2008年10月8日
珠海房地产月度分析报告
（2008年9月）
珠海中原市场研究部
目 录
引子... 2
一、 房地产相关政策及楼市动态... 3
二、 土地市场... 5
三、 二级市场分析... 6
四、 当月房地产市场透视... 11
五、 广告统计... 16
◇ 央行4年来首次下调贷款利率和中小金融机构存款准备金率，此举体现了宏观部门对当前经济有保有压的调控意图，但是否能使低迷的房地产市场有所升温，仍有待观察。
◇ 9月19日起证券交易印花税改为单边征收，这一连串被解读为“救市”举动的政策出台，体现了政府提升投资者信心，稳定中国股市的决心。
◇ 珠海房屋新规划：销售要有节能公示。此规划对全市建筑节能工作将起到示范和推动作用。同时可提升珠海城市的人居魅力。
◇ 众多楼盘抢先在金九上市，谋划打破8月成交僵局，或认购或暗地开盘，营销手法千奇百怪，但总体的销售情况不尽人意。
政策热点
n 央行4年来首次下调贷款利率和中小金融机构存款准备金率
９月１５日中国人民银行４年来首次决定下调人民币贷款基准利率，与此同时，还下调中小金融机构人民币存款准备金率１个百分点。自９月１６日起下调１年期人民币贷款基准利率０．２７个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变。
个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中５年以下（含５年）贷款利率下调０．１８个百分点，降至４．５９％；５年以上贷款利率下调０．０９个百分点，降至５．１３％。
同时，央行还同时宣布下调中小金融机构人民币存款准备金率，从９月２５日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调１个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调２个百分点。
中原观点：此举体现了宏观部门对当前经济有保有压的调控意图，将有利于减小中小企业经营压力，保持经济平稳健康发展。
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2008年9月2日
珠海房地产月度分析报告
（2008年8月）
珠海中原市场研究部
目 录
引子... 3
一、 房地产相关政策及楼市动态... 4
二、土地市场... 5
三、二级市场分析... 5
四、当月房地产市场透视... 10
五、广告统计... 12
◇ 央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，开发商资金链再度受考验，融资需要寻找新的渠道。
◇ 珠海开展二手房交易资金托管制度，二手房交易进一步得到规范。
◇ 港珠澳大桥最迟后年开工，工程资金承担方式已确定。
◇ 后奥运经济衰退论给观望气氛浓厚的房地产市场再添一层浓雾，在银根愈紧之下，在即将到来的“金九银十”相信各开发商将会上演激烈的客户争夺战。
1、政策热点
n 关于金融促进节约集约用地的通知
日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。央行银监会出台此政策，是政府减少在房地产损失，规避银行风险的紧急调控。
中原观点：该政策出台，开发商的资金链进一步受到考验，房地产商融资渠道将有一个新的变化，即从银行转向了理财、信托、基金、公司债；另一方面也许会出现部分开发商为快速回笼资金不得不降低房价的局面。
n 二手房交易款不交中介交银行
今后，在珠海进行二手房交易，中介不得私自收取交易金额。开展二手房交易资金托管制度后，二手房交易资金支付方式由二手房买卖双方当事人在合同中自行约定，可以委托银行对二手房交易资金进行托管，也可以约定其他支付方式，房地产经纪机构不得对二手房买卖双方当事人约定的资金支付方式实行强制和干涉。
中原观点：政府出台文件进一步规范三级市场的交易秩序，保障购房者的利益。
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2008年8月28日
本来已经是淡季的8月恰遇奥运，在这被人喻为房地产市场的冬眠期的奥运期间珠海楼市高挂“免战牌”，除了兰亭春晓低调的开盘，其它的楼盘均选择在9、10月份扎堆入市，与奥运赛事如火如荼相比珠海楼市更显冷清。
奥运期间只有三个楼盘正面迎接奥运开展了促销活动，其中海岸南山对二十套三房户型推出健康价；诚丰怡园也推出购房四重优惠，其中第一重为奥运优惠；时代廊桥日前联手“世华”地产，组织一二手联动的大型团购模式，团购价最低8.6折。尽管如此奥运期间在售楼盘，除了时代廊桥成交量较突出达50多套以外，其它在售楼盘成交情况反映平平，西区的楼盘更是进入了奥运楼市冬眠期。
随着奥运圣火的徐徐熄灭，全国又将重新恢复正常的社会节奏，但各国在奥运年后经济均出现减速，中国是否会同样陷入困境，奥运结束后是否会造成房地产价格的大幅下跌，这话题成为奥运后新一轮热点，又给后奥运时代的珠海楼市蒙上了一层烟幕。如果中国不能打破这一趋势，那么将意味着中国经济将随即出现下滑。尽管房地产市场并不总是与经济增长保持一致，但是风险依然明显存在。据搜房网最新调查结果显示，有接近九成网友认为现在不是买房时机。由此可见，市场的观望情绪仍然十分严重。
面对这样的情形，如果房地产企业不放弃“继续获取暴利”的念头，采取更有效的措施加速资金回笼，提高资产的周转效率，未来或许将面临更加艰难的局面。目前已经有个别资深的大开发商意识到该问题的严重性，在全国范围开始逐步采取降价促销活动在珠三角这一现象尤其明显，深圳、广州等一线城市已经进入了明降阶段。如：深圳万科城四期高层目前九折出售并预存1万抵10万，东莞万科城市高尔夫加1元送8万装修等。
在珠三角楼市一片低迷中珠海可谓是受伤最轻的一个城市，珠海上半年商品房成交均价为6918元/㎡同比去年上半年年上升26%，目前还没有出现房价大跌的现象。尽管珠海的房价仍然高企成交量不断下降，但成交量持续低迷依然成为制约房价稳定过渡的最大因素。在资金压力大后市不看好的情况下，大部分开发商开始用各式各样的价格乱仗方式多频率试探客户的心理价格底线。内部认购价，员工价，团购价，健康价，特价房等多档次价格体系层出不穷，不同的优惠折扣不仅客户看花了眼，许多行内人士也对价格无所适从，难以辨别价格真实度。如：香洲某公寓，对外销售口径为8500元/㎡，而内部价则是6800元/㎡的价位。
归根到底，使用乱仗方式的价格营销方式也是开发商被迫无奈的做法，“买涨不买跌”的心理乃为购房者的主导心理，开发商不想用明降的方式搅和珠海市场较为稳定的价格格局，但同样希望利用些许的价格优惠加速资金回笼速度，同时还想试探客户的心理价格底线，正是这多重因素作祟，才形成了目前市场价格错综复杂的局势。相信随着客户的观望情绪持续加重，成交量萎缩的现象长时间得不到改善，将会有资金能力不足的项目抢先明降价格，从而有可能引发一轮短暂价格战的局面。
2008年8月6日
珠海房地产月度分析报告
（2008年7月）
珠海中原市场研究部
目 录
引子... 3
一、房地产相关政策及楼市动态... 4
二、土地市场... 8
三、二级市场分析... 9
四、当月房地产市场透视... 16
五、广告统计... 20
引子
◇ 斗门基准地价涨了，一类住宅用地价格涨了200元/平方米，斗门住宅土地的价值得到进一步体现。
◇ 6月全市新建商品房交易价格6678元/㎡，环比上升30.83%，但销售面积下降42%多。此乃购房入户末班车已结束，成交量大幅下滑，回到今年三月水平，交易平均上升，主要是因为市区在售项目以高端楼盘为主，而且占该月市场份额较大。
◇ 住房建设规划草案出台2万余套保障房5年内推出，对商品房市场会有一定影响，但不会产生冲击。
◇ 国开行贷款90亿元，保障珠海7大交通建设项目， 2000公里城际轨道交通将串起珠三角县级以上城市，珠海由交通末梢开始转向交通枢纽。
◇ 2008珠中澳首届房博会在澳门渔人码头举行，澳门客户争夺战正式登场
◇ 奥运将近，媒体市民关注点开始转移，恰处7、8月淡季，珠海房地产市场营销面临挑战加大。
1、政策热点
日前，珠海市国土资源局公布了《关于印发珠海市斗门区国有土地价格管理规定的通知》，根据该“通知”重新规定的斗门基准地价，和去年相比，斗门一类住宅用地的价格涨了200元/平方米。最新的基准地价标准里，将住宅、别墅与办公写字楼明确分开，重新设立标准；除了别墅用地以及住宅用地是统一标准以外，办公写字楼的基准地价明显低于去年的标准，同样也低于住宅和写字楼的标准。
斗门近年来土地市场价格增长十分迅速。现在斗门的一级土地价格在二手市场上也有1200-1500元/平方米，个别的甚至达到了2000元/平方米。因此，住宅与别墅的基准地价的提高也是必然的，且这只是衡量市场地价的一个标准。
中原观点:住宅与别墅的基准地价的提高反映了斗门住宅土地的价值得到了体现。写字楼基准低价得降低是政府对写字楼建设的一种鼓励措施。
珠海市建设局日前公布了今年上半年珠海市区的住房平均价格(预购登记价格)为9013.49元/平方米,今年与去年同期相比涨了近3000元/平方米。
2007年上半年,珠海市市区的住房平均交易价格(预购登记价格)为6048.07元/平方米。而今年,珠海市建设局公布的数据显示, 上半年,珠海市区的住房平均交易价格(预购登记价格)为9013.49元/平方米。从2008年7月1日起至2008年12月31日止(以正式商品房屋买卖合同签订时间为准),市区范围可享受购买普通住房优惠政策的价格范围为12979.43元/平方米(9013.49元/平方米×1.44,按照建筑面积计算,含本数)以内。
中原观点: 今年上年推出的楼盘以高档楼盘居多，在一定程度上拉高了整个市区预购均价使珠海上半年预售均价仍高位运行，但同时成交量下跌的现象反映出该均价不能作为整个珠海房地产市场的走向的判断。
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2008年7月3日