2008年7月29日
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繁 华 过 后 趋 平 静
—— 2008上半年中山土地市场分析
文/ 中山中原研究部
告别2007下半年品牌发展商“疯狂”拿地的繁荣，今年上半年中山土地市场表现比较沉寂，交易量和交易金额环比约下降四成。据中山市国土资源局数据显示，2008上半年中山市土地总成交2364宗，成交面积657.5万平米，实现产价46.69亿元。环比2007下半年，成交宗数、面积、产价分别下降39.46%、38.17%和42.3%。
n 受工业用地拉动供应显增 但流拍频繁 成交冷清
2008上半年招拍挂市场土地供应量有明显的增加，但成交比较冷淡。一方面，二级市场成交量持续低迷使得开发商对后市信心减弱；另一方面，紧缩的信贷政策也对开发商资金流提出考验。两种作用下，开发商拿地的决策过程拉长，去年多家公司多次竞价的局面难再现；如今的土地市场，流拍成习惯，底价成交为主流。2008上半年，流拍土地达26宗，流拍土地面积109.34万平米。
供应的放量一部分来自工业仓储用地的增加，自2008年2月28日市政府出台《关于中山市工业用地招标拍卖挂牌出让的意见》以来，越来越多的工业用地推向招拍挂市场；上半年工业仓储用地约占总供应量的三成。此外，还有一小部分放量土地来自欲寻求项目合作或土地转手的实力不足者。
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2008年7月11日
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一、宏观资讯
1、 国家层面
日前，国土资源部、国家工商行政管理总局向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。” 根据规定，这一新文本自2008年7月1日起执行。
9日，为加强银行体系流动性管理，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于6月15日和25日分别按0.5个百分点上调。地震重灾区的法人金融机构暂不上调。这是央行今年第五次上调存款准备金率，至此商业银行存款准备金率已经达到17.5%。存款准备金率已达23年以来的最高水平。存款准备金率上调会压缩银行可用资金，房贷等个人消费贷款或受影响。准备金率调整还会影响到目前处于弱市的股市。
近日，广东省土地学会在珠海举行以“节约集约用地与房地产开发”为主题的广东土地高级论坛。与会专家认为提高用地效率，节约集约利用土地资源，成为解决广东土地资源供应不足难题的关键。
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2008年6月12日
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目 录
一、宏观资讯..................................... 2
二、楼市动态..................................... 4
三、土地市场..................................... 7
四、二级市场..................................... 9
五、三级市场..................................... 11
一、宏观资讯
1、 国家层面
12日，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到16.5％。央行此举显示政府出台宏观调控措施时仍出手谨慎。多数券商预计将不会对股市走势发生大的影响。
广东省29日举行推进产业转移和劳动力转移工作会议，公布了《关于推进产业转移和劳动力转移的决定》等文件。作为配套文件，广东省劳动保障厅、发展改革委、公安厅也联合下发了《关于做好优秀农民工入户城镇工作的意见》。根据规定，在广东省城镇务工的省内外农村劳动力，年龄在35岁以下（对具有高级工以上职业资格或有特殊贡献的适当放宽至45周岁），达到一定条件的，可申请在就业地或回户口所在地城镇（指本省农民工）落户。
5月14日，住房和城乡建设部联合国土资源部等五部位联合颁布了《关于印发<城市低收入家庭住房保障统计报表制度>的通知》。并把《报表制度》同时印发。此《通知》的出台完善了经济适用房和廉租房制度，对经济适用房廉租房的日常管理工作提出了更高要求。
5月19日，住房和城乡建设部出台了《房屋登记簿管理试行办法》，该《办法》的出台对产权登记的时间、内容和房屋的抵押情况等问题有了明确规定。登记簿是房屋权属的根据，买房者可以通过查询登记簿的内容，防止“一房两卖”。
2、 本地新闻
l 行业动态
5月8日，中山市政府公布了《关于鼓励房地产发展商建设停车位的通知》，此次《通知》提出了三个鼓励开发商建设停车场（库）的措施，令开发商建设成本减少约10%,,但是大部分开发商表示，三大优惠措施降低停车位建设成本不到10%，车位建设成本较高，优惠措施虽是“好事”，但总体来说影响不大。
l 市政动向
5月18日零时，中山市固定电话号码正式升至八位。电话号码升八位后，不仅将较好地改善中山通信条件，增强城市的综合承载能力，还将在一定程度上改善投资环境和提升城市形象，进一步促进中山的现代化建设。
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2008年5月13日
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目 录
一、宏观资讯..................................... 2
二、楼市动态..................................... 4
三、土地市场..................................... 7
四、二级市场..................................... 9
五、三级市场..................................... 11
一、宏观资讯
1、 国家层面
15日，央行宣布：从4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调后，普通存款类金融机构将执行16%的存款准备金率标准。央行表示，此次上调是为了继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。这是央行年内第三次上调存款准备金率。此前，央行在1月16日、3月18日分别宣布上调存款准备金率各0.5个百分点。
17日，国土资源部日前对社会公开发布2007年《国土资源公报》。公报显示，2007年国土资源系统深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻党的十七大精神，全面履行国土资源调查评价、规划、管理、保护与合理利用职能，各项工作取得重大进展。
22日，发改委价格司昨日发布一季度住房市场价格形势分析，对一季度楼市给予了“房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定观望氛围”的评价。但同时报告也作出判断，认为“部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势”。
27日，中国社科院城市发展与环境研究中心发布的《房地产蓝皮书》指出，今年中国房价上涨幅度将大大低于去年，但出现房价拐点的可能性不大。从基本面看，中国房地产市场还不具有整体走熊的条件。
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2008年4月15日
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目 录
一、宏观资讯..................................... 2
二、楼市动态..................................... 4
三、土地市场..................................... 7
四、二级市场..................................... 9
五、三级市场..................................... 11
一、宏观资讯
1、 国家层面
3月5日，温家宝总理在2008年政府工作报告提出“今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元”。廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。此外，政府工作报告还提出，地方各级政府都要增加这方面投入。出席两会的代表认为，这标志着廉租住房制度的建设力度进一步加大，更多城市低收入家庭有望通过廉租住房制度改善居住条件。
3月7日，全国“两会”期间，广东省与铁道部共同签下了《关于进一步加快广东铁路建设有关问题的会议纪要》。同一天，广东省又与铁道部、交通部、海南省就加快推进琼州海峡跨海通道工程建设前期工作有关问题举行了会谈，并签署《关于琼州海峡跨海通道建设的会议纪要》。这两个《会议纪要》将是广东新一轮基础设施建设大提速的起点，意义深远，如虎添翼。《关于进一步加快广东铁路建设有关问题的会议纪要》同时强调，要按照构建珠三角经济共同体的战略构想，在既有珠江三角洲城际轨道交通规划的基础上，共同研究加快推进珠三角地区轨道交通同城化的规划建设，把珠三角城际轨道交通建成现代化示范性工程。
3月8日，国家发改委政策研究室主任、新闻发言人李朴民在接受中国政府网专访时表示，今年将采取四项措施抑制房价过快上涨，其中首要一点就是增加廉租房的投入。另外三项措施是增加普通商品住房供给、防止房价过快上涨和加强房地产市场的监管。
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2008年3月13日
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目 录
一、宏观资讯..................................... 2
二、楼市动态..................................... 4
三、土地市场..................................... 7
四、二级市场..................................... 9
五、三级市场..................................... 11
一、宏观资讯
1、 国家层面
2月4日，为进一步鼓励金融机构加大对经济适用住房开发的金融支持力度，中国人民银行、中国银监会联合出台《经济适用住房开发贷款管理办法》。《办法》共十八条，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求。与原规定相比，《办法》中规定的贷款人范围更广，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。此外，《办法》放宽了贷款申请条件。规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，低于一般商业性房地产项目不得低于35%的规定。
2月7日，国务院公布《土地调查条例》。《条例》要求各地方、各部门、各单位的负责人应提供真实准确土地数据，不得擅自或授意土地调查人员修改土地调查资料、数据。为加强土地资料的真实性，《条例》提出，土地调查成果不作为依照其他法律、行政法规对调查对象实施行政处罚的依据，不作为划分部门职责分工和管理范围的依据。该条例自公布之日起施行。《条例》规定，土地调查的内容包括：土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。
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2008年2月25日
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目 录
一、宏观资讯..................................... 2
二、楼市动态..................................... 4
三、土地市场..................................... 6
四、二级市场..................................... 8
五、三级市场..................................... 11
一、宏观资讯
1、 国家层面
l 发布土地新政 规范土地市场
1月3日，国土资源部对外公布《土地登记办法》。《土地登记办法》将于2008年2月1日起正式实施。作为《物权法》实施之后的一部有关不动产登记的部门规章，该《办法》的出台，广受社会瞩目。主要内容包括：对土地登记、宗地等有关概念进行了明确；对土地登记进行了重新分类；对土地登记的权利名称与《物权法》进行了衔接；明确规定土地登记实行属地登记的原则；对当事人申请土地登记的方式和提交的申请材料进行了明确；明确了登记机关的职责；对土地登记的权利名称与《物权法》进行了衔接；明确规定土地登记实行属地登记的原则；对当事人申请土地登记的方式和提交的申请材料进行了明确；明确了登记机关的职责；对土地权利保护进行了明确规定。
l 继续上调准备金利率 抑制信贷增长过快
1月16日中国人民银行宣布，从1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调之后商业银行存款准备金率将达到15%的水平，创22年的新高，这是今年首次上调存款准备金率，去年央行共10次上调该比率。央行昨日解释称，本次上调是为了落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。由于存款准备金率的上调已经成为常态，预计本次上调在市场的意料之中，不会对金融市场和股市造成冲击。
2、 本地新闻
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2008年1月17日
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—— 宏观资讯
金融市场信贷继续收紧，年末再度调高利息；
房贷新政补充通知出台，操作细则明确化；
土地储备管理办法出台，强调其调控功能；
中山2008年基准地价听证会举行；
中山港二期扩建项目获省发改委批准；
。。。
—— 楼市动态
新动工项目；
发展商动态；
楼盘推售及活动；
。。。
—— 土地市场
总体成交面积环比上涨53.98%，成交价格基本持平；
招拍挂市场“寒潮”初现
—— 二级市场
住宅销量持续萎缩，城区进一步下降，镇区增长乏力；
城区住宅均价再创新高，达5662元/平方米，镇区回落到4532元/平方米；
非住宅市场交易量、成交均价表现较平稳。
—— 三级市场
二手房交易量陡然下降，成交均价环比上涨9.44%
。。。
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2008年1月15日
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· 近日，刚刚翻越07年末严冬的中介业再度发生变故，众多媒体报道，惠州中原地产经纪有限公司老板何文斌神秘失踪，疑卷款逃跑，一时间，有关中介行业诚信的问题再次引发争议热潮。而惠州中原是否与香港中原地产集团有联系，是否会影响中介行业的整体信誉，中介行业又该如何度过尚未结束的“冬天”，也引起了广泛关注。观点地产网就相关问题采访了中原(中国)董事副总经理赖国强。
赖国强
观点地产网：1月7日，惠州中原地产经纪有限公司老板何文斌疑卷款逃跑，大家都很关注这个“中原”是否与中原地产有关系？
赖国强：这间公司和中原集团是没有关系的，我们在惠州的业务，现在主要是开了一家中原的惠州分公司，在当地只是一个分支机构，不是当地的注册公司。
我们在当地也看到了，中原在当地已经有一家，就是现在这个惠州公司，他们有一个非常奇怪的现象，他们公司的名字和我们不是一样的，但是LOGO却和中原集团相当雷同。
我们自己也曾经用客户的身份去察访过这个公司，他口头说是和香港中原是同一家的，他这样来误导客户，以提高他的竞争力。说实在的，我们在一年前就已经考虑起诉他们，当时搜集了他们的证据，包括他们怎么误导客户，我们有电话录音，也拍了很多他的门牌、LOGO，它的LOGO不停在改变颜色等等，明显是有意混淆视听。
观点地产网：这次确实引起了一些关于中原地产的误解，中原地产是否会作出一些举动来消除它？
赖国强：明天我们肯定会做一些措施来澄清，第一我们肯定会登报，因为很多我们的开发商、朋友都有问道，为什么我们出事啦？结果又是一个大误会；第二跟我们接触过的开发商，我们全部都要发广告，让他们知道整件事情；第三，我们的内刊也已经出了，全国的同事都用一个统一的口径来回答客户。我们现在全国是一万多人，不想因为这件事情不想搞得内部混乱，相互都沟通好。然后明天来沟通媒体报纸的朋友们，而且还不排除起诉这个公司，因为客观上我们也有商业上的损失。
今天我们谈到的一个问题，就是品牌公司在异地发展的一些困难，以及复杂的情形。很多地方公司打擦边球，冒充“中原”这个品牌，其实他是非常不负责任的。我们是全独资企业，他是本地企业，投资方式都是不同的，而且我们一直以来都是稳健发展的，不会贸贸然就开十几家地铺，这个事情确实是需要澄清的，我们的确是和他一点关系都没有。
观点地产网：能否介绍一下中原地产在惠州发展的情况？
赖国强：我们是05年11月份在深圳申请了这家惠州的分公司，差不多有两年的时间了。现在我们主要是二级的业务，没有从事过三级业务。本着我们发展大深圳的概念，通过客户网络来发展，当时的惠州市场也有很多开发商在拿地，到现在为止，我们的人员大概是300人，都做二级市场的。我们在惠州代理的在售项目以及08年开售的项目，已经有60个，我们的市场占有率是非常大的，大概在20%左右。
这种规模使得我们在当地开地铺一点困难都没有，但是我们为什么不开呢？跟我们看到的这个市场是有很大关系的，因为这个市场很不规范的，这种公司可以生存，但也可以瞬间死亡的，市场还不算很成熟的，所以我们不想给市场一种误导信息，以为这个市场很好做，既然我们都不开了，说明这个市场还是要花很多时间去培育的。
现在珠三角发展得还是比较快的，惠州有将近东莞的规模，排第三，所以这个公司我们也是非常重视的，成立之后一直发展的很顺利，以我们的这种专业的态度为开发商服务。深圳中天置业为什么会犯这个错误？因为他可能受到市场的诱惑，以为客户的钱放在这里，不用的话就很笨，全国我们超过了1000家地铺，我们还是坚守一个原则，就是客户的钱坚决不用。要不我们就不监管，客户可以不交给我们，可以直接交给银行监管。
观点地产网：您认为是什么导致了中天置业和惠州中原这样的中介违规现象？
赖国强：市场不景气是其中一个近因，远因是市场不规范，没有人管。因为没人管，所以才能挪用这个基金和楼款，因为缺乏监管，所以中介对资金的控制有很大毛病。他们会想，这么多钱为什么不去搏一搏，买股票啊，投资啊，但是人家的钱为什么要你去帮他投资啊？这个钱你收了佣金，你必须按时给回他们。所以本身这个市场就存在一个误区，他掌握的信息比别人多，这种监管的优势本身就是不公平的。但是政府没有管。
现在出现问题的地方不一定是四大城市，而是一些二线城市，都是一些管不来的地方，都是乱来的，出了事情甚至都没有报道，全国很多地方都有这个问题。所以我觉得这个市场的不规范加上入市的调整，08年应该是严峻的一年，开发商的市场可能还相对来说稳一点，不过08年我还是会打二级的基础的，三级市场应该会面临一个竞争后的规范，这些规范是历史性的规范，就看政府有没有决心，能不能站出来。
观点地产网：从去年11月开始，深圳中天置业老板卷款潜逃事件，加上此次惠州事件，让地产中介行业遭遇信任危机，凸显了中介行业监管真空。您认为怎样才能更加规范中介市场？
赖国强：06年底的时候，我出席了一个北京联合会议，经纪人协会等都提出要进行经济监管，经济监管的程度和难度都不一样，比如上海北京四大城市可以先做。有些市场不成熟的城市，客户意识本身就很低，像香港这样比较发达的地方，就有良好的监管机构，就算是监管机构出了问题，也还有保险机构。
从中天和惠州假中原的情况来看，中介市场也面临着一些调整，有很多中介公司面临倒闭。但是我们的地铺从一开始到现在，一间也没有关闭过。现在虽然市场难做，但是我们还是经营的蛮好的。
现在有很多公司的经营很惨淡的，很多公司都发不了佣金，店铺交不了租金，不诚信，最后只有放弃离开市场，所以有些公司不排除用很极端的手段来了解和市场的关系，就像惠州这个事件。
所以从市场来看，中介公司如何度过难关，是一件难事。市场一般都会有淡季，我们应该用什么态度去做？我们应该展现给市场最阳光、最有信心的一面，我们是可以和市场共度的，我们可以看到市场恢复正常。
观点地产网：您说现在大家都处于一个难关之中，那么现在的市场行情到底是怎么样的？
赖国强：上个月我们在香港做了七个亿的生意，超过两个亿的利润，所以我们不上市，我们的这种盈利能力根本比上市公司还强。有些的中介公司出了事就很不负责任，在香港监管是很严格的，我希望在国内这种情况要减少，这是个诺米骨牌效应。从长期看，我是乐观的，但是短期我是悲观的。
现在的市场行情，不管广州深圳，都大幅减少，起码是高峰期减少了50-60%，所以有些公司高峰期的时候拼命扩充，现在就没办法，如果这个公司对长期发展没有信心呢，会选择收缩规模，收缩对员工肯定是有影响的，晚发工资，对员工的影响是非常大的，晚一天员工就开始不信任公司了，连员工都可以伤害了，为什么不能伤害别人呢？最终就会伤害客户。
市场是一个过程，经过淘汰，经过政府，市场一定要监管，我们现在很少有政府来监管我们，因为市场规范才有得做的，竞争才充分。现在的市场有很多很多的不公平，我们根本就说不出来，如果太不公平的话，这个行业就会损失很多机会，用客户的钱来换回市场的公平，这种市场是痛苦的。
2008年1月7日
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一、宏观资讯..................................... 2
二、楼市动态..................................... 4
三、土地市场..................................... 6
四、二级市场..................................... 8
五、三级市场..................................... 11
11月央行再次上调存款准备金率，外资进入房地产行业进一步受限；与此同时，经济适用房、廉租住房建设落实力度在加强。国家宏观环境如此，中山本地呢？在首届“中国最具幸福感城市”颁奖典礼上，中山从全国35个候选城市脱颖而出，成功获得此光荣称号；而中山市文化艺术中心为我市再度夺得建筑工程鲁班奖。。。
新政对发展商及购房者心理影响愈加浓烈，本月新推售楼盘中，各种优惠纷纷推出，折扣力度也加强；然而销售排名榜上，城区楼盘难觅踪影，维持住宅销量不大幅萎缩的力量来自于镇区。价格方面，全市住宅均价4889元/平方米，环比10月，略有上涨。
本月二手房交易量达到一个高峰，深圳、广州开发商主动降价、楼市拐点来临，种种报道动摇了投资者信心。
楼市走势扑朔迷离，欲知详情，请与我们联系！（联系方式见左边栏）
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