2007年第一季度中山土地市场分析
文/中山中原研究部
监测时间：2007年1月1日—2007年3月31日
监测对象：中山市区及各镇区
报告内容：第一季度中山土地供应及成交分析
数据来源：中山国土资源局网站（www.zsfdc.gov.cn）
注：由于数据收集渠道有限，本报告数据结果与中山土地真实交易情况会有所偏差，仅供参考；本报告统计数据不包含G20-07-0008地块。
一、土地交易总体情况
根据我司对中山市国土资源局土地招拍挂数据的监测，2007年第一季度中山市经国土局成交的土地共22宗，成交面积135.72万平方米，成交金额达17.31亿元。成交宗数虽然环比下降42.11%，同比下降31.25%；成交面积与成交金额却有大幅上涨，环比分别上升74.58%、150.27%，同比分别上升167.42%、686.82%。各季度土地交易数据见表1-1。
表1-1 各季度土地交易情况
| 时间 | 供应宗数 （宗） | 供应面积 （万平米） | 成交宗数 （宗） | 成交面积 （万平米） | 成交金额 （亿） |
| 06年1Q | 36 | 81.64 | 32 | 54.23 | 2.2 |
| 06年2Q | 24 | 69.5 | 25 | 30.83 | 2.56 |
| 06年3Q | 21 | 40.91 | 15 | 47.59 | 5.44 |
| 06年4Q | 43 | 137.32 | 38 | 77.74 | 5.45 |
| 07年1Q | 20 | 110.35 | 22 | 135.72 | 17.31 |
从各季度土地交易走势曲线（图1-1）可以看出，供应宗数与成交宗数曲线极为相似，反映近年来我市土地供需基本平衡；成交金额曲线呈稳定的上升趋势。2007第一季度我市土地供应有所回落，但成交金额却大幅上升。主要是因为本季度西区一宗商住用地拍出8.64亿元的高价，此外，东凤、港口、坦洲各有一宗土地单宗成交价格过亿元。
图1-1 各季度土地交易走势
二、土地交易特点分析
1、从土地类型看，商住用地占主导，一月份为交易旺季
本季度推出的土地包括商住、住宅和商住/商业三种类型。其中，商住用地供应比例最大，共13宗，主要在一月和三月份推出，推出面积90.37万平方米；纯住宅用地共5宗，集中在一月份推出，推出面积1.26万平方米，平均底价747.98元/平方米；商住/商业类用地仅2宗，一月份和三月份各有一宗，推出面积18.73万平方米。如图2-1所示。
本季度成交土地包括商住、住宅和商住/商业三种类型。其中，商住用地成交宗数最多，为15宗，大部分在一月份成交，成交面积124.62万平方米；住宅用地成交6宗，在一月份和二月份成交，成交面积1.67万平方米；商住/商业用地仅成交1宗，在三月份成交，成交面积9.43万平方米。如图2-2所示。
图2-1 第一季度各类土地供应比例
注：内环为交易宗数，外环为交易面积
图2-2 第一季度各类土地成交比例
2、从交易方式看，挂牌转让虽为主流，交易面积不敌出让
本季度推出的土地以挂牌转让为主，占总供应宗数的75%。由于本季度推出的大宗土地多数以出让方式交易，使得挂牌出让的土地宗数虽只占15%，但推出面积占总供应面积的52.21%。本季度挂牌出让与转让方式成交的土地宗数比为1：3，面积比为1.88：1，出让方式成交的土地面积占总成交面积的64.95%。见表2-1。
表2-1 第一季度不同方式土地交易情况
| 供应方式 | 推出宗数 | 推出面积 | 成交宗数 | 成交面积 |
| 宗数 | 比例（%） | 万m2 | 比例（%） | 宗数 | 比例（%） | 万m2 | 比例（%） |
| 挂牌出让 | 3 | 15 | 57.62 | 52.21 | 5 | 22.73 | 88.15 | 64.95 |
| 挂牌转让 | 15 | 75 | 43.26 | 39.2 | 15 | 68.18 | 46.98 | 34.62 |
| 公开拍卖 | 2 | 10 | 9.48 | 8.59 | 2 | 9.09 | 0.59 | 0.43 |
| 合计 | 20 | 100 | 110.35 | 100 | 22 | 100 | 135.72 | 100 |
值得一提的是，本季度推出的土地中有1宗去年12月份曾推出，但流拍。该地块位于沙溪镇沙溪大道，编号P24-06-0092，土地用途为商住和商业，目前是空地。今年1月份，该地块再次公开拍卖，但仍未走出流拍的命运。同样位于沙溪的G24-06-9122地块亦在去年12月份推出过，计划今年4月份成交。
3、从土地规模看，大宗土地商住为主，小宗土地住宅居多
本季度推出的地块中0.5万平方米以下的宗数占到35%，而5万平方米以上的地块占据四分之一（见图2-3），土地供应规模出现两极分化。本季度成交的土地在规模上亦呈现相似态势，如图2-4所示。
图2-3 第一季度土地供应规模分布（单位：m2）
图2-4 第一季度土地成交规模分布（单位：m2）
5万m2以上的7宗成交土地中，商住用地有6宗，按成交面积由大到小，所在区域依次为：西区、东凤、港口、南头、坦洲和黄圃；余下的1宗为商业/商住用地，位于阜沙。
0.5万m2以下的8宗成交土地中，住宅用地有5宗，按成交面积由大到小，所在区域依次为：东升、古镇（2宗）、东区和大涌；余下的3宗为商住用地，位于南头（2宗）和石岐。
4、从交易区域看，城区镇区平分秋色，西北组团表现突出
本季度城区和镇区交易的土地，在推出面积、成交面积和成交金额上不相上下。其中，城区推出土地58.75万平方米，占总供应量的53%。镇区土地成交面积虽稍高于城区，但成交金额与城区相比，略逊一筹，如图2-5所示。
城区各分区土地交易宗数平均，各为1宗，但西区成交面积和成交金额遥遥领先，其成交金额占到城区总成交金额的97.62%。镇区成交面积最多的五个地区依次为：东凤、港口、南头、阜沙和坦洲。
从中山空间发展布局来看，本季度西北组团土地市场交易活跃，不仅交易类型丰富，而且成交宗数最多，为12宗。中心组团表现其次，共成交6宗土地，以商住为主，住宅为辅。东部组团中开发区成交2宗，三角镇成交1宗，均为商住用地。南部组团仅坦洲镇成交1宗商住用地，如图2-6所示。
图2-6 第一季度各组团土地交易情况
三、土地交易价格分析
1、土地交易价格回升，一二级市场差距拉开
从各季度挂牌土地均价走势（见图3-1）可以看出，2006年前三季度，土地一级二级市场价格稳步上升，但在第四季度出现回落。本季度挂牌出让地价大幅上涨，达到自06年以来最高点，挂牌转让地价亦有小幅回升。此外，2006年各季度土地一二级市场价格相差无几，但本季度一二级市场地价差距达575元/m2。
图3-1 各季度挂牌土地均价走势
2、商住用地成交均价平稳上升
本季度各月份商住用地成交均价稳步上升，住宅用地成交均价有上升趋势，但在三月份出现断层，如图3-2所示。
图3-2 第一季度各月各类土地成交均价走势
附表1：2007年第一季度土地交易单价排名
| 单价排名 | 地块编号 | 所在区域 | 土地类型 | 交易方式 | 单价(元/m2) |
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