展商进行资源整合，在这个时候选择二手中介，关键是选择与其的合作模式，运用二手中介的核心资源。”

“联合代理”药效好吗？优劣分析

    “联合代理”药效好吗？耐药性大吗？这种模式与独家代理又有什么区别？其优势劣势在哪里？
    百脑会黄超总经理分析说：“眼下珠海所有的联合代理无非两种模式：第一，开发商自行销售加多家二手代理公司（中介公司）共同销售；第二，策划代理销售加多家二手代理公司共同销售。没有也不可能出现几家策划公司共同代理销售一个项目的现象。珠海的三级市场也可谓鱼龙混杂，二手代理公司的质素参差不齐，业务范畴更多局限于珠海，能真正为开发商分忧的实属凤毛麟角，所以开发商在选择联合代理的二手代理公司时应谨慎。”
    安诚程总监表示：“联合代理优势在于，发挥各代理企业的优势资源，提高项目成交率，促进代理企业的平行竞争；劣势在于各企业以销售率为衡量标准，对于在场内座销和场外行销的各企业会存在一定程度上的竞争，甚至出现恶性竞争；同时因各代理企业在行销过程中的服务标准不一，需要开发商投入较多的品牌维护。”
    左岸地产（会员系统、博客）策划总监廖海珍（文章）认为：“联合代理对开发商的品牌和实力要求都非常高。开发商首先自身要有强大的项目前期策划能力。因为采取联合代理，比的是代理公司的拉客能力，而这些代理公司不会在项目的产品定位等前期策划中给出更多的专业策划建议，主要靠开发商自身；第二，开发商本身要有强大的品牌效应。没有知名度的开发商和楼盘，不宜采用二手楼公司联合代理销售，因为二手楼式广告推销和人海式推销，无法树立完整的楼盘品牌形象，而且不同代理公司之间抢客、互不协作、拦截客户等恶性竞争，反而会影响楼盘和开发商的形象，对开发商造成无可估计的损害。第三，对开发商的分工、协调、控制能力有着很高的要求。”
    中原黄秋经理称，联合代理的劣势是“在公司之间利益相冲，容易激发矛盾，造成不和谐。”
    合富辉煌刘斌辉经理也表示，联合代理“短期内促进销售”的同时，“在客户服务、承诺、品牌维护等方面带来损害如销售对外口径混乱，在对客户承诺上出现偏差；代理公司的责权难以统一，出现问题争相逃避……难以做到完善系统的客户经营。”

“联合代理”能适合珠海市场吗？

    “联合代理”能适合珠海市场吗？这种模式会不会对珠海的地产策划市场带来冲击？
    百脑会黄超总经理认为联合代理不适合珠海市场：“珠海是个外向型需求占有极大比重的城市，现在的二手代理公司都是在珠海市拉客，蛋糕并没有做大，对于销售的推动作用并不大，当然，假如能真正将内地、港澳的客户带到珠海，带到项目，这样的代理才有意义。”
    对于“联合代理”模式会不会冲击到珠海地产策划市场，黄总分析道：“独家代理几乎全部是由策划代理公司完成（当然还整合了广告公司），二手代理公司根本无法操作诸如‘项目定位’、‘产品研发’、‘营销推广’、‘售后服务’等这一系列占房地产项目运作流程中80%强的事宜。联合代理与策划代理根本不重叠，冲击的话题也就无从谈起。”
    安诚程总监称联合代理制不论是在本地还是外地市场采用，都是有利有弊。他认为联合代理不会对珠海地产策划市场造成冲击：“因为房地产营销发展到现阶段，已经发展成为一个专业分工细致的科学，和家电等消费品一样，产品的市场定位，市场形象的树立，营销主张的诉求、价格的定位等从项目前期就已经确定，这也是项目能够在市场竞争中占有市场份额的一个基准，这些工作都需要理解市场的专业公司担纲，各代理企业才能在统一的营销纲领下分工合作才能达到开发商的既定目标。”
    合富辉煌刘斌辉经理也表达相同观点：“内地房地产代理行业发展及监管机制相比香港，尚存在较大的差距，同样两地发展商对联合代理制度的操作经验及控制亦存在较大的差距，市场的发展水平不同，决定了适合的代理机制。”
    对于这个问题，中原黄秋经理分析道：“联合代理在珠海已经存在。目前主要是两家联合代理为主，多家代理较为少见。联合代理衍生出新型模式，即单个企业中二、三级市场的联合代理。这样既有拓宽客户资源的优势，也易于解决不同公司之简的管理协调。一般来说，国内的二、三级市场区分明显，各有营销方式，互相渗透的机会不多。中原在金域蓝湾、雅居乐项目采用的就是二、三级市场合作模式，打破国内传统的销售模式。”
    黄秋认为，新的市场形势必然需要新营销的模式应对，才能在逆市飞扬。按目前的市场形式，“一手楼的销售人员坐在售楼部等客户上门，想要取得较好销售业绩已经不容易，需要走出去主动出击，而三级市场销售人员的营销方式正是以主动寻找客户为主，所以二、三级市场合作互为补充，通过有序的管理，将迎来新的市场契机。”

记者观点：有秩序的销售才有利于市场康复

病了，要看医生要服药，但是药要怎样服，一定要遵从医生的叮嘱！
卖房子同样道理，对于“联合代理”这种说新不新，说不新又不断在创新模式的“新生事物”来说，要在专业人士的指导下，有选择地出击，有秩序地销售，对市场的康复才能起到真正帮助。

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房子不好卖请神仙帮忙？珠海楼市八大怪

放牧星群 — Thu, 24 Jul 2008 02:33:00 GMT

房子不好卖请神仙帮忙？珠海楼市八大怪

（记者阿陈）2008是什么年？鼠年，不！是非典型年。今年的“非典型”特性在楼市尤其明显。

1、楼房不好买，神仙来帮忙？拜神仪式成主流

    珠海南屏某楼盘售楼部开放，除了开发商的人以外，除了暗访记者以外，装潢精美的售楼部空无一人，十点钟吉时已到，老板叩首拜神，奉香烧纸钱，还拎来一壶酒祭土地，嘴里呐呐自语，记者走前一听，原来他在祈求各路神仙、土地老爷帮忙来销售。
    记者几乎撑不住了，掩鼻偷笑，不知所谓“土地老爷”真的帮忙销售了楼盘，该盘老板会给多少提成和奖金？
    类似这样的拜神仪式在今年渐成主流了，据了解，一些楼盘为了赶良辰吉时，把售楼部开放、启用时间都挪到凌晨五、六点。

2、“大腕”来凑数，屡屡闹笑话

一些楼盘请来各界“大腕”撑门面，但是来的人总是犯莫名其妙的低级错误。比如请来的一些建材界总裁精英，喧宾夺主，大谈特谈自己旗下的品牌及荣誉，台下的嘉宾听得频频打瞌睡，比如某些书画家，居然连落款都不会，出格的形式让拍照的老记面面相觑。
更离谱的是，某次论坛请来的“国”字号专家领导，居然从“毛泽东思想”谈起，洋洋洒洒发挥了一个半小时，才从“伟大的毛主席”扯到正题……

3、开盘突击战，形式很关键

不少大牌开发房企，担心开盘冷场，担心销售不好影响其余项目，便大玩“突击战”，比如在报纸、网络投广告，广而告之公布开盘时间某月某日，然后却临时通知客户提前一天去选房……形式主义在今年也很流行。

4、开售时间永远“还没定下来”

发展商似乎在与媒体玩太极，每当问起开售时间，永远是“还没定下来”。
记得去年底统计珠海各楼盘的开售时间时，各盘都信心十足，称会在今年上半年开盘。可半年过后，大家却不约而同地推迟开盘，说五、六月开盘的推到七、八月，说七月开盘的又要推到十一。

5、不请代理商，仪式一团糟

有些楼盘为了省钱，不请代理商。殊不知，经验不足的工作人员，常常在仪式上弄得一团糟，比如剪彩，礼炮齐鸣是在剪彩后，但嘉宾还未走上台，几支礼炮就被迫不及待的工作人员放完了，嘉宾剪完要合影，礼仪小姐还傻傻愣在台上；比如揭幕，仪式还没进行，主持人在醒狮踩青后，居然就再三邀请嘉宾进场参观……
“先穿鞋子后穿袜”成了珠海楼市又一怪。

6、不开盘原因五花八门

拿了预售证迟迟不开盘，原因五花八门：A、四川地震，不宜开盘；B、售楼部没建好；C、样板房没做出来……还有个别楼盘封顶了也不去申请预售，美名其曰：“我们为消费者着想，想卖现楼”。说到底，种种理由种种借口，都不过是储客不足，开发商对市场没信心罢了。

7、老贾今年不玩“性”？

更让人百思不得其解的是，建“性福城”，关注农民工性生活，聘请“性家教”免费为青少年和家长提供帮助，一向拿“性”做文章的贾永清，08年以后却不玩“性”了？
是迷途知返还是玩不起来？抑或是今年楼市销售大冷清，他找不到新点子拉动市场销售？

8、顶级富豪流行穿“廉价服装” ？

    某标榜“顶级豪宅”的楼盘日前开盘，现场冷冷清清，除了一些小记熟识的代理公司踩盘人员外，几乎找不到几个客户。
    中午时分，活动仪式还没开始，又来了一拨客户，记者眼尖，发现来的几个咋看长得还算富态的阿姨，穿的却是地摊摆买的“廉价服装” ，难道在这个非典型年，珠三角的顶级富豪换口味了，都流行穿“廉价服装” ？难道穿“廉价服装”就能体现贵族的内敛与品位？
    究竟是保洁阿姨、钟点工凑数充人气，还是今年贵族又流行新时尚？恕小记没长“火眼金睛”！

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08非典年：前山、坦洲擂台赛直播中

放牧星群 — Mon, 21 Jul 2008 10:18:00 GMT

08非典年：前山、坦洲擂台赛直播中

　　(记者阿陈)轻轨来了，珠海“购房入户”政策取消了；房价降了，一河两岸景观出现了，百姓却观望了……2008年，对于房地产行业来说，真是一个说不清道不明的“非典型”的年份。
2008说不清？对于置业一族来说尤为明显，困扰在他们头上有一个选择的难题，前山、坦洲，两个几乎能用“唇齿相依”来形容的区域，让人体验到取舍“红玫瑰”和“白玫瑰”的困难、困顿和困惑……
前山与坦洲，究竟有什么优势和利好，引无数置业群“竞折腰”？请看两地擂台PK——

第一擂：两地概况

房地产市场上的两个角逐对手上台了，比赛还没正式开始，首先，让我们先来了解一下双方的背景。
首先上台亮相的是前山，前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，1987年前山正式建镇， 2001年8月“撤镇改街”，辖区面积53平方公里，常住人口17.8万人，其中户藉人口4.8万余人，辖21个社区居委会。辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观——圆明新园、梅溪牌坊、农科园艺中心；华南地区最大之一的装饰材料集散地——世邦国际装饰城，驻街机关、企事业单位以及大中小学共上千家，是一个以建材为特色、工业为主体，经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中的城郊结合街道。

前山辖区内有著名学院暨南大学珠海学院

前山的对手坦洲，与前山可以用“唇齿相依”来形容，坦洲镇地处中山市最南端，交通便利，基础设施完善。全镇总面积136平方公里，土地资源丰富，人口接近20万。全镇有耕地4万多亩，山地近3万亩，农产品和海鲜等物产丰富，素有“金斗湾”美誉。近年坦洲经济社会发展迅速，先后获得 “广东省卫生先进镇”、“广东省企业百强镇”、“国家卫生镇”等荣誉称号。2006年完成国内生产总值44.8亿元，实现工农业总产值125.5亿元。

与前山“唇齿相依”的坦洲镇

第二擂：周边配套

    擂台PK第二场，周边配套。
    坦洲镇城镇路网四通八达，50米宽的坦神路贯穿全镇，南坦路连接105国道。镇内引进法国先进制水设备、日供水量24万立方米的自来水公司，水质达到欧共体饮用水标准；建有三个11万伏变电站，一个22万伏变电站正在规划中，足以满足当前和今后工农业生产用电的需要。
    中行、农行、工行、建行等金融机构分别在镇内设立了支行或办事处，并开通了国际金融结算业务。镇中心区有集住宿、餐饮、娱乐、休闲于一体的超三星级标准酒店及其他场所和设施多间，一家占地100亩的五星级酒店正在筹建中，周围半小时车程范围内还有4个高尔夫球场。镇内拥有商品齐全的购物中心、幽雅别致的卡拉OK与及公园、健身广场等设施一应俱全，足以满足日常消费和娱乐的需求。坦洲镇是省教育强镇，有中小学18所，省重点职业学校一所，能为企业提供丰富的初、中级技术工人储备和员工培训基地。
    坦洲镇医疗卫生条件良好，拥有全国甲等医院两所，设计拥有300张床位的新医院已投入使用。

我们现转头看看前山，前山是珠海主城区的组成部分，完善的教育设置、基础设施、生活配套等等明显比坦洲高了一个层次。市政改造、商业新核与品牌地产更成为带动区域升级的三大契机。
据百脑会研展部王玮总监称：“随着一系列城建规划逐步落实，随着轻轨的建设，一河两岸的改造，随着商圈“升级”，世邦四号馆的建成塑造的新建材商圈的标杆，万佳、新美将金鸡路筑成城市生活商业新核，卡都、麒麟花园、滨江明珠、蔚蓝东岸、荣泰河庭将形成轻轨商业圈，种种勾勒了新前山的商圈版图；品牌在造势，招商圈地，时代攻城，中海加入阵营，未来前山的居住品质，特别是一河两岸板块的大发展，突破了传统意义的思维模式可以预计的范围。”

第三擂：楼市发展

    第三场开始，我们还来看看两个对手的成长史——
    左岸地产策划总监廖海珍对坦洲的研究比较细：“特殊的地理位置造就了坦洲房地产与珠海一脉相承的发展轨迹。1992年汇翠山庄、金山城落户坦洲，掀起了第一次珠海人西迁置业的热潮；2004年珠海房价开始上涨，中山实力开发商纷纷进驻坦洲，中澳新城、锦绣阳光花园等新一批大规模楼盘动工建设，掀起第二次珠海人坦洲置业的热潮……2006年坦洲规划报建面积为187万平方米，施工报建面积为89.06万平方米，17间规模房地产公司完成投资额8.439亿元，销售面积532665平方米……放眼08年初的坦洲楼市，在售楼盘基本都是十万平米以上的中大规模楼盘。富有欧洲风情的高品质建筑、现代时尚的楼盘立面、繁花绿荫、生态自然的园林建设、以智能化管理与人性化服务相结合的优质物业管理服务，成为坦洲优质人居环境的缩影。”
    廖海珍表示，一个以珠海为中心，以坦洲、三乡、珠海西区为半径的“大珠海”半小时生活圈已初具规模，构筑一个全新的大珠海地产发展新版图。

博客名人“全求仁”对前山的楼市的分析更着重从楼价入手：“记得2002年，我刚刚到珠海就读大学时，前山的房价是每平方2000多元（田德花园甚至拉出条幅起价1680元/㎡）。这几年来，珠海楼市大跃进，主城从3000多元一下涨到万元大关，就连珠海人眼中所谓的乡下地方——前山，也由2000多涨到了7000多元/㎡。”
百脑会王玮认为前山形成四级生活圈，“河北岸生活带，在轻轨及前山河改造的市政利好下，加之未来中海、时代地产的带动，将与河南岸南湾板块华发、中信等形成品牌连势效应，并行保持快速的发展速度，打造成为一河两岸高尚生活区；核心生活圈是前山文脉发源地，以建材经营为核心产业，处于内陆腹地，近年楼市发展较快，城中村与烂尾楼的正逐步被整饬，新城市形象越来越鲜明；边缘腹地带位于板障山南北两侧，受板块边缘效应拉动，在老香洲与拱北楼市已然成熟的背景下，楼市发展已逐步被外围渗透；界涌物流区承接珠海对外物流，以汽车、古玩为主要产业，交届坦洲三乡，至今仍被视为关外，楼盘开发层次低，由于固有因素的限制，长期来看，仍将是楼市边缘板块。新格局下的前山，经历城中村到城中城的转变，将更加成熟，其发展蓝图已蔚然成型。”

广珠轻轨带动地域价值走高前山河东岸商铺“雄起”

第四擂：近期价格走势

双方拚得异常凶猛，坦洲“金鸡独立”，前山来了个“狮子滚绣球”，坦洲应以“鸳鸯连环腿”，前山技高一筹，以“盘古开天”接招，一时斗得天昏地暗，百姓看得目不暇接——

5月份坦洲镇商品住宅均价为3998元/平米，环比4月份4072元/平米下跌1.82个百分点，价格持续出现下降是由于多个项目在搞优惠促销活动：

（1）锦绣阳光花园沿袭过往的降价促销，其中推出总价22万的80平米观园景单位，单价在2750元/平米左右；

（2）中澳新城推出2880元/平米的特价房，79平米左右的2房，售价3400元/平米左右，总价26万多，并且于6月21、22日购房还可以送空调2台；

（3）百花小镇推出3860元/平米的特价房，相当于以前售价的92折，单位主要集中在低楼层；

（4）中颐海伦堡目前最低折扣93折，一口价单位4200元/平米，一期尾盘更是3500元/平米起。

我们再回过头看看前山楼市近期走势：进入5月份以来，珠海市场的销售也没有预期的火爆，全市5月交易价格继上月下降趋势，跌至5103元/平米。香洲区也下降为7324元/平米，环比下降了9.2%。5月份开盘的楼盘主要是时代廊桥、格力广场、仁恒星园以及中珠上城。
这几个项目的开盘都有一个共同点，就是开盘价格比市场预想要低。其中，地处前山区域的时代廊桥凭其品牌、地段以及产品，7500元/平米也不为过，但是“五一”期间其以6100－6800元/平米亮相的时候，着实让人大跌眼镜。

第五擂：劣势分析

对于现场直播的赛事，专家点评“双方劣势”也是不容错过的精彩，前山和坦洲不足在哪里，让点评专家给我们细细分析——
除了购房入户政策的终结给前山带来一定的影响外，百脑会王玮总监中肯分析了前山的不足：“凌乱的老旧厂房、大量的外来民工、低质素的生活氛围……即使在系列改造利好的支持下，当前的前山似乎仍不足以摆脱其‘脏乱差’的形象。事实上,前山并没有错，错的是珠海城市一直缺乏‘策划’思想。假如有一位高操的操盘手，将整个城市当作一个整盘来‘策划’，发掘其各板块之核心价值，精准定位，那么前山的历史将被改写。”

左岸廖海珍总监也客观评价了坦洲的劣势：“突现出教育配套的发展脱节问题。坦洲原有的公立小学和中学配套和学位配置远远跟不上新城居住人口的教育需求。珠海人对后代教育的重视和投入，远比坦洲本地人高得多。很多坦洲置业者是珠海的换房家庭，到了孩子要上学的年龄，为了方便孩子就学，还是得搬回珠海市区里居住，形成居住人口的回流现象。
“从目前来看，‘教育配套跟不上”已成为坦洲城镇进一步吸引珠海人的’发展瓶颈”。因此，要使居住坦洲成为珠海人的长期选择，坦洲的教育体系需要跨越式的发展。现在，坦洲新建花园社区居住人口已达数万人。坦洲政府可以采用与开发商联手的方式，通过引进或创建高素质学校教育，加快城镇教育产业的建设步伐。一旦这个瓶颈得到突破，坦洲房地产将拥有更大附加值和吸引力。”

第六擂：网友关注

    观众的关注，是擂台赛存在的必要条件之一，我们现在把镜头转向珠海最火爆的论坛房产论坛——
    论坛网友“wero”称：“坦洲这地方未来就和北京附近的燕郊一样,即使属于北京的房山通县都发展起来了,而距离最近属于河北的燕郊还是落后的一蹋糊涂！”他在随后的跟帖中详细阐述了不选坦洲的理由：“我不看好坦洲，一是珠海未来发展肯定是西区，坦洲沾不到光，按它自己的财力很难搞和珠海规划一致的配套出来；其次是中山也不会发展它，距离中山市区太远了，中山其实就是把它丢出来让珠海辐射它带动它；三，很多人想象中的划给珠海就是一个愿望，基本不可能，别说中山不愿意放手，就是愿意，珠海也不稀罕它，和西区比既没有铁路，港口又不沿海，可开发的土地也不多，现有的ＧＤＰ也不高　图什么啊！四坦洲最后的地位就和深圳附近的惠洲或北京附近属于河北的的燕郊一样，与深圳的关外和北京的房山通州根本没办法比。”
    "小鹿乱撞":"我肯定会选择前山,坦洲治安太差了,生活配套也没有前山好！"
    “浪子回头”实话实说：“要是有得选择我肯定会选前山，怎么说住在前山也是珠海人，最起码打电话也是市内的！”
    “taiwan009”表示前山好：“第一是交通方便很多；第二是生活方便；第三是社会次序好，坦洲摩托车多，三轮车多，路上乱七八糟，治安也是较差；第四是费用高，消耗生命；”他详细算了一笔帐：“看起来你买坦洲好像是节约了一些，但是你在坦洲生活成本会高很多；如果你在珠海上班的话，1个人每天公共交通费用比珠海要多10元，一家三口的话；一个月要多花900，一年就要多10000元；每天要多花40分钟，一年多花14600分钟（243小时，也就是10天）！在坦洲买房子，按每年公共交通多花1万元，居住70年，最后要多花70万；要是计算利息，那就恐怖了！每年你在路上多消耗10天，如果你居住70年，你就要路上多消耗700天，差不多2年了！买房选择坦洲还是前山，算算你就应该知道！ ”

“weifenglvcha”对“wero”的观点不以为然：“你看看珠海市的版图你就会明白了，坦州像个拳头打入了珠海市的中心，如果珠海日后真的发展得很好，就像现在的深圳一样，坦州就成了珠海市的真正中心，由坦州到珠海拱北12公里，到三乡9公里，到斗门18公里，到金湾22公里，这样的交通你能不考虑住坦州吗？坦白说如果你是要在新香州上班的打工一族，你会用两个小时的车程到金湾买房吗？如果你说的是远见，那‘大珠海’的城市发展规划就是香州，斗门，金湾的大连结，这个时候你看看坦州就在他们的中间，我不想说什么大理论，也不想说什么远见，但作为打工一族的一分子我只有这样的分析，如果有钱最好买在你上班的地方，如果没有就买远一点。说真的！这个是很明显的逻辑。”

    “陶一哥”针对“weifenglvcha”和“wero”的争论打了个圆场：“我觉非常有道理,所谓投资的眼光靠远见!不过是自己居住的话,就要考虑很多问题啦!比如说:交通啊!经济条件啊!工作地址啊!家庭成员的异议啊!等许多问题,毕竟对大部分人来说,买房是一件大事!所以在选择那买的时候，我们只能说合适自己的才是最好的。”
    “笨笨de大象”说得较客观：“各有所长吧!前山属珠海,房价相对高些,但大规模小区不多,都是一两幢的;坦洲是中山,价格便宜一两千一平,而且坦洲的小区规模品质都不错,。”
    金牌网友“爱珠海的小鱼”说：“各有利弊。问题是假如我买不起前山的房，就只好退而求次选坦洲。坦洲不是不好，就是交通不方便。 ”

裁判观点：

百脑会总裁苏进顺在日前接受采访时表示：“买房，选择前山还是坦洲，关键要看目的，比如说，你是买来自住还是投资，是买来居住还是过渡性置业，目的不同，需求不同，能力不同，选择就不同！”
二城地产的常务副总陈其鹏也发表自已的观点：“坦洲目前的价位比较有竞争力，如果只是为了自住，坦洲当然是不错的选择，但在前山除了有更好的生活环境条件，也更能为下一代提供更有升值潜力的物业。其实，说到底，前山与坦洲，一个是市，一个是镇。如何选择，看自己的目的、需求与能力。那如何看市与镇的不同呢？据了解，日本房地产业在经历了几十年的风云变幻后，最后发现，其实变幻的只是城区的那些房价，郊区的房价变化基本不大，任城区的房价风起云涌，郊区的房价与变化幅度基本都与当地的生活水平成正比。而这从某种程度上也说明了房价在市与镇之间的区别。”

西进还是北伐？斗门、三乡两地崛起的优势分析

放牧星群 — Sat, 22 Mar 2008 01:34:00 GMT

西进还是北伐？斗门、三乡两地崛起的优势分析

    （本网讯记者阿陈）2008年，购房置业是选择斗门还是三乡？这成了困扰珠海置业一族的两难选择。
    三乡和斗门，活象张爱玲笔下的“红玫瑰”和“白玫瑰”，当你选择了红玫瑰，久而久之，红的变成了墙上的一抹蚊子血，白的还是“床前明月光”；选择了白玫瑰，白的便是衣服上的一粒饭粘子，红的却是心口上的一粒朱砂痣……
    斗门PK三乡，究竟孰胜孰败孰优孰劣？我们还是先从两地面临的机遇和崛起的优势来分析吧

【区域分析】

斗门篇：向西、向西、珠海向西拓张

　　泛珠三角效应，港珠澳大桥的建设，广珠铁路、城市轻轨等重大项目的启动，珠海成为极具投资潜力的魅力之城。而位于珠海西部的斗门城区，在珠海政府前所未有的大力支持与建设下，将有望成为未来的“珠海之心”。
　　工业西进、城市西拓，城市轻轨，半小时经济圈的构筑，点燃的是斗门的梦想。这个以区政府为圆心，以江珠高速为纵轴，西部沿海高速为横轴，向四周辐射形成的区域，承载了斗门未来的发展蓝本。
　　这是一次前所未有的向西扩张。
　　随着珠海城市中心区土地供应量吃紧，未来发展空间日益缩小，而地处西部的斗门，在工业经济增长上表现出非常强劲的后劲，工业经济的发展带来了大量人口的迁入，西部的城市运营开始浮出水面。
　　一个区域格局的升级与重构，必将带动一个区域经济的巨变，激发城市中消费、居住、投资等诸多新经济元素的蜕变。城市的西移，斗门经济的多米诺效应逐渐凸显，一个个点土成金的创富梦想相继上演，一个个国内地产巨头陆续抢滩，选址、圈地、规划、开发、建设等一系列的实地操作，迅速激活城市西区土地价值。

三乡篇：启动“生态品牌”战略再闯科学发展新路

    三乡位于中山市南部，面积96平方公里，与珠海市毗邻，是有名的外向型经济重镇。
    三乡交通便利，道路畅通，105国道、西部沿海高速公路、京珠高速公路以及规划中广珠西线高速直接通达三乡。
    近年来，三乡实际利用外资创下10年来的历史新高，首次突破1亿美元，达到1.5亿美元。去年，该镇人均GDP已经达到了82677元，在中山全市排名居第三。
    三乡的“聚宝盆”效应不断扩大，外来投资和工作的20多万人口，造就了近年来三乡的房地产业因“聚宝”的城市效应而呈现出“井喷”式增长。
    该镇今年作出新规划：启动“生态品牌”战略，加快发展现代服务业，重点发展高端服务业，营造南部镇区商业中心氛围。
    据统计，该镇三次产业在GDP中的比重为1：59：40，其中第三产业的比重增长了3个百分点。

【工业发展】

斗门：五年冒出工业明星

    短短五年，在国际电子产业基地的名册上，人们可以找到珠海斗门区井岸镇的名字。
   “现在的井岸镇是与国际市场紧密相连的井岸镇”，井岸镇委书记傅达伟说，全球伟创力９０％的线路板生产在井岸镇完成，６０％的手机摄像头设计研发和生产基地落户井岸。井岸镇目前已经成为全球市场上重要的手机、线路板、电脑游戏机、数码相机和音圈马达磁极、通信电缆的重要生产基地。
    斗门井岸镇的电子产业投资最密集、成效最大是在最近５年，这个时间段刚好是新青科技工业园飞速发展时期。
    除了新青工业园外，斗门白蕉工业园形成了纺织制衣产业链；龙山工业区形成了电器机械、五金产业链；富山工业区形成了五金、汽车配件、电子产业链。全区共吸收世界５００强企业１１家，占全市一半左右。
    工业园区已经成为斗门经济发展的重要载体，同时也是城市化进程的推动者。

三乡：特色产业发展多样化经营渠道

    提到三乡，亮点颇多，工业与第三产业都非常发达。
    从工业方面来看，全镇拥有各类外资厂企６６１家，私营企业７８６家，拥有宝元鞋厂、皇冠皮件有限公司、伟立纺织品有限公司、广星鞋业有限公司、曼秀雷敦制药厂等多家知名企业。
    从第三产业来看，三乡商业发达，并拥有郑观应故居、泉林山庄、小琅环公园等旅游资源，全球第一个海洋微生物有孔虫雕塑科普园，全国首家中外合作旅游企业中山温泉宾馆也坐落三乡，全镇有四星级酒店１家，三星级酒店３家，还有按五星级标准建成的雅居乐大酒店，以及国际标准高尔夫球场两个，目前五星级三乡大酒店已全面动工兴建。
    精明务实的三乡人并不满足于目前取得的成就，他们在尝试“特色产业发展多样化经营渠道”，比如推出“工业旅游”“农业旅游”，筹备构建休闲、游乐、观光、美食、体育竞技、文化、特色产业相结合的立体化旅游格局。

【投资价值、居住价值】

斗门：每年１０万人口增长的速度

　　从投资价值来看，随着珠海“两西”战略的开展和实施，人流、物流在斗门区实现了一个新的突破，每年１０万人口增长的速度，对居住的需求越来越大。而斗门房地产的发展正处于一个最初的成长阶段，品质好、档次高、性价比高已成为吸引异地置业者的最大亮点，高性价比使斗门有着空前的发展空间和发展机遇。也正因为巨大的升值潜力，才吸引着众多５００强企业和地产豪强的抢点布局，率先打造珠海之心的动向地标，未来斗门的宏伟蓝图斑斓可见。
　　从居住价值来说，无比优越的地域特征，坐拥城区的便利却不显喧闹，坐享郊区的幽静却不远繁华，集居住、商贸、文化等各种现代化设施于一体，汇聚黄杨山、白藤湖等丰富而优美的自然资源。斗门正凭借优秀的自然环境、人文环境、投资环境领舞珠海西区宜居表情，越来越多的品质楼盘也正在向斗门发力。
　　交通路网的构成、市政配套设施的建立、公共交通的完善、商业环境的培育，斗门将吸引更多有眼光的人前来投资、定居。

三乡：商业水平向中等城市的水平看齐

    三乡是个适合居住的好地方，这里四面环山，满山青翠，空气指数优良，旅游资源丰富，被国家环保总局和广东省环保局评为全国优美乡镇和广东省生态示范镇。
    三乡还被称为“美食天堂”，全镇餐饮业共有４０６家，中西美食荟萃，去年上半年举办的首届三乡嘉年华美食节，吸引了来自全国各地的数百种美食参展，共有游客八万六千人次参与，取得了显著的社会效益。
    除了餐饮业发达，三乡商业也相当发达。多个百货超市及８个农贸市场遍布城乡，形成健全的商业网络，辐射能力覆盖中山南部各镇，商业水平向中等城市的水平看齐。
    镇长郑加荣在接受记者采访时表示：“经济规律表明，当一个地方处于城市化发展过程中时，其经济是最活跃的时期，商机最多，土地和房地产升值最快，也最具有投资价值。”

【楼市纵横·价格走势】

斗门：2007年销售面积比上年增长了91．09%

珠海主城区可建设用地逐年减少，而斗门区土地储备丰富，随着城市西拓，工业西进，斗门新开工量有所增加。据珠海建设局公布的房地产开发投资完成情况表格，斗门2007年施工面积达141．26万平方米，比2006年增长了45．85%，其中新开工面积达到77．34万平方米，比上年增长了53．48%，斗门2007年销售面积达78．50万平方米，比2006年增长了91．09%，销售金额达249301万元，比上年增长了166．61%。
附：表格：

随着交通设施的完善，投资环境的优化和大批投资者的涌入，斗门楼市不断走高，珠海房产之窗2008年3月统计的斗门部分楼盘价格表：

三乡：制造业巨头纷纷挤入房地产开发的行列

    满街可见的西洋风格建筑，亮丽精致的住宅小区，独具魅力的古玩市场，吸引眼球的全球首个有孔虫雕塑群……走进三乡，仿佛置身于现代大都市，使你完全忘记这里是一个乡镇。
    据了解，三乡镇政府抓住房地产市场基础雄厚的特点，大力支持房地产业的发展，房地产市场投资增势明显。据2007年7月数据，宝元鞋厂、皇冠皮具厂等制造业巨头纷纷加入房地产开发的行列，全镇正在开发的楼盘达40个，新建、在建房地产面积80万平方米，完成投资11亿元，增长40%，销售额12亿元，比增33%。
    三乡的楼盘价格近年不断走高，据记者踩盘了解，世光东城目前的别墅盘价格在7000－8000元/平方米左右，小高层价格3700-3800元/平方米左右，巴厘晓筑楼盘均价3850元/平方米，富和名都楼盘均价在4300元/平方米。

【楼盘特点】

斗门楼盘由生存型向舒适型转变

    斗门楼盘从整体上来说有两大趋势：整体上开始由生存型向舒适型转变，及初步出现围绕动力地产投资的楼盘概念。
    舒适型住宅以实用、舒适、经济为它们的新特征，以体现人文关怀、绿色环保等新的主题。主要体现在以下三方面：一、住宅的功能空间更加合理化，即在较小的空间内创造加大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性；二是使住宅的物理性能有了较大的改善，考虑到住宅保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等重要因素；三是居住区的环境和配套水平更加完善，创造出自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的环境，比如里维埃拉、旭日华庭、桃源居、宁海世纪城等等都能巧妙利用周边的河景、湖景、山景布置园林景观。
    动力地产是指以地产为载体，以实现财富的持续增值为目标，以工商业地产、旅游地产和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，进行综合开发和集约化经营的新兴产业形态，斗门已经初步出现围绕动力地产投资，比如围绕白藤湖度假区投资的西江月、东方威尼期等等楼盘，围绕工业园区建设的山水花城、富逸花园等等楼盘。

三乡楼盘更讲究配套设施的完善和氛围营造

三乡楼盘从整体来说：讲究配套设施的完善，注重外立面视觉效果，强调包装与终端销售的重要性。以三乡大盘雅居乐来说，楼盘开发和营销手段相对成熟，更善于利用社区活动营造文化氛围，比如社区内已经成立了曲艺会、单车协会、长者会之类，极大丰富了业主的业余文化生活。
三乡楼盘的另一个趋势是，众多开发商开始琢磨“抱团合作”的推广之路，以求破解发展瓶颈。

【置业人群】

斗门：内地客的比重大

    珠海斗门优越的自然环境、人文环境、投资环境吸引了越来越多内地人南下置业安家。据里维埃拉策划人员介绍，该盘53%业主来自本地，主要是自住为主，内地客户占了19%，以休闲度假为主，还有28%的客户来自深圳，这部分是选择“5＋2”生活置业模式的客户，据介绍里维埃拉开通斗门到深圳的周末往返巴士，为其中一部分没有自驾车的客户提供方便。
    旭日华庭的林总告诉记者，目前入住的客户40%是内地人士，30%来自珠三角各城市，5%-6%来自港澳地区，剩下24%左右来自珠海本地。
    忠信房产副总经理张宇沛称：濒临黄杨河畔的桃源居置业人群比例是5：3：2，其中五成是本地居民，三成来自内地，二成来自港澳地区。
    标榜“寻，世界水岸收藏家”的宁海世纪城也有15%左右的客户来自内地。
     外地人纷至沓来抢滩置业，究竟能给斗门带来什么？
    一些网友对外地人抢滩斗门表示一定的担忧，担心外地购房者的需求会拉动房价，给本地人购房带来不利。
    对于这个问题，中原市场研究部琚拯认为，本地购房者对比斗门以往的房价，觉得过高，“那是没有用发展的眼光去看待这个问题，市场经济下这些都是供需结构造成的。”

三乡：港澳人士置业占的比重大

    三乡置业人群中，港澳人士置业占的比重大。据富和名都策划人员介绍，该盘置业人群比例是4：3：3，其中四成是本地客户，三成珠海客户，还有三成是港澳客户。
    香港上市公司雅居乐地产是全国房地产著名品牌，是三乡房产业的龙头。据了解多年来，该盘成功吸引了2万多名港澳同胞到三乡置业居住。有数据显示，三乡镇“雅居乐”迄今开发的住宅单位已超过20000个，其中7成以上被港澳居民所购买。如今“雅居乐”的澳门住户高达6000多户。每逢周末或假日，香港澳门住户纷纷携家带口回到这里度假，三乡镇瞬时人车拥堵，食肆、商铺爆满，变成了名副其实的“港澳街”。
    从三乡各客户群的需求来看，据三乡某楼盘资深人士分析，中低端客户群喜欢60-70㎡两房两厅和100㎡以下的三房两厅，均价希望在2000元/㎡左右，反而对社区配套、物业管理、小区配套上要求不高，最关注户型实用性及交楼标准是否带装修；中端客户群则喜欢70-80㎡两房两厅、100-120㎡三房两厅，均价希望在2400-2600元/㎡元间，对户型、面积较关注，同时希望有较便利的交通，对发展商实力及物业管理也较关注，但不是主要关注点；高端客户群青睐大面积户型，复式要求在200㎡以上，对小区配套、发展商品牌、物业管理方面比较关注，除港澳客户外其他客户多喜欢毛坯房的交楼标准。

两地置业人群“性别”差异分析

一个是内地人的度假乐土，一个是节假日的“港澳街”，斗门与三乡，相距不远的两个区域，为什么置业人群会出现如此大的“性别”差异？
据天泽地产顾问有限公司范滨总经理介绍，斗门与三乡置业人群的差异是历史与人脉传承等原因造成的，斗门是珠海的西区，当年西区大开发时，曾有很多内地人才南下度“金”，目前购买这里楼盘的内地业主，或者是来过珠海，或者是在珠海工作过，与珠海与斗门有着工作缘、亲缘、商务缘的人士，或者是听过亲朋好友推介，知道这里环山抱海、气候宜人、风景旖旎，所以选择了这个宜居的城区；而三乡为什么能吸引两万多港澳人士来置业，这不仅与三乡的侨胞的口碑传诵有关，还与雅居乐的市场定位、营销策略有关，雅居乐新城建了十来年，百分之九十的房子卖给了香港人，三乡于是就成了香港人度假的第二居所。

作者：阿陈

购房入户政策出台合适吗？对珠海楼市影响有多大？

放牧星群 — Wed, 30 Jan 2008 04:44:00 GMT

购房入户政策出台合适吗？对珠海楼市影响有多大？

    （本网讯记者阿陈）“狼”来了！上月初，珠海多家房地产开发商都收到了政府下发的《关于进一步加强户籍管理通知》的征求意见稿，珠海房产之窗网站第一时间在论坛上公布了此消息；1月22日珠海经济运行通报会上，珠海市建设局和统计局有关负责人表示：珠海市购房入户的门槛肯定在现有的基础上进行提高，这是现实的必然要求；提高门槛对地产市场有一定冲击，但可提高市民人均生活水平。
    官方证实消息后，一石惊起千层浪，不少网友在房产之窗论坛纷纷跟帖提出疑问：“购房政策出台合适吗？”“购房入户会不会影响到珠海市房地产市场的发展？”
    针对网友的咨询，记者日前有选择地采访了暨南大学张耀辉教授，走访了百脑会、安诚、大家、左岸、于董等房地产代理机构，及路桥、中珠、忠信等房地产企业。

“目前出台限制购房入户政策不合适！”

张教授认为，限制购房入户是想用一个政策解决两个问题：一是推动房地产发展，二是限制低收入人群进入城市；这个政策现在出台不大合适，一方面将直接限制了西部发展，另一方面，在房价高涨的环境下出台这类政策，不利于百姓买房。
珠海东部西部略有差别，对于金湾、斗门西部地区来说，应吸收更多外来人口，鼓励外来人口置业投资。

入户政策对整体房地产影响不大

安诚物业营销二部总监程广平接受采访时表示，购房政策短期内对珠海房地产会有一定影响，尤其是对新移民客户、一次性置业会造成影响。同时，入户政策的出台起到了门坎作用，对于提高珠海人口素质有很大帮助。
但从整体上来看，入户政策对珠海房地产的影响不大。程总监拿深圳作为例子，他介绍，深圳的常住人口多于户籍人口，其房地产销售并没有因为购房政策的取消而阻碍了房地产销售。解决住房问题是购房客户的一个最主要考虑问题，而入户问题往往是其次考虑的。

入户政策反而能刺激西部房地产发展

大家总经理陈志睿表示：“入户政策并不能局限了西部房地产的发展规律，反而更加刺激西部房地产发展。西部房地产发展良好，作为房地产的一个龙头牵引，西部会吸引更多的人才，住房需求会增加，入户却不是一个重要方向，为户籍而建房已不是主流。居住纯粹就是居住，其体现是房价。房地产的开发将会更加丰富。

“此政策不够明智！”

百脑会研展部总监王玮：“此政策不够明智。其影响不单是西区，而是整个珠海楼市供应结构，只是相对而言西区楼市受到的影响会更大些。”

“该政策对珠海西部的房地产影响很大！”

于董机构策划总监乔迈称：“该政策对珠海西部的房地产影响很大，因为之前的入户政策吸引了大批珠海管辖范围内的乡镇居民购房，新政策实施后对这些客源会有一个压抑作用。但是对西江月项目来说影响不大，因为我们66%的户型设计都是符合政府入户政策的，都是在85平米以上，新政策的出现可以说是间接规范了房地产市场的发展，未来因为入户原因而购房的消费者逐渐退出，自住和投资者比重增加，对于地产项目来说，无论是在户型设计、园林景观、整体布局等方面都会更加贴近消费者。建居者所需逐渐成为房地产的主旋律，房子建出来就不愁卖的时代即将离去。”

“希望政策加个时间期限”

    谈起购房政策，左岸策划部副经理何兵感受很深：“目前，珠海市政府提出了‘力争珠海人均GDP居广东省首位’的奋斗目标，实现这个目标的关键在哪里，我个人认为关键在人，在所划定的统计对象——珠海籍居民。为了实现这一目标，个人认为市政府接下来的工作是要选人，要选人就要制定一个选人的标准，于是在‘购房入户’上加了一些条件，便成为自然而然的事情。但是，一方面是限制购房入户，另一方面却是大力推进城市西拓，就我个人来看，这两方面存在着冲突。在这个矛盾体面前，政府有必要保持清醒的头脑，是以发展城市为先，还是提高人均GDP为先。我个人主张城市建设为先，目前珠海正迎来新一轮前所未有的发展机遇，在珠海建设成区域性中心城市之后，再来显示人均GDP的目标更切合实际。
    “当然，如果政府对限制购房入户的决心已定，如果这个限制真如‘神秘’传真所言：‘85平方米以上新房（含85平方米）；本科或以上学历；公司为其购买社保一年以上。’我个人借此建议两点：
    “一是的85平米条件前，加上一个时间期限，因为目前很多房地产项目户型的规划都按照75平米购房政策而设计的，如果没有这个附加，将会使很多75－85平米单位的销售陷入进退两难的局面，想必这也是政府、开发商和购房者都不希望看到的局面。
    “二是在本科学历条件前，加上一个时间期限，即：‘凡在珠海工作3年以上，拥有大专以上学历；凡在珠海工作5年以上，拥有高中以上学历，均可申请购房入户’。这主要是考虑到能在珠海买得起房的人，不管学历高低，其薪酬肯定不会很低，老板能为其付如此报酬，其个人的专业能力和综合素质想必也不会低到哪里去。更何况很多人，在珠海一待就是三五年，甚至七八年，将自己的青春都献给了这座城市，却因为一纸文凭而被这座城市排斥在外，相信这也是政府和奋斗在珠海的外来人才都不想看到的局面。”

西区买房的客户中，只有30%有购房入户的需求

斗门忠信房产开发有限公司副总经理张宇沛接受了电话采访：“门槛提高了，对于珠海房地产来说肯定会有影响，但这影响不会很大。从目前来说，据我们统计，西区买房的客户中，只有30%有购房入户的需求，从这层面来说，购房入户政策出台，并不会造成很严重的负面影响。
“我个人认为，这是城市发展阶段性的政策调整，随着入户门槛的提高，对城市经营、对于房地产业长远发展有利。”

可能是很短暂的阵痛过程

路桥集团策划经理韩向红分析，国内或省内其他城市也出台过类似这方面的政策，购房入户政策对于珠海房地产业来说，会影响一阵子，但是影响不会非常大，这可能是很短暂的阵痛过程。

建议政策分区域进行

中珠红旗投资有限公司总经理颜建对购房入户政策的看法是：“政府的出发点是好的：一、优化市民综合文化素质，减轻地方财政压力。”
颜总建议这个政策不能一刀切，而应该分区域实施，相对于主城区来说，西部地区（金湾、斗门）应该保留一些入户政策。

入户政策出台后，房企会采取哪些救市手段

斗门忠信房产开发有限公司副总经理张宇沛：“针对目前形式，我们会在营销策略方面做一些调整：一是加强对珠海的人居环境等优质资源的宣传力度，二是从户型上入手，做些结构性的调整，比如面对购房入户的客户，建造85平方米以上的户型单位；三是锁定客户群，站在客户的角度来想问题，并结合实际调整规划完善细节，面对养老、度假型的客户，在户型设计、园林景观、物业管理等方面做得更人性化一些。”
中珠红旗投资有限公司总经理颜建：“理性判断市场，根据市场需求，更有效地配备百姓需求产品，加快产品创新，加强客户服务，提升品牌的核心价值。”

记者：阿陈

楼市遭遇雪崩？是观望期还是传说的拐点到来？

放牧星群 — Fri, 25 Jan 2008 12:59:00 GMT

楼市遭遇雪崩？是观望期还是传说的拐点到来？

    (本网讯记者阿陈) 历史的暧冬和市场的“雪崩”邂逅，经历了前三个季度的火热拼抢，政府调控“大棒”频频出击，中国楼市终于在冬季来临之时遭遇了“寒流”！
    深圳、广州等领涨全国的一线城市在楼价和交易量上，均出现不同程度的下降，而珠海、佛山、东莞等二线城市也不可避免遭遇大面积降温，据有关数据显示，珠海主城区12月商品住房交易量下跌高达三成，其中香洲区商品住房预购均价下降为９２０６元／平方米，对比上月下降１０．１３％，是传说中的拐点真的来到了吗？未来的楼市真的会是“拐”后的世界吗？
    日前，记者走访了百脑会、安诚、大家、左岸、于董等房地产代理机构，及路桥、中珠等房地产企业。

【话题一：如何去解读政府公布的数据？】

据珠海市统计局公布的２００７年１２月住房交易价格显示：香洲区商品住房交易量下跌三成，其中香洲区商品住房预购均价下降为９２０６元／平方米，对比上月下降１０．１３％；斗门区３１８３元／平方米，下降２．９１％；金湾区３７００元／平方米，下降１．５％。应该如何解读这组数据？楼市冷潮是不是意味着拐点的到来？

大家总经理陈志睿：

    这组数据显示了一个大势所趋，可以从三个方面去理解。一个是宏观政策，这是对房地产市场的一个降温，是对珠海这种二线市场的过渡。二是公共政策，可以理解为消费心理。消费心态影响着公共购房。三是产业政策，即资源优化，可以理解为股市的资金优化、房地产的资金优化，黄金资金优化等。从房地产资金优化看如今珠海房地产现状。
    数据显示珠海房价下降并不是一个个别现象，这也是全国房地产市场总体的情况。价格的下降并不可以说明拐点的到来。

安诚物业营销二部总监程广平：

    单从一个月的数据变化，是不能得出房价下降的结论。
    数据显示各区房价均比上月下降了，这是一些中低价位项目的拉动作用，从9月到12月，珠海房价出现阶段性的上涨或者下降，这是结构性供应所导致的，而从一两个月的数据并不可以为珠海的房价现象作出判断，应该根据半年或更长的一个长过程的房价数据，才可以较客观概括房价走势。
    从1月到12月这半年来看，整体房价定位较为理性，获得了市场的认同。而政府出台的新政策，对浮躁的市场也有好处，使得市场健康运行。珠海近半年的整体房价健康上涨。

百脑会研展部总监王玮：

当月供应的结构性问题，正常！

中珠红旗投资有限公司总经理颜建：

“拐点”之“拐”解为稳！
国家的一系列政策推出之后，比如银行贷款利率的上调，第二套房贷款政策，可见国家希望房地产市场能朝着健康有序的方向发展，用政策的方式来进一步稳定目前楼价上涨的情况。许多观点表示在奥运会之后，中国的楼市，股市都要有个下降的过程，包括许多外国经济学家也是这么看的。如果未来真的有这样的“拐点”，对于国家的经济将造成破坏性的灾难。相信国家一定会提前阻止这情况的发生，通过一系列的政策来调整，控制房地产市场的快涨猛跌，从而避免国家经济所面临的巨大风险。

左岸策划部副经理何兵：

针对这组数据来说，如果我是一位不懂房地产的人，我也会欣喜若狂。因为终于从权威统计部门的数据上看到了珠海楼市出现拐点的势头，但是，我作为一名房地产人来说，必须从专业的角度来回答这个问题。针对这组数据，从专业的角度来说，我个人在这里想说的有两点：一是这组数据有一定的参考性；二是这组数据有一定的不准确性。
不准确性，是这组数据结果的统计方法不能很及时地、准确地反映房地产市场客观的变化。就拿香洲区来说，12月份是不是房价真的下降了10.13%呢？记得11月有华发世纪城、中珠上城等大项目开盘，无论是房价还是销售业绩较12月来说均占了很大的优势，自然统计出来的结果会相差很大，这种结果并不能很直观地反应市场。

路桥集团策划经理韩向红：

“拐点”这一提法有点语不惊人誓不休的感觉，其实房价冲高回调很正常。从大的政策层面来说，关系到国计民生，房价确实需要稳定。一般来说房价以居民收入水平来衡量是否高或低比较直观。但我个人认为，国家控制土地资源较紧，目前城市化进程快，中国人自有房产的观念较强，有“居者应当自有其屋”的情结，所以供需矛盾一直未能缓和造成了房地产持续上涨。

于董机构策划总监乔迈：

    单从数据上来看，珠海房价确实存在这下跌的趋势。但是从长远来看，这并不意味着珠海楼市的拐点来临。从国内大的层面来看，自2007年7、8月以来，银行信贷紧缩削弱购买力以及个人所得税的推出，使得房价的交易成本增加在15％左右，加之某些地方又因为土地和政策性住房供应增加，使得市场供应量增多，这些因素大大影响了楼价。
    当然造成这种因素的直接原因就是房贷新政，从短期看，该政策明显抑制了购房需求，尤其是二次置业和投资需求。从长远看，即便对第二套房的定义有可能放宽，但对那些利用银行贷款进行两套以上物业投资的群体则肯定是一个持久的打压。
    而市场的供应量逐渐增多，交易量却在持续走低，这样开发商的资金链将趋于紧张，经营压力与日俱增，那么，面对变幻莫测的市场，一些楼盘会加大促销手段，来吸引消费者入市，当然售价上就将做出让步以刺激成交以便迅速回笼资金。这样楼价在一定程度下出现相对回落的趋势。

【话题二：珠海的房价会跌到4200元的底点吗？】

暨南大学的张耀辉教授以周期规律作为方法，得出一般的地产周期长度时5-8年，认为未来3-5年全国房地产都将进入低迷期；预计珠海主城区的房价会从现在的7000元跌至底点4200元左右，（详见http://www.zh51home.com/NewHome/ArticalNewShow.aspx?ArticalID=26901）对于张教授的这种观点，您觉得正确吗？您又有什么不同的观点供我们参考？

安诚物业营销二部总监程广平：

    地产周期确实存在，但房价难以降到4200元的水平。
    开发成本是决定价格其中一个方面。2007底香洲区土地价格为2500元，这也是政府公布的土地基准价格，土地价格再加上相应的建设、营销、税收成本，以及开发商20%的合理利润，可以得出香洲区普通住宅的开发底价在6000元左右。
    以前山这价格洼地为代表，珠海基准房价也应该是6000元左右。相比之下，像吉大、拱北这些具有地理优势及拥有政府配套资源的地块，其房价在8000元左右也比较合理。
    另一个影响房价的因素是租金水平。比如，拿前山来说，租金大概在20元/平米，拱北为50/平米，香洲为40/平米，从全市租金水平看，珠海租金平均为30/平米。租金乘以12个月再除以6%的回报，得出房价为6000元，这与珠海基准价格近似。从房价上涨所产生的需求看，相当一部分购房需求已转变为租房需求，而租金水平往往决定房价水平，需求的变化体现了珠海住宅消费市场的现状。这进一步说明了珠海的房价不会回落到4200的水平。
    珠海的本土开发商却盲目认为所开发项目也能去到一个较高售价，导致了房价的虚高。预计新政策的出台后，市场会出现结构性供应调整，市民的购房也更加理性，好产品才有好价格。
    从购房客户这方面看，珠海是外向型的购房市场，面对着珠三角、港澳、内地的客户。客户的多样，影响房价的高低，特别是港澳的客户对珠海的房价不敏感，相比港澳高昂的房价，珠海的价格更有优势。这又说明了房价不可能降到分析数据上的水平。

百脑会研展部总监王玮：

4200的水平不属于珠海，珠海人民更愿意相信未来的生活是幸福和美好的

左岸策划部副经理何兵：

    首先需要指出的是，目前香洲区的均价在9206元/平方米，主城区的现价更不会是7000元/平米。其次，我个人还是没弄明白张教授为啥说中国的房地产未来3－5年内会进入低迷期，为什么说珠海主城区的房价会从7000元跌至4200元左右，为什么说地产周期一般为5－8年的时间？
    但是，我作为一位经济学专业走出来的学生来说，可能是知识过于浅薄，无法洞彻张教授的远见。所以，我只好从架假设入手，来探询张教授的真知，假设张教授所认为的珠海主城区房价降至4200元/平米在3－5年时间内能够实现。按照这个数字来逆推，土地该以什么样的价格拍卖呢？
    参照珠海国土资源局目前公布的《香洲区有偿实用土地出让价格表》，一级土地底价2500元/平米，四级土地低价1100元/平米。平均来算，香洲区土地出让底价在2000元/平米左右。如果土地最低都要2000元/平米，卖家4200元/平米，加上建筑成本、税收等费用，开发商基本没钱赚。开发商没钱赚，甚至赔本，谁愿意来干这一行？
    再换个角度来说，假设珠海主城区房价真的能如张教授所言，降到4200元/平米，那么会给社会带来什么样的影响呢？买了房的将房子卖掉都不够还银行房贷，也就是说一夜之间业主都变成了债主，即使没有金融危机也会引发金融危机，这是任何一届政府都不愿意看到的局面。

中珠红旗投资有限公司总经理颜建：

经济的发展总是呈螺旋上升的状态，中国的经济过去很长一段时间都持续走强，不断增长。我们必须对于珠海整个城市进行重估，因为今天的珠海已不是珠海人的珠海、不是广东的珠海，而是世界的珠海。目前，我对于珠海的发展还是很有信心，珠海聚集了许多外地客户，珠三角客户，港澳以及外国客户，以及其区位，城市发展，人均GDP等等指数都表明了其巨大的发展潜力。

路桥集团策划经理韩向红：

房地产市场涨跌有周期性规律，但房地产市场的区域性比较强，部分城市市场低迷，同时也会有部分城市会不降反涨的。
我觉得珠海的微调幅度不会很大，为什么这么说，因为首先这是由珠海的区位优势决定的，珠海毗邻港澳，受周边环境尤其是港澳的影响比较大，；另一个乐观因素，珠海房价受本地发展前景的影响，港珠澳大桥立项、广珠铁路、广珠轻轨的施工，135计划的实施，一河两岸的改造，支持珠海房价波浪式的前进。

于董机构策划总监乔迈：

有一定的道理，但是全国各个区域情况都不同，北京、上海、深圳、杭州等热点区域的高房价下跌属于理性回归。而珠海的楼市来看，珠海房价涨幅并不太高，部分香洲区楼盘价格在万元/平米以上，这说明楼市并没有进入泡沫经济期。未来一段时间国家总体政策并非是冷冻房市，而是竭力让房价稳定。房价剧烈下跌所影响的范围很广，银行坏帐率增高，金融震荡，最后引起整体经济崩溃，因此在房价有大跌趋势之前国家也会出台调控政策去控制房价。

汕业房地产开发公司策划师吴峰：

    4200元！！这将 “制造”多少“负翁”？
    在过去的两年里，给购房者感受最深的就是“一路快跑”的房价，06年比05年，上涨40％，07年比06年上涨20％。飙升的楼价，也让越来越多的市民对财富忽然有了别样的感觉，一夜之间成了“百万富翁”，理论上，如果首付30万元购买一套总价为100万元的住房，在不到一年的时间里，上涨的房价就会带来30万元甚至以上的收益。然而，对于绝大多数人而言，这只是“帐面资产”上的“纸上富贵”！购房人得到的是心理安慰，拆迁户承受的是痛。如果房市看涨，将手中的房子脱手意味着要付出更多才能买到新房；如果房市看跌，尤其是暴跌——“从现在的7000元跌至底点4200元左右”，最终谁来接盘？
    房灾之害前车可鉴：1991年，日本房地产泡沫迅速破灭，银行坏账高达6000亿美元。此后10年，日本迎来了历史上最为漫长的经济衰退，被经济学界称为“失去的10年”；台湾房价，经历1987-1989年的泡沫后，从1990年到2005年，台湾房地产市场一直停滞，反而被戏称为“火车尾市场”； 1993年，国家实行宏观调控，海口房地产泡沫应声破灭，80%的开发商破产，留下无数的烂尾楼和经济大幅衰退。随后整整十多年，海口地价房价在沿海省会城市中最低；1997年，亚洲金融危机爆发，香港股市大跌，地产泡沫随即破灭。1998年，香港私人住宅售价平均下跌35%-40%，比1997年平均下跌5成。在这场“泡沫”中，香港平均每位业主损失267万港元，有10多万人由百万富翁一夜变成了百万“负翁”。房灾一旦形成后果将不勘设想！房地产是有周期的，只涨不跌的楼市是不存在的，市场狂热时要警惕房灾来临，这当中有善良的出发点。那么，珠海离房灾有多远？2008年珠海房价会否立刻土崩瓦解——从现在的7000元跌至底点4200元左右？进而出现房灾？
    按照国外规律，房价到顶时，均价是楼市疯长前均价的4倍左右，据统计，珠海市2003、2004、2005、2006、2007年商品房销售均价分别为2965、3150、3710、5200、6353元/平方米，由此判断，珠海房价的顶点大概在均价1.2万多元/平方米，也就是说珠海房价的临界点很还没有来临，之后房价会维持平稳甚至略微上升。当然受国家宏观调控的影响，这时市场非常脆弱，如果遇上宏观经济转向（可能性不大），或者其他突发事件的冲击，房价也有可能立刻土崩瓦解，进而出现房灾。显然这不是国家调控所希望看到的，这从建设部1月22日的表态“既要防止房价过快上涨，也要防止过猛下降”可见一斑。

【话题三：假如说行业进入低迷期，企业应如何应对？】

假如说，房地产业真的进入低迷期，市场出现新一轮的洗牌阶段，对于珠海本土的房地产发展商来说，出路会在哪里？珠海的房产商又如何在优胜劣汏的残酷竞争中求生存？请问您有没有什么好的建议提供给业内人士？

大家总经理陈志睿：

开发商面临两难的现状，供求与开发门坎。本土开发商要珍惜开发机会，要做好充分的准备，其中包括产品竞争的准备，做好产品的打造，工程进度，品质的提升，建立自己在市场中的核心价值。
开发商应该以动制动。“动”是内部的动，产品的动，资金流的动，来应对未来不断变化的市场。

安诚物业营销二部总监程广平：

    提高开发水平，做好项目规划、户型设计以及对客户的关怀工作。现今市场是“强者恒强，弱者淘汰”，本土开发商要提高整体开发水平，达到客户需求。
    此外，如今市场的需求是梯对型消费需求，开发商应该做好市场定位，根据不同客户需求开发符合需求的项目，不要盲目去追求高端项目，以自身品牌实力去开发符合自身水平的项目。将来的开发商可以面向保障性住宅市场，开发商可以不用考虑消费对象，把经理集中在成本控制上、产品质量上。
    珠海具有地缘优势，整体基础建设的逐渐完备，将来珠海的房地产会出现梯对的供应。同时，购房群体也要根据自身购房实力去购买房子。珠海房地产市场要细化，出现多样性，多格局，才能满足不同客户群体的需求，房地产市场才能健康发展。

百脑会研展部总监王玮：

    1、在资金链上寻求战略合作伙伴；（如中珠）
    2、整合资源、合作开发；（如华发与世荣、万科与格力）
    3、重产品，重营销；

路桥集团策划经理韩向红：

如果拐点真的来到，房地产企业在这时候应该完善自身的管理，首先要解决好资金链的管理问题，只要确保内部资金链不出问题，才能确保安全度过“寒冬”；其次是利用低迷期做好品牌规划，品牌策略在作任何时候都得做，不管市场是好还是不好，品牌策略都不能忽视，但是在低迷期的时候，房地产企业更有时间疏理一下自身品牌规划，解决一些存在的问题，为下一轮楼市高涨做好铺垫。

左岸策划部副经理何兵：

    假如真的有那么一天，中国的房地产市场真的进入了低迷期，对于珠海的房地产发展商来说，最好的出路在于寻找最佳的融资渠道，在限制外资进入中国房地产市场和中国实行紧缩性货币政策的情况下，想方设法让公司上市，让社会。让股民来分享公司的业绩和承担公司的风险，无疑不是一条好出路。
    资本雄厚的房地产开发公司可以通过吞并中小开发公司而进行上市；大中型房地产开发公司可以通过合并，组建一家上规模的大型房地产开发公司，从而走向市场；当然上市的形式有多种，借壳上市，将更受房地产开发公司的青睐。
    对于更多的业内人士来说，我建议他们在趁低迷期尚未到来之前，抓紧时间学习，在实战中学习；抓住机会创新，在突破中创新；对自己所负责或参与的每一个项目，都能做到精益求精，而不是尽为了满足甲方的需求。其实，房地产市场的低迷期，也正是有真才实料者崭露头角的时期，是策划界走向真正春光明媚的时期。

记者阿陈

鸡鸣狗跳？粉墨登场？楼市主角齐亮相——2007十大煸动言论

放牧星群 — Fri, 14 Dec 2007 09:00:00 GMT

鸡鸣狗跳？粉墨登场？楼市主角齐亮相

——2007十大煸动言论

你方唱罢我登场，2007年的楼市闹翻了天，各色人等粉墨登场，留下了一段又一段的精彩言论——

TOP 1

“未婚女青年推动房价上涨”

最近，一向幽默的房地产大腕冯仑在向某报社员工做讲座的时候，提出了一个有趣的命题：“未婚女青年推动房价上涨，买房应限制在３５岁以上”。

TOP 2

“深圳房价明年降一分钱，我公开道歉！”

今年7月11日，被称为“中国民营银行之父”的经济学家徐滇庆力挺房价，在深圳会展中心发表言论：“深圳房价明年降一分钱，我公开道歉！”

TOP 3

“宁可让大多数人买不起房，也不能让少数人多买房”

大嘴任志强又憋不住了，今年9月底在发表的《提高房贷首付是饮鸠止渴》博文宣称：“宁可让大多数人买不起房，也不能让少数人多买房！”引起业内外一片哗然。

TOP 4

“珠海的房只建给有能力的人住，价格决定谁留在城市，你有能力买进来就住在珠海，你仅仅会种田就只能搬出去。”

28日下午，被称为“地产狂人”的施永青应邀来到珠海，在国鼎集团承办的“对话·珠海房地产——幸福人居珠海房地产未来发展高峰论坛”发表观点：“珠海的房只建给有能力的人住，价格决定谁留在城市，你有能力买进来就住在珠海，你仅仅会种田就只能搬出去。”

TOP 5

“每个人都想买房的观念非常错误”

2007年6月17日，在南京“对话中国”高层论坛上，龙永图在谈到中国房地产问题时说道，“最主要的症结在于，老百姓没有改变观念，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的，大部分中国人应该解决租房问题。”龙永图在拿美国人人均占有住房作比时说，美国三成人群买房，六成人群租房，实际拥有住房的人并不多。他认为，大部分中国人应该在相当长的时间内解决租房问题，百姓的目标是‘有房子住’，而不是总是将注意力一股脑儿扑在‘高房价’上。”…

TOP 6

“施工要戴安全帽、做爱要戴安全套”，“不管男人女人，自慰并不丢人”

近日，先后以免费性家教，认乞丐为干爹等极具轰动性的事件进入公众视野的珠海斗门区政协委员、地产商人贾永清再出高招，在第20个世界“防艾日”来临之际，他将旗下的一招待所辟出专门的房间建设“农民工性福之家”，十元一晚为农民工提供爱巢，凡有当地务工证、携结婚证的农民工夫妻可以大大方方住进低于成本价的招待所。
贾永清介绍，他这一招的初衷来源于网络上一篇报道，该报道介绍，国内某大城市一群农民工聚集在一起看黄色录像，结果警察来了，这些农民慌不择路，有的跳窗逃跑，甚至有人掉进窗外的粪坑闹出人命，“因此能够为他们提供了一安适的爱巢，农民工夫妻可以适时团聚，提高生活质量，较好遏制艾滋病和其他性病，这是我们的主要目的。”

TOP 7

“有人问，我为什么要登山？那是因为山在那里。今天我要说，我们为什么要建造住宅？因为我们的生活在那里。”

上月，王石拿到了联合国环境规划署十年来首次颁发的个人奖项“人居卓越贡献奖”，在颁奖仪式后，他向记者阐述了自己的生活及工作哲学。

TOP 8

中国城镇人均住房面积离小康水平只差两三平米

17大期间，建设部部长在接受记者采访时高呼："中国的住房改革取得了巨大成功，城镇人均住房面积已高达27平米，距离人均住房面积30平米的小康水平只有一步只遥"。

TOP 9

“中国城市住房私有率的比例恐怕在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”

8月30日，为了向全国人民宣传新颁布实施的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）和国务院召开的全国城市住房工作会议精神和"仁政"，国务院新闻办专门举行新闻发布会，请建设部副部长齐骥介绍有关情况。
齐部长在回答一位记者所问的为什么大多数人买不起房时所吐出的一句"豪言壮语"："中国城市住房私有率的比例恐怕在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前。"

TOP 10

提高炒房成本，让房价回归理性

知名学者易宪容日前接受记者采访时表示：“很多人质疑说国六条等出台后，为什么房价不降反升？那是由于国家调控政策未真正触及要害，没有把房地产的投资行为和一般消费真正区分开。而央行出台提高第二套房首付比例的措施，真正触及要害。它让众多利用消费购房优惠利率的投资者，成本大幅提高。而从紧的货币政策和信贷规模管制，将有效截断通过个人消费信贷等方式流向房地产的资金链。这样，房价的理性回归将不再是梦想。”

作者：阿陈