珠海中原市场研究部

l         市委常委、常务副市长霍荣荫21日代表市政府向市人大常委会执法检查组汇报规划情况时表示，我市规划部门严格执行《珠海市城市规划条例》（后简称＜条例＞），中心城区原则上不再供应房地产用地，旧区改造腾出的用地原则上不再安排房地产项目，主要用于安排公共服务建筑和市政配套设施用地，从而为提升中心城区功能、完善中心城区公共设施及市政设施留下建设空间。

我市城市规划条例对城市建设用地规模和人口规模有明确的规定，城市规划总的建设用地每平方公里平均人口密度控制在9000人以内。为实现这一目标，市城市规划部门自《条例》实施以来严格控制中心城区的建筑规模，以降低中心城区容量。目前，中心城区原则上不再供应房地产用地，鼓励在唐家湾、南湾和西部地区的新区、新城建设，以有效降低中心城区容量。适当控制高层建筑，以真正实现《条例》要求的防止阻挡江、河、海、山自然景观。

近来年我市通过科学合理的旧区改建，为城市未来发展预留了建设空间。我市规划部门对旧区改建严格限制零星分散加建，对中心城区尚未改造的城中旧村、城中旧区、城中旧工业区，要求根据城市规划的要求进行异地搬迁，搬迁后的旧址用地，原则上不再安排房地产项目，主要用于安排公共服务建筑和市政配套设施用地，从而为提升中心城区功能、完善中心城区公共设施及市政设施留下建设空间。

为最大限度地维护公共利益，我市严格控制建设用地使用强度。对于已批准的房地产项目用地，严格执行原批准的容积率，不允许随意提高容积率，并建议开发单位或个人降低建筑密度。对于公开拟出让的土地，按照《条例》和技术标准规范的要求科学地提出规划设计条件，严格控制容积率和建筑密度。

为了确保居民生活环境免受商业建筑的“干扰”，市规划部门在《条例》实施以来严格规范商业建筑的布局。新开发的房地产项目，如包含商业建筑，在审批过程中要求建设单位或个人将商业建筑独立布置，不得将商业建筑布置在住宅底层，以减少对居住环境的负面影响。对已批未建的房地产项目，也尽量按此要求进行调整。

l             近日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出，以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，到“十一五”期末，力争使低收入家庭住房条件得到明显改善。

        意见提出，“十一五”期末，廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。具体时间表是，2007年年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

根据统一政策、因地制宜的原则，具体标准由各市、县人民政府根据当地经济发展水平和住房价格水平确定。其中，家庭收入和住房困难认定标准，按当地人均收入和人均住房水平的一定比例确定。廉租住房的保障面积标准，考虑当地平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。

        同时，健全廉租住房保障方式。廉租住房制度主要有两种方式：第一种是对在市场承租住房的家庭发放租赁补贴，第二种是直接提供廉租住房。目前，各地对低保家庭，按照缺房面积基本给予全额租金补贴。廉租住房制度保障范围扩大后，对低保家庭保留现行规定，即可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予全额补贴，对其他低收入家庭，要按照廉租住房保障面积标准，以及根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定每平方米租赁补贴标准，计算补贴额给予补贴，多租不多补，少租不少补。

目前，由于流动人口增加等原因，小户型租赁住房供应总体短缺，部分城市严重供不应求。意见提出，要通过政府新建、收购、改建以及社会捐赠等方式多渠道筹集房源。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，要加大建设力度。

新建廉租住房主要在经济适用住房小区和普通商品住房小区中配建，建成后由政府收回或回购，也可以集中建设。同时，要求积极发展住房租赁市场，鼓励建设中小户型住房出租。

意见规定，扩大廉租住房资金来源。地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益净收入要全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际进一步适当提高。

并且，意见规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满2年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。意见同时提出，加快集中成片棚户区的改造；积极推进旧住宅区综合整治；多渠道改善农民工居住条件，引导市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。

l             中国人民银行21日晚间宣布，自22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行本年内第4次加息。

        根据决定，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。通知说，从2007年8月22日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的2.34%调整为2.61%。当年归集的个人住房公积金存款利率不变。从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。五年期以下（含五年）从4.50%调整为4.59%，五年期以上从4.95%调整为5.04%。

二、          宏观市场分析

1、房地产开发经营状况

2007年7月珠海商品房成交均价为4901元/ m²，其中住宅均价为4858元/ m²，商品房均价比6月大幅下降了980元/ m²，住宅均价也比6月下降了960元/ m²，价格有与上月相比有很大波动。7月，商品房施工面积环比上月有小幅度的下降，为33.43万m²。本月商品房竣工面积为25.44万m²，环比6月下降了50个百分点。在销售方面，7月商品房销售面积和6月相比有大幅的上升，为50.49万m²，销售额却只有24.75亿元，比6月11.74亿元多出13.01个亿，可见7月份市场主体还是价格略低的中低档楼盘。

附表   2007年7月房地产开发与经营