珠海中原市场研究部

珠海房地产12月报告

珠海房地产月度分析报告

（2007年12月）

珠海中原市场研究部

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目   录

一、   房地产相关政策. 3

二、   宏观市场分析. 6

三、   城市建设及房地产发展动态. 9

四、   土地市场. 15

五、   当月房地产市场透视. 15

一、          房地产相关政策

l         《廉租住房保障办法》将于12月1日起正式实施，2004年起实施至今的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》同时废止。《廉租住房保障办法》进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人们政府规定条件的家庭。

l         办法提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。

l         为解决廉租住房保障资金不足问题，办法提出五条资金来源渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其它方式筹集的资金。同时，对中西部财政困难地区，按照中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的有关规定给予支持。

l         办法规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。对廉租住房建设将免征行政事业性收费和政府性基金，以降低其建设成本。

l         对新建廉租住房，办法提出，其规划布局应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。并采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉租住房单套建筑面积规定控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

l         我市大镜山廉租住房建设项目近日正式通过立项审批。该项目规划用地面积为9913平方米，总建筑面积约4.5万平方米，住宅面积近3.6万平方米，建成后可解决600多户低收入家庭约2000多人的住房问题。项目建设标准严格执行国家、省以及刚刚经珠海市政府常务会议原则通过的《珠海市城镇廉租住房保障办法（草案）》的要求：小户型每套套内建筑面积不超过50平方米；配有厨房、卫生间设施；具备基本装修和水电功能，项目建成后可以直接使用。为尽早开工建设，该项目已经按程序委托市监管中心组织实施，按照《珠海市政府投资项目管理条例》的规定开展各项工作，下一步将尽快委托有资质的中介机构进行初步设计和编制项目总概算。

l         国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布了《土地储备管理办法》，明确规定储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

l         《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。

l         《办法》明确，可以纳入土地储备范围的土地包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；其他依法取得的土地。对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。 

l         包括《珠海市物业管理条例》、《珠海市安全生产条例》和《珠海市大型群众性活动安全管理条例》在内的三项条例经省人大常委会三十五次会议批准，将于明年实施。 “物业管理条例”明年4月1日起施行，参照香港模式订立的“售前权属公示”原则，将使市民在买房前就明确知晓包括配电房、垃圾房等在内的哪些小区设施和场地属于业主共有。

l         27日，《珠海市国有土地价格管理办法（香洲区部分）》（以下简称办法）出台，根据用地功能与用地级别的不同，对市区（香洲区）的国有土地价格进行调整。拿地时间以今年10月27日为界，国有出让和有偿划拨地块将按规定缴纳不同的地价款。根据该办法，市区用地功能将分为包括商业和服务业用地等在内的十四类用地，用地级别将分为包括主城区在内的四级用地。根据有关数据，主城区商业用地和加油站用地地价最高，为3800元/平方米，而横琴等四级地的社会力量办学等用地地价最低，只需要80元/平方米。该办法还要求住宅用地内不得建别墅和联体式别墅，只能建5层以上住宅；对住宅、别墅功能混合的用地，要按原合同约定的规划指标严格控制各自用地范围；若原合同没有约定的，按每种功能各占50%用地计算，分别按规定核算地价。对于别墅用地的地价款，该办法进行了特别规定：其中别墅用地的容积率小于或等于0.4时，按用地面积计价；容积率大于0.4小于等于0.6时，超出容积率0.4的建筑面积另按容积率等于0.4时地价标准的3倍加收地价；容积率大于0.6时，超出容积率0.6的建筑面积另按容积率等于0.4时地价标准的5倍加收地价。对于港口码头用地和临街用地，该办法要求分别根据码头停泊的吨位按占用岸线的长度、所临街道宽度加收地价。根据该办法，对于一些办公用地、政府办学用地等，政府将无偿提供土地；对于工业用地容积率超过1时，以及为工农及旅游项目配套建筑，在计收地价时给予优惠。

l         中国人民银行8日宣布，从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。此次上调也是央行今年以来第10次上调人民币存款准备金率。与今年以来历次均上调0.5个百分点不同，此次上调1个百分点，力度明显加大。央行指出，此次上调旨在贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。

l         按照人民银行、中国银监会日前已下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策。通知强调，应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。通知同时强调，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。通知要求，各商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。

l         为贯彻从紧的货币政策，中国人民银行决定从20日起上调一年期存款基准利率0.27个百分点，其他各档次存、贷款利率相应调整。这是央行今年第六次加息。本次利率调整以后，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率则保持不变。另外，值得注意的是，央行还下调了活期存款利率，由现行0.81%下调至0.72%，下调0.09个百分点。央行表示，由于活期存款的主要功能是用于即期支付结算，如此调整有利于引导居民等各类经济主体更多地存放短期定期存款，在保持存款流动性的同时，可以较快地得到更多的收益，提高应对物价上涨的能力。对于此次利率调整，央行称有利于防止经济增长由偏快转为过热，有利于防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。

二、          宏观市场分析

1、房地产开发经营状况

2007年11月珠海商品房成交均价为8647元/ m²，其中住宅均价为8913元/ m²，商品房均价比10月大幅上涨了1620元/ m²，住宅均价也比10月上升了1840元/ m²，价格起伏较大。11月，商品房施工面积出现较大幅度的下降，为17.49万m²，比10月份减少23.82万m²。本月商品房竣工面积为23.8万m²，环比10月有所上升。在销售方面，11月商品房销售面积和10月基本持平，为36.27万m²，销售额却上升到31.36亿元，比10月25.44亿元多出5.92个亿，可见11月份市场主体楼盘以中高档楼盘为主。

附表   2007年11月房地产开发与经营

数据来源：珠海统计局

2、商品房交易情况