珠海中原市场研究部

珠海房地产6月报告

珠海房地产月度分析报告

（2007年06月）

珠海中原市场研究部

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目   录

一、   房地产相关政策. 3

二、   宏观市场分析. 5

三、   城市建设及房地产发展动态. 8

四、   土地市场. 10

五、   当月房地产市场透视. 11

六、   广告统计. 12

一、          房地产相关政策

l             珠海市人民政府决定对《珠海市出让土地使用权使用年限管理规定》作如下修改：

附表《用的功能，使用年限分类表》“酒店用地使用年限四十年”修改为“酒店用地使用年限五十年”。本决定自2007年5月29日起施行。

l             从7月1日起，与商品房配套建设的各项基础设施的费用，一律计入房价不再另行收取。6月7日，省物价局出台了新修订的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》，原1997年《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》同时废止。省物价局表示，新出台的《规则》中最为重要的一条，就是明确与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。省物价局负责人表示，这可避免开发商以拆分项目的手段乱涨价、乱收费。另外，省物价局表示，国家有关文件明确规定经营者在取得商品房预售许可证之前，不得以任何名目收取预定款性质的费用，包括所谓的“定金”。此外，新规还规定，商品房交易的中介服务收费，应当由购房者自愿选择，凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。并且，新规增加了经营者应在商品房公开销售24小时之前，在商品房交易场所醒目位置，对许可纳入当期交易的所有商品房做好明码标价工作；在商品房销售过程中，经营者需调整销售价格的，也应当在调价24小时前明码标价；调整了部分标示内容，如增加了商品房项目的前期物业管理服务内容、服务标准和收费标准等。同时由经营者经办房地产权属登记的，经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明之后，方可向购房者代收相关费用。省物价局表示，新《规则》增加了对经营者违反价格法律、法规和规定的处罚条款。按有关规定，如果不明码标价则罚5000元，哄抬房价的罚2万-20万元或非法所得的5倍。

l         商务部联合国家外汇管理管局近日下发了一份针对外商投资房地产业的通知。内容如下：

各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门、外汇管理部门：

为了规范房地产市场外资准入和管理，国务院六部门联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号，以下称《意见》）。各地、各部门认真执行《意见》的各项规定和要求，取得一定的实效。但少数地区仍存在一些问题。根据外商投资法律法规和《意见》的有关规定，现就进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜通知如下：

一、各地商务主管部门要严格执行《意见》和《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知》（商资字[2006]192号），依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。

二、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则

（一）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。

（二）已设立外商投资企业新增房地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

三、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。

四、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

五、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。

六、外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。

　　七、对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。

l         国家税务总局18日公布的《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》称， 房屋买卖的税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

       分析人士称，这项规定意味着，如果购买精装房，计算契税时装修费不能被排除在外，而应按照买卖合同总价就算契税。

       契税是指在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同契约，以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。其中，转移土地、房屋权属是指：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。出租房屋不缴契税。

       在税率设计上，契税采用幅度比例税率。根据北京市有关规定，凡在2002年7月1日之后缴纳契税的，一律适用3%的税率。个人购买普通住宅，在3%税率基础上减半征收契税。别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征收契税的优惠政策，其他住宅为普通住宅。

       另外，国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30％以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。

二、          宏观市场分析

1、房地产开发经营状况

2007年5月珠海商品房成交均价为6026元/ m²，其中住宅均价为5864元/ m²，商品房均价比4月下降了668元/ m²，住宅均价也比4月下降了829元/ m²，这是因为5月虽有一系列高档楼盘像华发四期、仁恒星园等相继登场，但西区的宁海世纪城相对拉低了住宅平均价格。5月，商品房施工面积继续下滑，仅为8.04万m²，相比1-2月的540.59万m²、3月的59.07万m²，4月的18.19万m² ，施工面积持续下降。单就这个数据来讲，本月施工面积本月施工面积与上月相比波动不算很大，基本保持在正常水平。本月商品房竣工面积为21.12万m²，环比4月上升了27个百分点。在销售方面，5月商品房销售面积和4月相比略微有所下降，为19.42万m²，销售额也相应有所下降为11.7亿元，比4月15.35亿元减少3.65个亿，说明5月市场较为平稳，楼盘档次也高低不同。

附表   2007年5月房地产开发与经营