是鱼还是龙?(地产人物)

天泽范滨：珠海地产界的一名老兵

放牧星群 — Sat, 24 May 2008 08:36:00 GMT

天泽范滨：珠海地产界的一名老兵



	他没有当过兵，身上却透出一股军人的气质，不止一个人问他是不是当过兵；他的外表极像南方人，骨子里却传承北方人的豪爽；他待人儒雅随和，做事却果断鲜明；在生活中率真随性，而以他为首的天泽却走的稳健谨慎；他自幼崇尚军人，至今谦称自己“老兵兄弟”，博客也顺理成章起名“老兵班长”，他希望带着一帮兄弟突击到房地产最前沿…… 范滨，珠海天泽房地产顾问有限公司总经理，叱咤风云十数年，面对镜头，他却谦逊一笑，再三强调：“我算不上老将，顶多就是珠海房地产界的一名老兵”。【老兵成长】：炎暑十公里，单车送楼书范滨，一九九四年南下珠海，进入房地产行业。在一九九九年房地产低迷期间与几个拍档创立天泽房地产顾问有限公司，经历了珠海房地产策划代理业从无到有，从冷到热，从生涩到成熟的市场化过程。忆往昔峥嵘岁月，多少从容在心头！范滨燃上一支烟，娓娓道起当年的从业经历：“1994年我一来珠海就进入恒通集团，其时集团在全国房地产领域布局，规模做的很大，其案例曾入选过MBA教材。当时业界曾有个说法——海南有万通，深圳有万科，珠海有恒通，这些都是当时中国房地产界浪尖上的企业！” 范滨与房地产行业的结缘，还是要从恒通集团的房地产事业部开始说起，“我开始做售楼员，月工资只有777元，记得那时开发的是斗门恒美花园。有一次，一个客户打来电话，想要了解买房的相关信息，那是8月份一个炎热的夏日，我顶着烈日踩车十几公里，送一份楼书给他，而他住在斗门农村。当时乡村小道坑坑洼洼的，骑起来很费劲，颠簸了很久才将资料递到客户手中，身上的衬衫也早给汗水浸透了……” 室内余烟袅袅，茶香阵阵，窗外，云淡风轻，阳光灿烂。为了不漏下每一个精彩的细节，记者打开了两支录音笔。聊起那段经历，范滨至今记忆清晰：“当时恒通集团有本《恒通人》内刊，与《万科周刊》交流频密，我还在上面发表了一篇文章，题目与一部电影同名，叫《站直了，别趴下！》，写得就是售楼员的酸甜苦辣，奋发向上的精神面貌，当时还拿了400元稿费。” 范滨坚定地认为，一个地产人能不能取得成就？与坚韧的意志，吃苦耐劳的精神，急客户之所急的服务意识有关。【老兵创业】：珠海弄潮力争上游 1999年房地产陷入低迷期，昔日的恒通集团风光不再，已从售楼员走上管理层岗位的范滨离开恒通。经过数年经验积累和知识储备，他毅然选择在这个困难时期创办天泽房地产顾问公司。为什么取名“天泽”？范滨对这个名字进行了一番解释：“天泽源自‘物竞天择’，万类霜天竞自由。天泽的理想就是强调解放思想，强调参与竞争，强调伙伴关系，强调在竞争中攀登顶峰的顶峰，并将所有成就积极反哺大地，润泽万物。” 天泽成立后，全力投身珠海城中村改造项目的运作，介入了岭南世家、五洲花城、岭秀城等项目的策划营销推广。除了城中村项目外，还成功操作建设部试点推广项目：“珠海首个国家A级标准住宅——园林熙郡”，7万多平方米的项目，在市场刚刚回暖时就创下了许多骄人的成绩，赢得了业界的认可。 “从1994年国内房地产业出现泡沫起，到02、03年，一直是珠海楼市的低谷；而从2004年到2007年，珠海地产变局，一路上涨，楼市真的很牛；今年起因众所周知的原因，道路开始显得漫长……当年珠海和天泽一起做起来的同行，现在所剩不多，大多改行或调整策略了。” 谈到天泽的今天时，范滨认为从生存的角度而言，企业快或慢的发展并不是最重要的。“胜利在哪里，胜利的标准是什么？”他反问道，“应该追求健康与来日方长，在稳的前提下求发展——既然走上了这条路，就要坚持，我笃信‘并无胜利可言，挺住意味着一切’！”。图：天泽公司蕴含丰富的新LOGO和富于冲击力的形象设计【老兵新传】：十年磨一剑——伙伴，推动进步励精图治，奋发图强，2008年天泽公司整饬一新，籍由新址乔迁，招兵买马，扩大经营。十年磨一剑的天泽地产，为什么会选择在“拐点”论甚嚣尘上的今天吹响前进号角？扩张，究竟是源于自信还是实力？范滨告诉记者：“进入2008，天泽发展迅猛，招兵买马，广结善缘，强化‘3+1’专业服务模式——以“策略企划中心”、“项目发展中心”、“品牌推广中心”为柱石，结合公司管理本部，深化服务意识，强调团队突击，同时结盟房地产行业体系的各方面专家，统合专业水准一流的建筑设计、景观设计、装修装饰设计、公共关系等一系列战略资源，并以高效的项目专案组运作机制和内容灵活的服务菜单，向客户提供全方位的房地产专业服务。” 面对今天的天泽，范滨充满信心，他认为行业在政策变化、更多外来对手参战的激烈竞争下日趋规范，这时候机遇与挑战并存！作为本地老牌的房地产顾问公司掌门人，范滨欣赏市场带来的规范与可持续发展的机遇——“既然做企业，就要走品牌可持续发展的道路！”“专业公司就做你应该做的事情，想到和得到中间是做到！——做你能做到的事情！天泽将一如既往规范自身，强调‘专业、服务、伙伴’的经营宗旨，继续把房地产顾问这一职责做深做精做广，以一种坚韧执著的热情、创新创异的思维方式，去满足每一个不同需要的合作伙伴！” 【老兵感悟】：感知市场明晰市场热点解读一：地产商进行多元化开发范滨非常关心时事，并有自己的认知和分析，对于日前央行宣布，从3月25日上调准备金率0.5个百分点，范滨认为国家政策要求开发商进行多元化开发。过去五年内，本地人的住房问题基本解决，国家正给买不起房的人提供了多种优惠政策，“所以珠海作为外向型城市，珠海的开发商要对外来人口多给予关注，使住房体系多元化、多层次化，国家承担了一部分市场不能解决的问题，剩下的就该由市场来解决，优胜劣汰，适者生存。” 热点解读二：三乡和斗门的人群分化源于历史传承一个是内地人的度假乐土，一个是节假日的“港澳街”，斗门与三乡，相距不远的两个区域，为什么置业人群会出现如此大的差异？记者抛出了一个本地的热点话题。范滨条分缕析：“斗门与三乡置业人群的差异是历史与人脉传承等原因造成的，斗门在珠海的西部，当年西部大开发时，曾吸引很多内地人才南下‘镀金’，目前购买这里楼盘的内地业主，或是来过珠海，或是在珠海工作过，与珠海与斗门有着工作缘、亲缘、商务缘的人士，或是听过亲朋好友推介，知道这里山环海抱、气候宜人、风光旖旎，所以选择了这个宜居之城；而三乡为什么能吸引两万多港澳人士置业，这不仅与三乡籍侨胞的口碑传诵有关，还与雅居乐的市场定位、行销策略有关，雅居乐新城建了十来年，百分之八九十的房子卖给了香港人，三乡于是就成了香港人度假的第二居所，现在又有机会成为珠海人的第二居所。” 热点解读三：万科打折，切莫慌神对于万科全国举办特卖会，范滨也有自己独特的见解：“很多人以为万科在全国调整价格，是降价的前兆，更多人以此为理由陷入了观望期。但是，这只是万科的一个策略，它在全国的建设储备1800万平方米，销售规模在全国市场的占有率为2%。作为本地企业更多的是学习、关注和了解它，万科微调价格是保证它的规模与扩张性，保证现金流和土地储备。王石现在也在辟谣：他所说的拐点是相对前段时间快速增长的趋势。珠海本地企业项目小，运营成本较低，好在人脉广，资源足，当务之急是做好自己的事，虚心学习，跟紧大牌企业就好”。【老兵生活】：宠物宠自己的“玩美主义者” “与企业中沉稳的自己形成鲜明对比的，是生活中开朗好玩的自己，”用范滨自己的话来说他有两个自己。生活中他可是个杂家和“玩家”，天文地理、政治经济、国事军事、音乐电影、时尚运动无不涉猎，而羽毛球、乒乓球、高尔夫球更是一个都不能少。 “之所以说我是个‘玩美主义者’，主要是‘色易守，情难防’，我喜欢《色戒》，喜欢《不能说的秘密》，喜欢把酒论英雄，喜欢坐而论道国家大事……”范滨笑着说。【老兵家事】：教子有方“自信坚强” 范滨10岁的儿子在容闳学校读五年级，他总形容他和儿子之间没有父子界限，用QQ聊天，打闹成团，甚至有时候他回来晚了，看到儿子已经睡了，也要在他额头上亲亲，有时候故意把儿子弄醒，让他知道：爸爸回来了，爸爸很想你。“我想以后让他当兵或者做赛车手，想把所有的快乐都给他，我培养他自立、自信和坚强。”范对儿子宠爱但不溺爱，言语中又透出他的老兵情结。有其父必有其子，儿子九岁半时在QQ的个性签名里写下一段引人深思的文字：即使剁掉了我的双脚，我依然走到你的面前。自己选择的路，跪着也要走完。“我看到这段话第一反应是哲人写的，可能是尼采，于是去Google去百度，没有搜到，后来接儿子，再三问他从哪里摘抄的名言，他脸上的表情很委屈，称是自己想了好几天想出来的……”范滨说起儿子眼神充满了欣慰！【老兵妙语】妙语一：苦海无边，回头无岸创业十年，范滨只有一种感受：“运营企业到了一定阶段后会产生一种感触：‘苦海无边，回头无岸’！”范滨叹道：“相信这也是很多做企业的人共同的感触。” 妙语二：冬天来了，就准备好棉衣棉被对于之前暨大张教授提出珠海主城区的房价会从现在的7000元跌至底点4200元左右，范滨认为：“任何行业都有周期，周期和很多因素有关，现在商品住宅的基准地价就有2500元，开发成本算下来就超过4000元了，其实市场调不调整是不可预测的，做好我们自己的事情，如果冬天要来了就准备好棉衣棉被。” 【老兵影像】：激情、思辩、坚韧、向上范滨口才非常好，爱侃又善于侃，让人佩服的是，他的思维非常跳跃，但逻辑思维却极强，散得开收得拢，妙语如珠,手舞足蹈,让一直困惑人物采写的小记徒生“相见恨晚”的好感…… 激情、思辩、坚韧、向上、低调…范滨身上，确实有着一种让人不得不为之折服的人格魅力，这或许就是他取得成功、且赢得业界一片赞赏的关键因素之一吧！最后引用范总的一句话收尾：“做善于抓住机会的人，做别人想不到的事！” 作者：阿陈、李琛

张耀辉：珠海房价或降至4200元/平米左右

放牧星群 — Fri, 07 Mar 2008 13:28:00 GMT



	冷！冷！！冷！！！对于珠海楼市来说，这个冬天与前几年的冬天形成鲜明的对比。当疯狂的高烧转眼变成致命的伤寒，是不是标志拐点的来到？低迷期会持续多久？政策的滞后效应会不会诞生大批烂尾楼？洗牌能否完成新一轮的产业浪潮准备？对于珠海来说，房地产业应朝哪个方向突破？记者怀着重重问题，约访了暨南大学产业经济研究院副院长、教授、博导张耀辉先生。这次约访的时候有些尴尬，刚好大学期末考的日子，张教授下周一又要赶到台湾访问，犹豫再三，张教授还是答应接受采访。当记者赶到暨大校园，张教授正在改卷，他放下了手头工作，针对小记提出的问题一一作答。硕果累累著作等身张耀辉，男，1961年出生辽宁阜新矿区，经济学博士、教授，中国工业经济学会副理事长，正在发起成立广东创意经济研究会。2003年6月起任教于暨南大学珠海学院，主持创业经济研究与实验中心工作作；在国内率先开展创业教育和经济学实验研究，提出并实践创业实验教育体系、经济学体验性教学，主持《产业经济与创业》电子杂志（www.51start.net）。著有《技术刨新与产业组织演变》、《产业刨新的理论探索》、《我国供给调控理论与政策》、《消耗经济学》、《衰退地区经济振兴战略》等十几部学术专著，主持国家社会科学基金和自然科学基金等课题多项。张耀辉教授对经济增长与消耗、产业创新、产业组织演变、企业家群体进化有独到的研究。1997-2004年间获得教育部人文社会科学二等奖、北京市哲学与人文社会科学二等奖以及广东省首届人文社会科学三等奖，是广东省第二届名师奖获得者，也是2006年珠海市十佳教师。 “王石有他善良的出发点” 日前，中国房地产业大腕王石在中央电视台《经济半小时》上抛出了楼市拐点论，其中他建议老百姓“三四年后再买房”的观点更是引发了一场席卷全国的争论，聊起了王石，张教授谈兴渐浓：“我比较赞同王石的观点，他对房地产市场的运行规律有深刻理解，并率先采取了降价行动。我个人认为，王石有他善良的出发点！也许他是在挽救我们国家的房地产危局” 张教授表示，自己对房地产做进行了相关研究，主要以周期规律作为方法，得出一般的地产周期长度时5-8年，如果2007年10月是中心城市的房价顶占，那么可以预计未来两年半到四年半之间，房地产就会出现底点，如果现在中心城市房价开始缓慢松动，奥运会后会有一次急跌，然后缓慢下降，直至2010年至迟1012年出现上升，这是政策、百姓的收入条件所决定的。需要说明的是，作为一个高水平的地产商，王石在说‘拐点’时，他已经开始做好了降价的措施，先做后说，有商人的味道！ “说起王石这人，我一向以来比较欣赏，比如他能放弃繁重的公司事务去登山，这在中国的企业界算是难能可贵的。我认为，中国要是再多一些王石就好了。” “珠海主城区楼价可能会降至4200元左右” 珠海距离拐点有多远呢？低迷期会持续多久？政策的滞后效应会不会诞生大批烂尾楼？张教授称，珠海不同于北京、上海、广州、深圳等中心城市，珠海属于二线城市，当中心城市出现拐点开始下降的时候，珠海等周边二线城市可能还会出现轻微上涨的趋势。“这种不同步、这种滞后性意味着珠海的顶点会往后推3--4个月，估计在奥运会之前会出现明显的房价下跌。把0．618法则运用于楼市周期分析，珠海主城区的房价会从现在的7000元跌至底点4200元左右。当然这种下跌会是先松动价格、快速冷却、缓慢寻底，呈现S形的下跌趋势。 “未来3-5年全国房地产都将进入低迷期；房地产市场低迷以价格走低、利润下降甚至亏损为特征；从长期来看，房地产价格仍将上升，新的高点会高于以前价格的顶点，预计珠海下一轮高峰期的主城区房屋均价将会突破一万元。” 张教授认为政府不必再出台新的抑制政策，因为政策滞后的迭加效应所产生的影响将是致命的，“但从目前地产商集中度和资金实力看，估计不会出现大批烂尾楼！” 张教授以周期规律作为方法，得出一般的地产周期长度时5-8年创新，就是想办法将减法变成加法房地产业进入低迷期，市场出现新一轮的洗牌阶段，对于珠海本土的开发商来说，如何才能在优胜劣汰的残酷竞争中生存？张教授提出了三种建议：“一是利用楼市低迷期转型，比如开发商业地产、酒店地产等边缘产业，寻找新的经营模式；二是增加产品附加值；三是在低迷期作好创新的准备，迎接下一轮地产高潮。”至于如何做到产业创新，张教授称自己也还没有一个很完善、很成熟的思路，不过生态地产将是未来楼市的长期主题。 “总的来说，在低迷期的时候，房地产尤其要避免大规模的开发，大规模开发往往会造成灾难性的后果，地产商们应该用一段时间，做创新的准备，迎接下一轮地产高峰。” 如何在房地产企业中做好创新？张教授笑称：“怎样创新？创新什么？这不好讲，如果学者讲得出来，那就可以取代企业家去开发房地产了！不过，就房地产业来说，传统上盖房子是生态的减法，企业家应该想办法将减法变成加法，生态已经成为人们需求的内容，因此，这也可以增加房地产业的附加值，从这个意义上说，生态地产是未来地产创新的重要方向。 “珠海非常适合开发生态地产，首先这里山湖河海，岛屿众多，气候温暖，具有得天独厚的条件，生活在这里的人们，随时随地都能享受悠闲和舒适，在这样一个最适宜居住的城市开发房地产，不能过多地增加生态负担，政府在这方面要做好引导和表率，推出相应的政策鼓励发展生态地产，规划好生态加法：1、从节能方面入手，增强住宅通透性；2、从绿化角度入手，做好立体绿化，比如利用房子的屋顶、墙壁可以种上攀缓植物，绿化面积可以大大增加；3、综合利用，比如废水处理的沼化池，沼气发电用于小区道路照明，沼液浇花，生活废水浇灌草坪等等，通过综合利用，做出珠海模式的生态地产。” 未来房地产市场须分成三类 “还有一个经适房的问题，我们首先要明确经济适用房、廉租房是救助性的房产，这决定了在建造这类住房时，要节约用地，楼间距必须窄，不应该考虑建设停车场、草坪、电梯等设施，而应该考虑提高容积率，把建筑成本降下来…… “一些地方，因为经济适用房标准过高而造成了很多富人住在经济适用房中，一些学者指责说控制标准出现了问题，结果政府加强了登记，管理成本极大情况下仍然不能杜绝弄虚作假的现象，以至使人们怀疑是否政府的某些官员使用了什么计策，将经济适用房改变了功能，‘低价高享用’会造成社会矛盾尖锐化！ “未来房地产市场须分成三类：一是经济适用房，它的价格是刚性的、不变的或者只与建筑成本有关，由国家规制价格决定，因为建筑成本低，房地商也不会赔钱；二类是高档住宅，它应该是富人区，我们无法想象它应该建成什么样，但我们知道，随着中国社会的两极分化，富人阶层的出现，这种住宅是需要的，它的价格将没有上限，而且它可能是拉动未来房价的主力：三是介于两者之间的商品房，这种类型的房子应该是大量的，有足够选择余地，价格随行就市。” “目前出台限制购房入户政策不合适！” 近日珠海多家房地产开发商都收到了政府下发的《关于进一步加强户籍管理通知》的征求意见稿，珠海房产之窗网站第一时间在论坛上公布了此消息，一石惊起千层浪，不少网友纷纷跟帖提出疑问：“购房入户会不会影响到珠海市房地产市场的发展？” 张教授认为，限制购房入户是想用一个政策解决两个问题：一是推动房地产发展，二是限制低收入人群进入城市；这个政策现在出台不大合适，一方面将直接限制了西部发展，另一方面，在房价高涨的环境下出台这类政策，不利于百姓买房。珠海东部西部略有差别，对于金湾、斗门西部地区来说，应吸收更多外来人口，鼓励外来人口置业投资。智性学者性情中人张教授非常善谈，回答问题简明扼要却鞭辟入里。他的记忆力更令记者吃惊，尽管不时有电话打入，但他放下手机，却往往却能续上刚才的话题，一句重复的话都没有。聊起业余生活，张教授坦言相告：“我没有什么业余生活，因为，根本就没有时间！如果硬要说一些业余爱好的话，我想，写诗作文应该算得上吧！” 提到诗，张教授笑了笑：“去年12月31日，我与同学共庆元旦，写了一首诗，叫‘咏猪’。”张教授当场朗诵了这首五言诗：“真实无做作，酣态常可笑，压力何知惧，凡心求生道。” 而后，张教授又对诗意略作了解释：“这首诗关键就在最后一句‘凡心求生道’，其意是不可以过于苛刻地要求自己，放松一步，海阔天空。” 作者：阿陈

安诚俸智勇：策划不是拍脑袋！

放牧星群 — Mon, 18 Feb 2008 13:29:00 GMT

安诚俸智勇：策划不是拍脑袋！



	拐点真的来了吗？近来的房地产政策又该如何解读？施永青再三强调“珠海的房子只建给有能力的人住”的观点正不正确？近年房价不断攀升，越来越多的市民把罪名划到房地产策划公司头上，这究竟是外行人的误解还是其他？怀着重重疑问，小记近日采访了安诚物业顾问有限公司的副经理俸智勇。探讨政策：“执行是一个漫长的过程” 刚见到小记，俸总侃侃而谈，同小记探讨了近期一系列关于房地产的政策。 “前段时间，温家宝总理重点提出了经济实用房面对的是中产阶级。未来，经济实用房、年租房、两限房（限地、限价）、中小户型楼房、中低价位住房将会占中国所有楼房的70%。执行永远是一个漫长的过程。现在，全国年租房的比例不到0.5%，而我国有20%～30%的中低收入者，国家投入的费用远远不够。虽然中央政府和地方政府已经开始加大力度来执行，但是，受到各种因素的影响，这个目标的实现还是很漫长的。” 商海沉浮，智勇人生俸智勇，广西桂林人，1992年毕业于广西工艺美术学校。就在这一年，他背着书包，离开了国家分配的单位，怀着对特区无限憧憬，一个人踏上了通往珠海的路。初到珠海，人生地不熟，这个城市给他留下的第一印象就是诧异：特区并没有想象中的繁荣，甚至，那时的珠海，很多地方还是农村。尽管如此，他并没有放弃留下来发展的希望，因为他坚信，终有一天，珠海会繁荣昌盛的。 “曾在广告公司奋斗过，也在当时的有名的东大集团、金山集团工作过，一路走来，辛酸困苦，永远都只有自己懂。”提起往事，俸总的表情平淡如水。 1997，他拿出所有的积蓄开了一家工艺品公司，公司的规模比较大，请了百十号员工，专做应节的产品，产品出口到欧美国家。但是由于缺少管理经验，和对工艺品行业性质的了解不深，俸总经历了一次失败。关闭工厂，这是俸总一生中最失落的时候，他没有一蹶不振，而是冷静挖掘失败原因，考察投资市场。 2000年，俸总远赴重庆，2002年，他再一次来到了珠海，来到了安城顾问有限公司，延续了他在珠海的梦。第一次，智解交通、门槛双难题谈到自己的第一次操作的楼盘，俸总脸上散发了一种自豪的感觉：“1997年初，也就是我刚进入金山集团的那一年。珠海的房地产市场还是处在低迷状态，房价低，开发商的资金不足，对回笼的要求却很高。在这些重重障碍下，我还是接了一个在坦洲开发的楼盘。为此，我先从产品入手，做好产品定位和确立客户群，最后确立用低价吸引客户，以珠海居民为客户群，以中小户型为主。然后，在确立方案后，我们完善了小区内的配套设施，例如有篮球场、公园、烧烤场等悠闲娱乐场所。不过，做好这些还是不够的，楼盘的宣传还是很重要的。当时，楼盘的广告语是：少上一次馆子，可供一套房。这个广告语可以让所有人都明白，在这里，供一套房并不难。除了宣传口号，还有一系列的推广活动，最成功的是，我们跟珠海市政府合作，对当年的十佳外来工每人奖一套房，这个举措震惊了珠海，很多媒体争相报导这个事情，在此同时，也为楼盘做了免费的宣传。结果不负众望，金山城取得了良好的销售业绩。” 第一次操作楼盘就取得骄人的成绩？小记怀着一丝疑惑：“俸总，难道你在这次操盘中没遇到困难吗？” 俸总摇了摇头：“怎么可能没困难呢？那时的珠海人对坦洲有偏见，两大难题横在面前：一是交通不便，当时坦洲到珠海要经过收费站，而珠海没有公交车直达坦洲，所以，客户来往两地很不方便。为此，我主动联系坦洲镇政府，要求取消收费站，经过一年的协商，收费站终于被取消了。同时，我联系了当时同样在正在坦洲开发另一个社区的负责人，决定两大社区合作，要求珠海的公交车能直达坦洲。最终，公交车公司考虑到这样可以提高公司业绩，决定开通珠海直达坦洲的公交车。二是消费受众群的问题，为了解决这个问题，我实行了两个办法降低消费者的门槛。第一是跟建设银行合作，推迟了按揭的年限。第二跟银行联合，发展商放钱到银行，省去了客户找担保人的麻烦，因为那时珠海人到中山买房，是要有珠海本地人做担保的，这样一来，销路逐渐就打开了。” “拐点还没到！” 12月初，中国著名战略咨询策划家王志纲认为“拐点快要到了”，“全国的房地产业和股市的泡沫将面临一次大打击。”对于王志纲的观点，俸总认为是过于武断的观点。俸总从两点来阐述自己的观点：一、所谓拐点，是因为新政出台，很多人都处观望态度，而政府利用媒体的导向，让普通老百姓都认为拐点真的快要到了。在中国，房地产市场还是一个供需不平衡的市场。其实在2005年开始，房价就开始暴涨，这些都是80后的购房热潮开始了。80后作为中国最多人的一代，他们已经开始有能力买房成家了，而中国的土地数量是不变的，加上近年来保护耕地的政策，可居住面积越来越少，这个现实在短期内是不可能改变的，这个高峰最少持续十年。二、人民币升值了，大量外资进入，老百姓觉得钱放在银行是贬值的，投资股票风险又太大，所以，越来越多的人购房置业投资。温家宝总理在最新报告里指出：让全中国人懂得中国的国情。事实上，在各种问题下，想改变这些现状是不可能的。城市化进程的加快，储备用房的需求量是很大的。但就全国范围来讲，土地价格不断上涨，物价、建筑材料价格的提高，房价在短期内降低是不可能的。三、政策的颁布针对的是投机者。中国近几年，无论是房价还是股票，发展的速度惊人，已经到了不正常地步，政府颁布的政策是用来打击投机者，控制房价稳定健康发展。最终，房价会随着政府的调控温和稳定地发展。所以说，“拐点”在短期内到来是不可能的。宏观调控要向新加坡学习经验对于中原地产施永清11月28日来珠海演讲时，曾说过“价格改变人口结构和比例”，“珠海的房子只建给有能力的人住”的观点，俸总觉得有一定道理，但是，他并不赞同这一说法。 “价格改变人口结构和比例”是出现在完全市场化的情况下，在中国特色社会主义的市场经济条件下，政府会进行宏观调控，房子不仅有能力的人能住，中下阶层的人会通过政府的帮助下同样有房子可住。中国大陆要进行宏观调控，可以向新加坡、香港学习如何规范、执行、监督经济实用房。在新加坡，有85%是经济实用房，对于经济实用房的管理是非常严格的，一旦触犯法律，将会监禁。要在这么严厉的打击力度好，才能更好地管理经济实用房的使用。“ “策划不等于拍脑袋” 社会上常常有种偏见，认为策划就是就是拍脑袋，认为珠海的房地产策划公司是哄抬房价的罪魁祸手。对于这些偏见，俸总一笑而过，平静而又耐心地谈起行业的性质。 “作为一个做策划的人，普遍老百姓都不了解这个行业，加上本土发展商的素质不高，服务行业竞争大，市场管理不够规范，策划公司的门槛又低，这些因素，使社会产生了偏见。但是策划是科学的，并不是什么拍脑袋。一间好的策划公司，能提升发展商的品牌意识，而一个房地产项目成功的关键要素是发展商的品牌意识，开发实力、能力、执行力和产品的创新能力。在策划公司的协助下，发展商把产品提高一个高度。就这样，在越来越多的楼盘提高一个高度时，珠海的房地产不是也提高了一个高度吗？策划公司是让客户和发展商达到一个双赢的地步。做好一个策划，需要调查同类产品的优缺点和消费者的需要、并且进行一系列的对比、研究、分析。这些过程都是从消费者角度出发的，而这些资料最终是会提供给发展商作为参考，让发展商的产品更好地满足消费者的需要。” 记者手记 “打着赤脚，走在碎石上”这是俸总把自己在房地产行业的比喻。回忆多年在珠海的走过一段又一段不平凡的路，俸总对珠海的热爱从来没有减却。俸总相信，未来，轻轨的使用、港珠澳大桥的落成，珠海将呈现出一副安定繁荣的景象。作者：戚泳珊、阿陈

“大家”陈志睿：做最真实的存在

放牧星群 — Wed, 26 Dec 2007 11:59:00 GMT

“大家”陈志睿：做最真实的存在



	近日，珠海房地产策划界一支异军突起，由业界精英陆泽、陈志睿创办的大家房地产策划公司进驻第三构建，“大家”的成立，不仅为行业注入了新鲜活力，也让我们隐隐约约感觉到，一种新的行业格局正在逐渐成型，一场翻天覆地的变化正在酝酿之中。 10月22日下午四点，记者赶到“大家”，办公室装修尚未完工，现场一片嘈杂，蓝灰色调和初具规模的办公环境，显露出一种冷静而又不失大气的风格。陈志睿正忙得不可开交，先把我们请进会客厅，稍坐十分钟后，他处理完紧急事务，进来便连连道歉，一番客气之后，才正式进入采访话题。海之子——心系情侣路陈志睿笑称与海有着错综复杂的情缘，出生在北海，成长在珠海，99年毕业于南京东南大学（原南京工学院），毕业后又回到珠海，先是从事建筑工程业，行业的枯燥让他找不到工作的激情。在一个偶然的机会，他看到一则房地产策划的广告，当时一下子就对这个并不熟悉的陌生行业产生了深深的疑问和兴趣，他开始主动地接触这个行业……就是这个不经意的偶然，让陈志睿的人生来了个90度的大转折。从一开始进“博爵”，跳槽“华策”，到后来的自主成立“百脑会”，再到如今筑起“大家”。入行七年，看遍了业内的风风雨雨，如今的陈志睿，更多的是享受着工作带来他的真实感，说起这些的时候，他的嘴角始终挂着微笑。说到上次参加“新珠海，新生活”论坛那篇震精论《28公里情侣路地产之旅》，陈志睿感慨良多：“读中学时，我家住在吉大，每天踩着自行车穿越弯弯曲曲的情侣路到一中上学，完整见证了情侣路的变迁，对情侣路有着独特的情怀……我认为情侣路就是这个城市发展的主旋律，记录着珠海的点点滴滴，所以，拿情侣路来作文章绝非偶然。房地产的发展就应该与城市特色紧密结合，以求对生活的表达更加贴切，这对培养人们的恋珠情结有着积极的作用！城市的价值量取决于城中心与周边的合理规划，从珠海现阶段的发展来看，情侣路周边的人居价值、商业价值、娱乐休闲价值并未被完全发掘，未来的发展空间是不可估量的。” 或许，很多人对情侣路并没有那么深的情怀，那是因为忙碌的生活已经让人们淡忘了身边的美丽，或多或少都处于一种审美疲劳状态了。这不能不说是生存的一种悲哀，忙碌的人啊！什么时候？什么时候才能停下来，看看那海；看看那海的潮起潮落…… 行业竞争：德为先众所周知，陈总曾是百脑会策划机构主要人物之一，创立“大家”，在面对老东家的时候似乎将有避免不了的尴尬。带着心中的疑问，记者不禁问道：“都说商场如战场，在面对您的老东家‘百脑会’时您将采取什么样的策略呢？”陈志睿依然是笑了笑：“老东家的原有项目，我们一律不沾手！” “成立‘大家’是为了祢补现有的市场运营缺口，竞争，未来一定会有的，但我的主张是联合大家的意见，与行业内的朋友相互支持，相互尊重，建立自己在行业内的口碑，我想在这方面还离不开‘百脑会’的支持。而且我一直认为，一个团队想要做大做强，很大程度上是要靠职业道德与诚信，一个没有职业道德的团队活不长。‘大家’才刚刚起步，离不开口碑与职业道德的支持，不仅现在离不开，以后更离不开！” 虽然才刚刚进驻第三构建，但“大家”开始有条不紊地运转起来了，目前已经有三个项目上马，新生的第一次巡演拉开了序幕！扬鞭驭马——笑谈楼市记者就珠海楼市的相关问题和现象与陈志睿展开了探讨。今年的九月、十月，本应热火朝天的“金九银十”却冷潮频传，其中九月份比起八月份，交易价格下降了3.52%，交易面积下降了26.61%，再加上相关政策的出台，这对珠海楼市来说，无疑是雪上加霜，但陈志睿对此却并不意外：“楼市与股市有着异曲同工之妙，都属于硬性物件，它们的活跃程度在某种层面上与国家的宏观调控相互联系，发展的大方向并不会受到影响，政策所起到的只是局部的优化调整，所以，短期的市场不适应是完全可以理解的。社会环境在逐渐向着有利的方向发展，对珠海的楼市，我还是持乐观态度的。” 对于上月28号，珠海市01号地拍出的7700元高价，陈志睿也有着自己独到的看法：“可以看出，近期对地价的追求已经进入了一个更深的层次，这无疑是资本运作进一步成熟的标志，我们应该理性的看待这些。不难看出，写字楼、中心式地标建筑必将成为未来房地产的主流产品，让我们拭目以待！” 谈到“中珠上城”，对于以德式风情为代表的大盘却开出了出人意料的6850元/平方米的低价，陈总大加赞赏：“中珠一直是‘取之于民，回报于民’的榜样，对于他们的价值取向，我感到很佩服，这不仅振奋人心，也是建立良好口碑的有力后盾！” 综合分析了珠海楼市的现状后，陈志睿提到，城区与城区周边地区房地产的发展应该多元化，根据不同外展型的居住人群，由城中心向郊外进行分类分级配套，以满足不同人群的需求。这样能优化区域经济结构，又实现了区域价值的最大化。 “珠海楼市基本上就是珠海经济的晴雨表，目前来看，房价还是蓄势看涨的，会随着城市价值的逐步发掘合理的增长，而不是老百姓印象中的诸多因素盲目左右。我们目前要做的是把握老百姓的居住需求，就拿西区来说吧，开发居家型的产品是有着绝对的市场空间的，珠海的发展会印证这一切的。项目成功，离不开对市场的精准把握 “许多人都会觉得，房地产项目的成功在很大程度上离不开机遇，但我认为机遇只是其中的一个条件，想要项目卖得快，那就离不开前期的策划；想要项目卖得高，那就离不开对市场的准确把握。销售手段要多样化，就算是拿来主义也好，只要对项目所在的市场负责就行了。” “说到策划，社会上有很多人都认为策划就是拍脑袋。对，但策划却不仅仅是拍脑袋那么简单，什么时候拍，用什么手段拍，拍到什么程度……可以有不同的思路，但要尊重、贴近市场，策划本不是天马行空。” 追求真实的生活采访到最后，记者和陈总聊起了兴趣爱好，陈总幽默地说：“我现在已经成了专业的奶爸了，闲暇的时候就会带带孩子，以前呢，比较喜欢的娱乐活动，就是与朋友们在野站场上，玩模拟实战的游戏，因为那里的一切都趋近于真实。” “我觉得我的特点就是真实，因为我相信，对别人真，别人也会对你真。”这便是陈总对自己性格的简单概括，散发出社会上大多数成功人士所缺乏的一种平和、淡定与朴实。后记：这是一次简单的采访，却让人学到了很多：首先，陈总独到的见解，让记者“胜读十年书”，其次，陈总非常守约，拍照时发现他的手背粘着块胶布，原来，在接受采访前陈总刚从诊所赶回来，点滴都没打完；带病接受采访，陈总几次都因为咳嗽得太厉害，而不得不中断下来…… 守时、平和、谦逊、睿智、尊重对手、善解人意，陈志睿身上，确实有着一种让人不得不为之折服的人格魅力，这或许就是他取得成功、且赢得业界一片赞赏的关键因素之一吧！最后引用陈总的一句话结尾：“在工作中的摸爬滚打是一个人思维发展，思考方式转变的源泉，这是让你终身受用的财富。” 作者：叶琪、阿陈

华策姚政：追求零缺陷的逐日英雄

放牧星群 — Sat, 11 Aug 2007 01:04:00 GMT

(珠海--地产人物)

华策姚政：追求零缺陷的逐日英雄



	“夸父诞宏志，乃与日竞走。”“精卫衔微木，将以填沧海。”原以为精卫、夸父只是神话中的人物，没想到在珠江西岸的房地产界，也有这么一位不懈追求、顽强挑战的人物。认识姚政，是在一次采访中。对于采访，姚政很低调：“每一个楼盘都会留下遗憾，项目完工后总会产生很多感悟，对完美的追求对未来的把握，成为我们最大的动力和压力。” 不懈追求“零缺陷” 姚政，珠海华策集团执行董事，1986年建筑专业科班出身，上个世纪90年代进军房地产，操作过珠海粤海国际花园、龙腾湾别墅、中山蓝波湾以及古镇灯都华庭等多个知名楼盘。其中，粤海国际花园是珠海第一个实施完整策划理念的楼盘，曾在当时创下一年销售5亿元的珠海楼市最高纪录；而古镇灯都华庭则创造了中山镇区的一个“神话”，成为中山房地产市场从城区主导转向镇区主导的一个标志性案例…… 对于辉煌的业绩，姚政不愿多提，他更愿意强调华策集团团队的力量和作用。谈到目前开发的龙腾湾项目，姚政希望走“零缺陷设计”的精品路线，据介绍龙腾湾是重新规划的一个项目，承建方选择了实力雄厚的中建集团，就因为中建集团提出一句口号“过程精品”，将施工的每一个过程和每一个细节都当作精品去建造，这符合华策集团精益求精的理念。姚政介绍，龙腾湾项目要求做到每一户不会出现死角和拐角，目前很多项目因为迁就了标准层，复式就不好卖，迁就了复式，标准层就不好卖。龙腾湾项目定位很死很到位，要求做到规划不留缺陷、设计不留缺陷，百分之一百做好楼盘，杜绝这种状况出现。龙腾湾执著于挑战，从低谷中突围华策集团挥师北上中山歧江开发“蓝波湾”楼盘时，曾在当地遭遇到“水土不服”的阶段。据姚政分析，当时之所以受到“冰火两重天”的待遇，与中山的区域特色息息相关，中山与珠海不同，珠海是移民城市，各方面包容性比较强，但是中山还是以本地人为主，对于外来事物的接受程度没有这么高，本土文化非常强势，很多东西都是在喝茶的时候传播出去，也就是所谓的“口碑传播”。蓝波湾项目跌入了低谷，一些合作的同事经受不住市场的压力陆陆续续离开了，但是姚政选择了承受，他对这个项目已经注入了感情，他认为对待项目就要像对待孩子一样，要看着他一天天成长，要与他共同体验成长过程的困惑、彷徨和徘徊。当然，选择继续做好蓝波湾也并非完全是感情因素，姚政从经验判断，觉得蓝波湾项目的整体的素质还不错，有改进空间，于是根据中山人的品味等制约条件，对后期产品做了些调整，比如，放弃了适合移民品味的“清新现代风”，转向中山当地人比较认可的“欧式”风格，比如放弃了国外普遍使用的“涂料”，采用当地人喜欢的瓷片。除了在产品方面对外立面、户型、材料等进行调整外，在营销、服务、管理等多方面也做了相应的调整改善。据了解，蓝波湾已经从当年的一片甘蔗田和沼泽地，发展到占地面积70多万平方米的大型全环境江景社区，全面提升了西区区域地块的市场价值，加快了城市化进程，实现了企业与政府的双赢局面。蓝波湾未来十年进入房地产工厂化模式对于下一步目标，姚政考虑得非常透彻。他认为华策集团步入了规模发展、品牌推广的阶段，根据对未来五年、十年的发展，房地产业将从目前的“土地银行”经营模式步入工厂化模式。所谓的工厂化集中展现在三个环节、一是研发，二是建造过程，三是劳力。据介绍，工厂化的生产方式能缩短开发周期，并保证不同地域的产品达到统一的高品质标准，所有部件都可以在工厂里生产成品，再运到指定地点自由组装，这种方式还能使建造过程和住宅产品更环保，资源利用更合理，现场垃圾减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上，有效降低房价。尽管当前国内的房地产市场很好，华策集团在未来十年将往标准化工厂化进程的推进，“毕竟，一流企业卖标准，二流企业卖技术，三流企业才卖产品。”姚政对未来的思路非常清晰。记者手记：地产界需要敢于挑战善于挑战的强者初见姚政，是在一间摆设简单、风格朴实的办公室里，一台手提电脑，桌前身后的几本资料书籍，还有墙壁上悬挂的龙腾湾设计图，除此之外，没有任何修饰和布景。名震珠海、中山地产界的名人居然是在这样简朴的环境下办公，着实有些令人惊讶。谈起往昔的成就，姚政非常低调，一再强调成绩的取得是依靠团队的力量，自己并没有取得心目中的成功预期，“因为每一个楼盘都会留下遗憾，项目完工后总会产生很多感悟。” 姚政称自己几乎没有什么业余爱好，除了海钓以外，他更愿意跟记者聊聊海钓，他觉得从海中钓上大鱼给自己带来更强烈的成功感受：“与大海博斗，与大自然博斗，任何挑战性的事物都能激发我的斗志！” 挑战和追求是地产界强者的特质，姚政从事二级市场代理到投身建筑行业，从统筹策划再到发展商，角色的变换让他不断体验到挑战的乐趣，对于未来的目标，他也想得很透彻，追求零缺陷，挺进房地产工业化模式。追求零缺陷，赢得一片喝彩，挑战旧模式，成就人生价值，国内的地产界，非常需要这种敢于挑战善于挑战的强者！