中山中原市场研究部

2008年8月中山房地产报告

中山中原市场研究部 — Wed, 10 Sep 2008 09:47:00 GMT

一、宏观资讯

1、 国家层面

8月11日，住房和城乡建设部近日再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，指出要完善扶持政策，推广全装修房。《通知》表示：各地要继续贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》和《商品住宅装修一次到位实施导则》，制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。

国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》。新修订的《纲要》围绕全面建设小康社会的总体目标，从保障粮食安全、经济安全和社会稳定出发，提出了坚守18亿亩耕地红线的目标，到2010年和2020年，全国耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。

8月27日，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。《通知》要求，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。有专家认为，规定银行不能筹措资金买地，是因为银行参与房企购地，增加了银行连带风险，央行和银监会出台此政策是规避风险。这政策出台，对全国各地房企的影响很大，以后在城市分布比较广泛的房地产企业融资机会相对大一些，而单个项目融资的房地产企业以后融资会越来越难。

8月28日，财政部公布的《土地储备资金会计核算办法（试行）》明确，土地储备资金应专款专用，分账核算。《办法》将于2009年1月1日施行。《办法》指出，土地储备资金的会计核算应当以实际发生的业务为依据，如实反映土地储备资金的收支情况和土地储备项目的成本信息，对土地储备项目进行成本核算。土地储备资金应当作为独立的会计主体进行确认、计量和披露，土地储备资金应当独立于土地储备机构的固有财产及其管理的其他财产，实行分账核算。土地储备机构在持有储备土地期间临时利用土地取得的应上缴国库的零星收入，不在规范范围内。国土资源部副部长贠小苏曾表示，土地储备机构的定位不能以盈利为目的，要积极服务于政府土地宏观调控。

从硬性到感性，营销与时俱进

中山中原市场研究部 — Fri, 15 Aug 2008 03:58:00 GMT

从硬性到感性营销与时俱进

文 / 中山中原吉海丽

今年六月底，笔者曾做过一项潜在置业者购房心理问卷调查。调研显示，婚房需求者半数以上计划近3个月出手，而换房需求者存在不确定性。婚房需求者中考虑半年以上购房的比例为零，这不是一个偶然。受奥运年影响，选择08年完成人生一大盛事的人不在少数，他们中又以“80后”为主力。在楼市低迷时期，如何抓住这部分刚性需求者，中山本土地产商老大哥雅居乐走在了前面。

众所周知，雅居乐在广告投放上向来是大手笔，用“铺天盖地”来形容一点儿不过。过去，充斥人们眼球的主要是名目繁多的活动及优惠信息，硬性色彩较浓。除了跟中山消费者的理性和务实相关外，这也反映了一定时期的营销水平。随着中山与外围房地产市场关联的加强，中山人消费观念逐渐成熟，传统的营销手法越来越难打动他们，这一点在楼市调整时期表现更加突出。鉴于此，雅居乐的营销变革已悄然发生。

首先从楼盘起名上，回顾中山已有项目名称，叫“**城”、“**豪庭”的不绝于耳；这种风气由雅居乐发起、被其他楼盘沿袭至今；类似名称之多，接近混淆的边缘。楼盘识别性差，对广告创作来说无疑是个败笔。“十二星座”的出现给消费者不一样的感觉，它是雅居乐变革初期之作，迎合了“80后”热衷研究星座及运势的特征，透过广告，产品与客户之间有了“沟通点”。“日出康城”及“苹果时代”则又上了一个台阶，个性化的名称在消费者心中建立起“记忆点”，加深了客户对产品的印象，同时容易引起消费者的讨论。

而在表现形式上，过去推崇尊贵、奢华的基调，因为目标消费群体是事业成功人士，绅士、美女、香槟就占据了广告画面的主导；住房被寄寓身份和地位的象征。现在消费群体趋向年轻化，价值观念跟上一代人比已有明显转变；在他们眼中人生是多样化的，家的定义也不尽相同。雅居乐近期推出的“日出康城”系列报纸广告，以休闲的卡通人物为项目标识，清新不失活泼；轻松惬意、自由享受的生活画面很容易引起这类消费群体的共鸣；而在电视广告上，“在日出康城，打个哈欠都轻松”的广告语更是别出心裁，让人看了不由自主的会心一笑。

从硬性到感性，我们看到了中山房地产行业营销的与时俱进。在楼市畅旺期，营销也许被不自觉地忽略；而在楼市淡静期，营销的重要性凸现。好的广告创作能越过产品迎合人心，把客户关注的利益点转化为广告的诉求点，从而影响其购买行为。淡季并不意味着没有人购房，市场环境变了，创新才有突破。这方面，雅居乐又一次作出了榜样。

2008年7月中山房地产报告

中山中原市场研究部 — Thu, 14 Aug 2008 01:52:00 GMT

一、宏观资讯

1、 国家层面

9日，住房和城乡建设部、发展改革委、财政部近日联合印发《2008年廉租住房工作计划》，提出了2008年廉租住房工作目标、任务和政策措施。计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年，新增廉租住房保障户数250万户，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。计划同时要求，各地多渠道加大廉租住房筹集力度，重点落实在经济适用住房、普通商品住房项目中配建廉租住房的政策，推进棚户区和危旧房改造，并积极挖掘存量住房房源，加强廉租住房分配管理。

7月1日，商务部下发《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，即日起起，商务部将委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。通知称，商务部会定期对外商投资房地产企业进行抽查，而同一地方商务主管部门出现两次违规的，一旦限期未改，便会遭遇收回授权。

为进一步加强和规范建设用地增减挂钩试点工作，国土资源部日前下发了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》。《办法》明确规定，建新拆旧项目区选点布局应当举行听证、论证，严禁违背农民意愿，大拆大建。对于擅自扩大试点范围，突破下达周转指标规模的，将停止该省(区、市)的挂钩试点工作，并相应扣减年度用地指标。《办法》指出，项目区应在试点市、县行政辖区内设置，优先考虑城乡接合部地区；项目区内建新和拆旧地块要相对接近，便于实施和管理，并避让基本农田。项目区内建新地块总面积必须小于拆旧地块总面积，拆旧地块整理复垦耕地的数量、质量应高于建新占用耕地。拆旧地块整理的耕地面积，大于建新占用的耕地的，可用于建设占用耕地占补平衡。

2008上半年中山土地市场分析

中山中原市场研究部 — Tue, 29 Jul 2008 07:24:00 GMT

繁华过后趋平静

—— 2008上半年中山土地市场分析

文/ 中山中原研究部

告别2007下半年品牌发展商“疯狂”拿地的繁荣，今年上半年中山土地市场表现比较沉寂，交易量和交易金额环比约下降四成。据中山市国土资源局数据显示，2008上半年中山市土地总成交2364宗，成交面积657.5万平米，实现产价46.69亿元。环比2007下半年，成交宗数、面积、产价分别下降39.46%、38.17%和42.3%。

n 受工业用地拉动供应显增 但流拍频繁 成交冷清

2008上半年招拍挂市场土地供应量有明显的增加，但成交比较冷淡。一方面，二级市场成交量持续低迷使得开发商对后市信心减弱；另一方面，紧缩的信贷政策也对开发商资金流提出考验。两种作用下，开发商拿地的决策过程拉长，去年多家公司多次竞价的局面难再现；如今的土地市场，流拍成习惯，底价成交为主流。2008上半年，流拍土地达26宗，流拍土地面积109.34万平米。

供应的放量一部分来自工业仓储用地的增加，自2008年2月28日市政府出台《关于中山市工业用地招标拍卖挂牌出让的意见》以来，越来越多的工业用地推向招拍挂市场；上半年工业仓储用地约占总供应量的三成。此外，还有一小部分放量土地来自欲寻求项目合作或土地转手的实力不足者。

2008年6月中山房地产报告

中山中原市场研究部 — Fri, 11 Jul 2008 09:38:00 GMT

一、宏观资讯

1、 国家层面

日前，国土资源部、国家工商行政管理总局向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。” 根据规定，这一新文本自2008年7月1日起执行。

9日，为加强银行体系流动性管理，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于6月15日和25日分别按0.5个百分点上调。地震重灾区的法人金融机构暂不上调。这是央行今年第五次上调存款准备金率，至此商业银行存款准备金率已经达到17.5%。存款准备金率已达23年以来的最高水平。存款准备金率上调会压缩银行可用资金，房贷等个人消费贷款或受影响。准备金率调整还会影响到目前处于弱市的股市。

近日，广东省土地学会在珠海举行以“节约集约用地与房地产开发”为主题的广东土地高级论坛。与会专家认为提高用地效率，节约集约利用土地资源，成为解决广东土地资源供应不足难题的关键。

2008年5月中山房地产报告

中山中原市场研究部 — Thu, 12 Jun 2008 07:41:00 GMT

一、宏观资讯..................................... 2

二、楼市动态..................................... 4

三、土地市场..................................... 7

四、二级市场..................................... 9

五、三级市场..................................... 11

一、宏观资讯

1、 国家层面

12日，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到16.5％。央行此举显示政府出台宏观调控措施时仍出手谨慎。多数券商预计将不会对股市走势发生大的影响。

广东省29日举行推进产业转移和劳动力转移工作会议，公布了《关于推进产业转移和劳动力转移的决定》等文件。作为配套文件，广东省劳动保障厅、发展改革委、公安厅也联合下发了《关于做好优秀农民工入户城镇工作的意见》。根据规定，在广东省城镇务工的省内外农村劳动力，年龄在35岁以下（对具有高级工以上职业资格或有特殊贡献的适当放宽至45周岁），达到一定条件的，可申请在就业地或回户口所在地城镇（指本省农民工）落户。

5月14日，住房和城乡建设部联合国土资源部等五部位联合颁布了《关于印发<城市低收入家庭住房保障统计报表制度>的通知》。并把《报表制度》同时印发。此《通知》的出台完善了经济适用房和廉租房制度，对经济适用房廉租房的日常管理工作提出了更高要求。

5月19日，住房和城乡建设部出台了《房屋登记簿管理试行办法》，该《办法》的出台对产权登记的时间、内容和房屋的抵押情况等问题有了明确规定。登记簿是房屋权属的根据，买房者可以通过查询登记簿的内容，防止“一房两卖”。

2、 本地新闻

l 行业动态

5月8日，中山市政府公布了《关于鼓励房地产发展商建设停车位的通知》，此次《通知》提出了三个鼓励开发商建设停车场（库）的措施，令开发商建设成本减少约10%,,但是大部分开发商表示，三大优惠措施降低停车位建设成本不到10%，车位建设成本较高，优惠措施虽是“好事”，但总体来说影响不大。

l 市政动向

5月18日零时，中山市固定电话号码正式升至八位。电话号码升八位后，不仅将较好地改善中山通信条件，增强城市的综合承载能力，还将在一定程度上改善投资环境和提升城市形象，进一步促进中山的现代化建设。

2008年4月中山房地产报告

中山中原市场研究部 — Tue, 13 May 2008 02:46:00 GMT

一、宏观资讯..................................... 2

二、楼市动态..................................... 4

三、土地市场..................................... 7

四、二级市场..................................... 9

五、三级市场..................................... 11

一、宏观资讯

1、 国家层面

15日，央行宣布：从4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调后，普通存款类金融机构将执行16%的存款准备金率标准。央行表示，此次上调是为了继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。这是央行年内第三次上调存款准备金率。此前，央行在1月16日、3月18日分别宣布上调存款准备金率各0.5个百分点。

17日，国土资源部日前对社会公开发布2007年《国土资源公报》。公报显示，2007年国土资源系统深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻党的十七大精神，全面履行国土资源调查评价、规划、管理、保护与合理利用职能，各项工作取得重大进展。

22日，发改委价格司昨日发布一季度住房市场价格形势分析，对一季度楼市给予了“房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定观望氛围”的评价。但同时报告也作出判断，认为“部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势”。

27日，中国社科院城市发展与环境研究中心发布的《房地产蓝皮书》指出，今年中国房价上涨幅度将大大低于去年，但出现房价拐点的可能性不大。从基本面看，中国房地产市场还不具有整体走熊的条件。

2008年3月中山房地产报告

中山中原市场研究部 — Tue, 15 Apr 2008 07:18:00 GMT

一、宏观资讯..................................... 2

二、楼市动态..................................... 4

三、土地市场..................................... 7

四、二级市场..................................... 9

五、三级市场..................................... 11

一、宏观资讯

1、 国家层面

3月5日，温家宝总理在2008年政府工作报告提出“今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元”。廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。此外，政府工作报告还提出，地方各级政府都要增加这方面投入。出席两会的代表认为，这标志着廉租住房制度的建设力度进一步加大，更多城市低收入家庭有望通过廉租住房制度改善居住条件。

3月7日，全国“两会”期间，广东省与铁道部共同签下了《关于进一步加快广东铁路建设有关问题的会议纪要》。同一天，广东省又与铁道部、交通部、海南省就加快推进琼州海峡跨海通道工程建设前期工作有关问题举行了会谈，并签署《关于琼州海峡跨海通道建设的会议纪要》。这两个《会议纪要》将是广东新一轮基础设施建设大提速的起点，意义深远，如虎添翼。《关于进一步加快广东铁路建设有关问题的会议纪要》同时强调，要按照构建珠三角经济共同体的战略构想，在既有珠江三角洲城际轨道交通规划的基础上，共同研究加快推进珠三角地区轨道交通同城化的规划建设，把珠三角城际轨道交通建成现代化示范性工程。

3月8日，国家发改委政策研究室主任、新闻发言人李朴民在接受中国政府网专访时表示，今年将采取四项措施抑制房价过快上涨，其中首要一点就是增加廉租房的投入。另外三项措施是增加普通商品住房供给、防止房价过快上涨和加强房地产市场的监管。

2008年2月中山房地产报告

中山中原市场研究部 — Thu, 13 Mar 2008 02:10:00 GMT

一、宏观资讯..................................... 2

二、楼市动态..................................... 4

三、土地市场..................................... 7

四、二级市场..................................... 9

五、三级市场..................................... 11

一、宏观资讯

1、 国家层面

2月4日，为进一步鼓励金融机构加大对经济适用住房开发的金融支持力度，中国人民银行、中国银监会联合出台《经济适用住房开发贷款管理办法》。《办法》共十八条，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求。与原规定相比，《办法》中规定的贷款人范围更广，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。此外，《办法》放宽了贷款申请条件。规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，低于一般商业性房地产项目不得低于35%的规定。

2月7日，国务院公布《土地调查条例》。《条例》要求各地方、各部门、各单位的负责人应提供真实准确土地数据，不得擅自或授意土地调查人员修改土地调查资料、数据。为加强土地资料的真实性，《条例》提出，土地调查成果不作为依照其他法律、行政法规对调查对象实施行政处罚的依据，不作为划分部门职责分工和管理范围的依据。该条例自公布之日起施行。《条例》规定，土地调查的内容包括：土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。

2008年1月中山房地产报告

中山中原市场研究部 — Mon, 25 Feb 2008 02:06:00 GMT

一、宏观资讯..................................... 2

二、楼市动态..................................... 4

三、土地市场..................................... 6

四、二级市场..................................... 8

五、三级市场..................................... 11

一、宏观资讯

1、 国家层面

l 发布土地新政规范土地市场

1月3日，国土资源部对外公布《土地登记办法》。《土地登记办法》将于2008年2月1日起正式实施。作为《物权法》实施之后的一部有关不动产登记的部门规章，该《办法》的出台，广受社会瞩目。主要内容包括：对土地登记、宗地等有关概念进行了明确；对土地登记进行了重新分类；对土地登记的权利名称与《物权法》进行了衔接；明确规定土地登记实行属地登记的原则；对当事人申请土地登记的方式和提交的申请材料进行了明确；明确了登记机关的职责；对土地登记的权利名称与《物权法》进行了衔接；明确规定土地登记实行属地登记的原则；对当事人申请土地登记的方式和提交的申请材料进行了明确；明确了登记机关的职责；对土地权利保护进行了明确规定。

l 继续上调准备金利率抑制信贷增长过快

1月16日中国人民银行宣布，从1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调之后商业银行存款准备金率将达到15%的水平，创22年的新高，这是今年首次上调存款准备金率，去年央行共10次上调该比率。央行昨日解释称，本次上调是为了落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。由于存款准备金率的上调已经成为常态，预计本次上调在市场的意料之中，不会对金融市场和股市造成冲击。

2、 本地新闻