珠海房地产月度分析报告
（2007年05月）
珠海中原市场研究部
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目 录
一、 房地产相关政策. 5
二、 宏观市场分析. 6
三、 城市建设及房地产发展动态. 9
四、 土地市场. 11
五、 当月房地产市场透视. 12
l 日前从国土资源部了解到，为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地产市场用地秩序根本好转，国土资源部门将突出整顿重点，抓好六个方面的工作。
1.对房地产开发用地进行一次全面清查。在摸清现状、问题基础上，分门别类研究，制定解决的政策性措施和办法，对违法违规问题，要严格依法依纪处理。
2.科学编制年度供地计划，进一步调整土地供应结构。严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地。要优先保障中低价位的中小套型普通商品住房、廉租房和经济适用房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％。
3.坚定不移地执行经营性用地招拍挂出让制度，进一步规范土地出让行为，维护市场公开、公平、公正。
4.进一步严格控制土地出让的地块面积。对成片土地，由政府统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让，防止企业圈地、囤地。
5.进一步加大土地批后监管力度，严格落实出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的开发建设速度，促进房源的增加和商品住房价格的稳定。同时，加大闲置土地处置力度，依法没收的土地，应当首先用于保障性住房的建设。
6.继续严肃查处违法用地案件，曝光一批典型违法案件。
l 北京市地税局昨日发布的《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》）规定，清算项目的销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。
《办法》规定，开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。但若发现无法按清算要求提供开发成本核算资料、虚报房地产开发成本等5种情形，则按核定办法扣除。具体标准是，高层商品住宅（7层以上）建安造价允许扣除标准为每平方米2263元，多层商品住宅（7层及以下）允许扣除标准为每平方米1560元。
对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以进行相应系数修正。具体计算公式为：核定扣除的4项成本=建安造价×清算建筑面积×年度修正系数。
l 中国人民银行18日宣布，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是近10年来我国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，调整后执行3.06%的利率标准；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，调整后执行6.57%的利率标准；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。 就上调存贷款基准利率而言，这是央行自2004年以来第5次调整基准利率。作为上调存款准备金率，这是央行自2006年以来第8次上调存款准备金率，今年第5次动用这一货币政策工具。这次调整后，普通存款类金融机构将执行11.5%的存款准备金率标准。存贷款基准利率的上调，对于刚买房准备按揭的消费者而言，这将意味着增加按揭成本；对于实力不强，需要贷款开房地产开发商而言，会造成银行贷款压力增大，无形中也增加房产开发成本。
1、房地产开发经营状况
2007年4月珠海商品房成交均价为6694元/ m2，其中住宅均价为6693元/ m2，商品房均价比3月大幅上涨了2260元/ m2，住宅均价也比3月上涨了2352元/ m2，这是因为4月一系列高档楼盘像华发四期、云山诗意等相继登场，而且销售情况大好。4月，商品房施工面积继续下滑，仅为18.19万m2，相比1-2月的540.59万m2、3月的59.07万m2，施工面积有着惊人的下降。单就这个数据来讲，本月施工面积恢复了正常，今年前几个月的数据有些出奇的高。本月商品房竣工面积为16.68万m2，环比3月上升了37个百分点。在销售方面，4月商品房销售面积基本和3月持平为22.93万m2，销售额则有大幅上涨为15.35亿元，比3月9.59亿元多出5.76个亿，但是销售面积又基本持平，所以本月销售的楼盘中高档物业占据了很大比例。
附表 2007年4月房地产开发与经营
| 指标名称 | 1-3月 | 4月 | 1-4月 | 同比增长（％） |
| 商品房施工面积(万平方米) | 599.66 | 18.19 | 617.85 | 54.5 |
| 其中：住宅 | 517.78 | 15.95 | 533.73 | 56.5 |
| 办公楼 | 3.34 | 0.06 | 3.4 | 163.6 |
| 商业营业用房 | 31.47 | 0.02 | 31.49 | -8.1 |
| 商品房竣工面积(万平方米) | 33.10 | 16.68 | 49.78 | -2.9 |
| 其中：住宅 | 27.62 | 14.26 | 41.88 | -4.1 |
| 办公楼 | 0.15 | 0.08 | 0.23 | -73.6 |
| 商业营业用房 | 1.32 | 0.99 | 2.31 | -10.8 |
| 商品房销售面积（万平方米） | 47.92 | 22.93 | 70.85 | 29.6 |
| 其中：住宅 | 45.19 | 22.33 | 67.52 | 30.0 |
| 办公楼 | 0.24 | 0.08 | 0.32 | -30.4 |
| 商业营业用房 | 2.15 | 0.39 | 2.54 | 17.0 |
| 商品房销售额（万元） | 231179 | 153502 | 384681 | 58.2 |
| 其中：住宅 | 208438 | 149457 | 357895 | 60.9 |
| 办公楼 | 1040 | 496 | 1536 | 2.1 |
| 商业营业用房 | 20877.00 | 3176 | 24053 | 26.1 |
| 商品房空置面积（万平方米） | 52.43 | -0.73 | 51.7 | -26.5 |
| 其中：住宅 | 25.15 | -0.77 | 24.38 | -37.6 |
| 办公楼 | 6.20 | 0 | 6.2 | -8.0 |
| 商业营业用房 | 15.95 | 0.04 | 15.99 | -17.3 |
数据来源：珠海统计局