2008年8月20日
#
南京万科"价格门"事件，万科的这个应该是商品房，我觉得政府的价格干预有点过分，直接用行政手段干预商品房的价格是不明智的。 由于宏观政策及信贷紧缩的影响，房地产价格正在走软，成交量出现下降，房地产开发商的处境越来越难。中山大学岭南学院院长吴立范在接受观点地产网的专访时表示，把目前流动性短缺、房价下滑归结于信贷紧缩的结果有点过分。他认为即使没有去年9月份的信贷紧缩政策，今年的房价一样会下滑，只是下滑的程度可能会有所不同。
观点地产网：在目前的情况下，出台物业税是否合适？您觉得在什么时候出台最合适？
吴立范：在目前的情况下出台物业税显然是不合适的。现在房产市场都处于调控下滑阶段，房价总体水平相比去年的高峰期下跌了20%，甚至30%，现在推出来的话，对整个的房产市场冲击很大。另外，除了目前的经济环境之外，物业税在很多方面都没有做好出台的准备。这些准备对政府来说，应该是物业税实现从空转到实转的一个必要条件。因为物业税的问题不仅仅设涉及到房地产，还涉及到千家万户百姓的切身利益。因此是一个巨大的复杂的工程。政府应在各个方面做好充分的准备。一是思想和认识上的准备。尽管从03年以来我们在物业税的问题上，学者、专家、业界以及政府官员都进行了充分的讨论，但没有达成一致的观点，分歧还是比较大。如土地出让金的问题，土地出让金是不是物业税的一部分，大家各执己见。二是物业税制度上的准备。包括物业税的税率和税基及各种不同情况的处理和安排。这些也都还没有统一明确的观点。而这些都是物业税的基本问题。三是技术上的准备。物业税涉及到所有有物业的百姓和业主。如何去征收、采取什么方式去征收，信息方面的收集等，技术上还没达到要求。这些会影响到物业税推出后的公平性和有效性。在这几个方面需要更多的讨论，各级政府要准备好了，就可以考虑出台物业税了。
观点地产网：从物业税试点的几个城市来看，当前物业税遇到的困难主要在哪些方面？
吴立范：物业税在几个城市的试点，都是在假定的条件下空转的。要不要征收的物业税，大家都形成了统一的意识。然而涉及到征收物业税的具体问题，困难还是比较多。比如，采用单一税率还是多重税率，经济房和高价房是否该采取不同的税率，差异有多大等。第二是税基的问题。税基是根据房产的价值来确定的，可如何确定房产的价值。如果房子是通过市场交易的，这就很好解决，因为有市场交易价。可实际上，这部分房子所占比例很小，大部分房子都是以前通过福利分房的形式、补贴的形式获得的，没有价值确定的基础。如何去评估这部分房子的价值？还有房产价值的变化，又该如何去调整税基？第三是在自住房和投机房之间征税的差异问题，我们也没有明确的规定。包括自住房是否应给以一定面积的豁免税，多少面积。最后物业税有没有地方差异性，各地方经济发展不平衡、收入不平衡、房产价格也不平衡，是否应考虑这些因素来确定不同的税率。
目前试点的城市可能采用差异性的税率。根据各个城市的水平来确定出来的比较合理的税率。这些问题都没有解决，物业税当然难以实施。
观点地产网：为什么信贷调控会对房地产市场造成这么大影响？会不会造成房地产市场的崩盘？
吴立范：我们其实是反过来看这件事的，我们先是看到了房地产市场的下滑，然后回过头来看看是否是由房地产信贷紧缩造成的，其实这种由结果反推原因的看法是片面的。我觉得把目前流动性短缺、房价下滑归结于信贷紧缩的结果有点过分。我们先问个问题，如果没有去年9月份的宏观调控，现在的房价会不会下滑？我的回答是即使没有去年9月份的信贷紧缩政策，今年的房地产价格也一样会下滑，只是下滑的程度可能有所不同。因为，从去年9月份的信贷政策来看，主要是在第二套房贷上加重了自付的比例以及在利率上比第一套房调高了。这种做法是对的，我们的政策就应该在第一套房和第二套房上有所区别，因为第一套房是自住，第二套房大部分属于投资性的。所以第二套房贷政策只是打击了投资性住房问题，并没有影响到第一套房的购买。房地产价格下跌来自国际和国内的影响。国际上是美国次贷危机所带来的影响，国内宏观经济形势的变化起到了很大的作用。房地产业的下滑和整个经济增长速度放缓相关。自去年下半年以来，人民币升值、出口下降和通货膨胀上涨，使央行连续多次上调银行准备金比例和利率，对全国的信贷都会影响。所以我们看房地产的情况不能孤立去看，而要放到国家整个宏观经济大环境中去看。这样去看的话，我们就可以看到，房地产的下滑不是单纯信贷紧缩政策引起的。再就是股票市场的变化，房产和金融市场有密切的联系，股市的变化严重影响了房产资金的供给和需求。在银行信贷上，我们以往在房产的信贷政策上一直都是比较宽松的。以前连楼花都可以卖，现在应该是在逐步规范化，控制风险。过去银行对房地产的信贷过于优惠和宽松了。今后应该不会再有这样的现象了。当然银行这种政策的调整，在目前的环境下，确实会对房地产市场造成一定的影响。但这是银行在信贷方面走向规范化的过程，是值得肯定的。
通货膨胀加上中国人民银行连续上调利率和存款储备金，地方政府加快经济适用房的推出等诸多方面集合在一起，给房地产商造成巨大的影响。因为房地产商资金的来源一部分是银行贷款，这一部分占了很大比重。第二部分是，楼盘销售后的回笼资金。第三是短期的融资、如发债或者上市等。主要是前两个部分。然而今年，房价下降，成交量低；股票市场融资及发行债券也越来越难，这些都造成了房地产商的资金缺口。过去房地产商是试图从股票市场再融资，发行债券等，可这些方式在目前的情况下都做不到了，行不通了。市场的这些调整都是这些房地产商所没有预料到的。所以我觉得这次的调整也给房地产商带来了很大的教训，不要以为金融市场、股票市场，外部筹集资金的手段在任何情况下都是可以行得通的，这些其实并不是可靠的融资手段。房地产商要发展，最主要的还是要靠自己有创造现金的能力。不能完全依赖于股票市场、发行债券等。
造成房地产市场崩盘的说法就有点危言耸听了，目前还看不到这种迹象。没有出现大型房地产公司倒闭的现象，房价短期内也没有大幅下跌，说不上崩盘，但潜在的危险还是存在的。房地产商要根据自己的能力来发展自己，不要盲目去买地扩张。
观点地产网：怎么看待当前开发商的救市论？它对新的政策可能会造成什么影响？
吴立范：开发商呼喊救市，是房地产市场不成熟的表现。房地产市场本来就是竞争的市场，这种竞争机制的市场就存在风险，表现在市场走势可能在一段时间内可能过高，也可能一段时间内持续低迷，这些都是市场的正常现象。在这个市场里，不管你是开发商还是投机者，都要自己承担这个风险。并且这种竞争的市场本身就有调节的作用，使一部分低劣没有竞争能力的房地产公司淘汰出去，这些都属于市场的调节。因此，我们允许一部分企业在这个竞争的过程中发展起来，一部分淘汰出去。我们又没看到房地产市场崩盘的迹象，没必要救市。寄希望于政府救市，还不如面对现实，找出自己的对策。
因此这些救市论对下半年的新政不会有什么影响。新政应该是保证房地产长期稳定地发展，打击以投机为主的行为，而不是短期的权宜之计。
观点地产网：你对下半年的金融信贷形势有何判断？开发商所面对的从紧信贷调控政策是否有所松动？
吴立范：下半年的形势如何要和国际国内整个宏观环境联系在一起来看。但从目前来看，下半年的形势应该是非常严峻的，短期内通货膨胀带来的压力是不会改变的，产业调整影响还会持续下去。房地产开发商所面对的从紧信贷调控没有松动。救市，是表示市场处在崩溃的边缘，政府才需要去救。但房地产市场并没有在崩溃的边缘。首先从房价来看。房价从去年9、10月份到现在，出现了一个调整。确实是高位下滑，但也只是到了去年7月份的水平，相对来说还是一个比较高的价位。这种调整并不剧烈，我们现在还没看到房价大幅度跳水的现象。二是从交易量来说，与去年同期相比，确实是下滑了。但这只是对未来市场发展不确定的反应。市场处于僵持的阶段。三从不良贷款来看，还是相对比较少的，银行体系也没受到什么影响。但潜在的危险还是存在的，可并没有到需要救市的地步了。因此，从紧的信贷调控还是会继续下去。
观点地产网：您对南京万科"价格门"事件有什么看法？如何理性认识开发商与政府在其间的博弈？
吴立范：对这个事情我不是很了解。但我觉得要区分是经济适用房还是商品房来看待。从报道来看，万科的这个应该是商品房。是商品房的话，我觉得政府的价格干预有点过分，直接用行政手段干预商品房的价格是不明智的。地方政府对商品房的管制是必要的，如楼盘的规格、质量要求、容积率及其他的建筑要求，政府应该去管理，开发商也应该按规划去建设。而对住房的价格，政府应当区分商品房和保障性住房。对于保障性住房，政府有权规定它的价格。但商品房的价格应该由市场竞争来决定，而不是政府用行政手段来决定。
南京物价局是根据土地出让金、税基和合理的利润来确定的一个指导价格。问题在于这个价格是否是一个保证价格。如果政府确保发展商能有合理的利润，并承担房屋卖不出去的风险，政府的决定是合理的。否则的话，还是应当由发展商根据市场供求自行决定价格，并承担风险。
观点地产网：您对政府在楼市调控中的作为与角色的定位有何建议？
吴立范：政府的归政府的，市场的归市场的。政府对市场的调节应该是用经济手段，如税率利率，经济政策宏观经济的调控工具等，而不是直接干预商品房的价格。属于经济适用房，保障性住房，政府应该用行政手段直接干预，保证低收入家庭有房住，但商品房的价格就应该由市场正常竞争去决定。住房市场不是一个垄断市场，而是一个竞争市场，应该由开发商和消费者自己去博弈。中央政府的调控政策是正确的。但一些地方政府还有待加强。
2008年7月24日
#
亚洲金融危机以后，房地产行业确实起到了拉动中国经济发展的作用，其在中国经济中的支柱作用还会在一定时期内存在，但不可能永远是支柱。
改革三十年，在制度的冲突与裂变当中，中国市场化道路与城市化进程深入人心，这个过程也带动了一代人、两代人、乃至三代人的人生转折。
改革三十年，中国房地产业成为民营化最为彻底的行业，中国房地产人燃烧了中国普通百姓居住的梦想及怀抱资产的激情。燃烧别人也成就了自己，中国房地产业涌现出了大批杰出地产企业家及实力企业。
房地产是经济发展中不可忽视的一支力量，在经济体制改革中首当其冲，得到很多机会也面临很多困境。
据此，观点网就相关问题对著名新闻评论员、《中国经营报》副总编辑张曙光进行一次专访。
《观点地产》：作为个人，三十年改革给您的最大感触是什么？如何看待在这三十年改革当中自身社会角色的转变？
张曙光：中国这三十年来的变化可用天翻地覆来形容，真正是千年未有之巨变。这种变化不仅是社会外在形式的变化，而且是社会内容的变化。满清入关，人的衣服、发式都变了，但社会组织形式没变，经济基础没变，意识形态没变，只不过是效忠的皇帝变了。民国革命，社会制度变了，但经济基础没变。但这三十年来，中国的社会经济基础、上层建筑、意识形态都发生了深刻的变化。而经济基础变化是最主要的。老百姓想拥有自己的住房？二十年前都是不可想象的事情。如果问人们的社会角色的变化，我觉得最重要的是人们开始真正认识到自己的利益，知道维护自己的利益。以前没有个人利益，只有阶级的利益，集体的利益，国家的利益。只有情绪的宣泄，而不清楚自己的利益点在哪？而现在很多人明白了，知道了自己的承包地被占是要补偿的，拆迁费是要争取的，业主权利是要保护的，这就是社会的进步，这就是社会角色的转变。
《观点地产》：改革三十年是中国由计划经济走向市场经济的三十年，同样也是中国城市化的三十年。我们应该如何来看中国三十年的市场化进程与城市化进程？
张曙光：没有市场化的进程，城市化的进程也是虚的。不能认为城市化进程就是修路盖楼的过程，这只是一个方面，甚至还不能说是最主要的方面。城市化进程包括两个方面：一是城市规模的扩大，就是我们说的修路盖楼；二是城市社会组织的形成。只有这两个方面都有进展才叫城市化的开始。比如刚建国时，也建了不少楼，在北京形成了机关大院，部队大院，厂矿大院，院校大院。但这不是城市化，人是机关的人，组织的人，人与物是分离的。上面一声令下，大人去“五七干校”了，子女上山下乡了，楼就空了。因为房子是单位的，甚至家具都是公家的。现在就不行，因为人们有私产了，知道维权了。这些年房地产开发商建了这么多楼，但也造就了自己的对立面，就是业主。在哲学上讲也是一种异化。开发商自己在发展，但也发展出了自己的另一个方面。社区将来肯定会是中国城市最主要的一个社会单位，我以前写过一篇文章“社区维权：中国城市化真正的开始”。就是这个意思。没有社区组织的正常发展，就没有城市化的正常发展。
《观点地产》：中国经济从计划经济走到了今天的市场经济，取得了突飞猛进的经济效益，但社会风气却不再像计划经济时代纯粹，如何看待？经济管理者是否要对经济发展带来的负面效应负责任？
张曙光：任何社会时代都有正反两个方面，就如中国古代哲学讲的阴阳两极。计划经济时代有一百个不好，但也不是一无是处。比如那时基本上没有贫富差距，局级干部比处级干部多几十元工资，一般干部和工人差不多。社会风气是比现在纯朴一些，而且社会保障比现在覆盖的更全面一些。当时中国按人均收入是世界上最贫穷的国家之一，但人均寿命却接近发达国家。外国人觉得不可思议。社会稳定，有普遍的医疗保障是重要原因。但这种纯朴是有代价的，这就是对人们思想的禁锢，这种禁锢是扼杀社会活力的。所以说，这种思想禁锢与现在的很多丑陋社会现象一样是不可接受的，如果人们可以选择的话，我想绝大多数人还是会选择现在，只要我们现在努力维护正气，社会风气就会逐渐好转。这次四川大地震，社会各界表现出来的爱心与热情就令人钦佩，中国人向世界展现了自己非常阳光的一面。
至于经济管理者是否要对经济发展的负面效应负责，我觉得这样说并不全面。社会管理者应负全面的责任，经济只是社会发展的一个方面。比如说现在房价高了，人们买不起房了，这并不是开发商楼盖多了的问题，而是有关部门没有建立起来相应的住房社会保障体制的问题。
《观点地产》：如何看待各个历史阶段房地产为中国经济增长所做出的贡献？有人说房地产现在是中国经济的支柱产业，如何看待？
张曙光：从整个房地产行业来说，可分为计划经济和市场化两个阶段。在计划经济阶段，房地产行业不是国民经济的重点发展行业。在市场经济阶段，特别是上个世纪九十年代后期，也就亚洲金融危机以后，房地产行业确实起到了拉动中国经济发展的作用，房地产业在中国经济中的支柱作用还会在一定时期内存在，但不可能永远是支柱。当大规模基本建设阶段过去后，房地产业就会退居次要位置。中国加入了全球化的经济浪潮，但中国的房地产企业能到世界各地盖房子吗？
《观点地产》：有人说，中国的百姓拿着第三世界国家的薪水，住着第一世界国家的房子，您如何看待这个问题，中国经济发展水平与房价没有形成一个合理的比例？
张曙光：这里面有两个问题。一是中国会是什么样的社会形态？以前是社会是扁平的，人们是普遍地贫穷，所以住的差别不会很大。现在人们收入差别很大，将来是怎样还不知道。让中低收入人群购买商品房，按现在的房价算就会出现你所提出的问题，根本买不起。但这个板子确实不能打在开发商身上。政府应有意识地按人们收入层次建立起社会住房保障制度。如：贫困人群以政府提供的廉租房为主;低收入人群以自己租房加政府适量补贴为主;中等收入人群以购买经济适用房、两限房为主;中等偏上者可购买一般商品房;有钱人以高档公寓，别墅等豪宅为主。这样，所谓炒房者只能在商品房以上打算盘，就是价格炒得再高，也不会影响整个社会稳定，我们提倡“居者有其屋”，但这个“有”是有地方住，不一定人人都要有“所有权”。
二是消费者偏好的问题。中国人确实比较看重房产，只要有一些钱，总想先把居住条件先改善一下。这在将来有可能形成人均收入不高，但居住条件相对较好局面，这是中国人的爱好，无可厚非。
《观点地产》：百姓面临着越来越大的经济压力，经济管理者将如何帮百姓减压？
张曙光：现在确实有“新三座大山”的说法。医疗、住房、教育，这三座大山，每搬掉一座都会大大减轻老百姓的经济压力。缓解老百姓的经济压力有两个途径：一是增收，现在有的城市提出了“职工工资倍增计划”。但这么样会大大提高企业的成本，降低企业竞争力，问题较多。二是减负，就是前面说的搬掉新三座大山，这是政府能做到的。对企业没有什么影响，还能大大提高居民的消费能力，促进经济良性循环，应该是首选政策。
《观点地产》：请您用最简短的话总结中国这三十年的经济发展历程，以及中国未来十年的发展趋势，您认为十年后的中国经济会是什么样的？
张曙光：过了一条河 (从计划经济到市场经济)，翻过三座山 (医疗、教育、住房)，再闯一道关 (二元经济结构，城乡界限)，就是一马平川 (真正成为一个现代的市场经济国家)。
2008年7月4日
#
黎明楷坦诚自己是中国改革开放的受益者。他认为改革开放为他们这一代香港人提供了一个平台。他可能在最早期的时候错过了，但还是加入到中国市场经济改革这个进程当中来。黎明楷是理性的批评主义者，这点性格有些类似于施永青。他们会委婉地批评这个市场中所遇到的问题，并且期待一个市场的健康发展。
2008年，是黎明楷全面接掌中原的第一年。
《观点地产》：作为一个香港人，常年在内地经营，如何看待中国三十年的改革和您个人角色的转变？
黎明楷：三十年改革开放从我们的角度来说还算是比较认同的。毕竟这个国家开始尊重市场，尊重市场的作用。另外是三十年改革让中国的国际地位提高了，经济潜能被激发出来。基本解决了温饱问题。
就我们来讲，作为香港人，我们可能是获益的一代。我们在改革开放的过程当中获益了。改革开放为我们这一代人提供了一个平台。我们可能不是最早加入到内地市场经济过程当中的一代人，但是我想我还是获益者。
《观点地产》：房地产市场呢？怎么看房地产市场的发展？
黎明楷：房地产市场是比较市场化的一个行业。我们也觉得房地产行业是受益于市场化改革的一个行业。现在全国都在盖房子，说明改革开放以后市场需求被激发出来了。
但我还是认为我们可能在产品上学习更快一点，但一些基础上的东西可能学习的比较慢。产品是可以模仿的，但是基础，尤其是制度是很难学习的，我们就是在这个制度上不是很完善。
《观点地产》：您觉得制度方面主要是那些方面的问题？
黎明楷：现在来看还是市场不够透明，一些信息不是很好，另外就是法律意识。我们现在的感觉是这个市场是一个投机市场，大家都在赌。市场对于一些正规经营的企业来说经营比较困难，但对一些“灵活多变”的企业是比较有利的。
站在我的角度上来看我就觉得一些将精力放在做产品上的企业，正规发展的企业可能会比较困难，但是对于那些精力不是很放在产品上的企业反而比较有利。这个是因为市场本身的法制与法规不是很完善，另一个是因为市场透明度不高。在一个透明度不高的市场里，大家就都在赌。所以说市场可能出现的情况就是那些冷静的企业会给不冷静的企业害死。人家可能比较冷静地为产品定好了价格，但是你突然间把价格升上去了，或是突然间降价了。这就逼迫那些冷静的企业一起这样做。另外一个就是去年大家在土地市场上把土地价格抬起来了。
这些都是因为市场不是很透明，信息不是很流通。结果是造成很多企业赌博的习惯，大家都在赌。
《观点地产》：今年呢，市场会不会冷静？
黎明楷：市场价格在掉，不冷静的企业同样会在其中起到作用的。
在土地储备为主导的今日中国地产企业界，“零库存”发展的可行性无疑是极具争议性的。
观点地产网讯：2008博鳌房地产论坛一个引人瞩目的话题是鑫苑置业的“零库存”模式，在土地储备为主导的今日中国地产企业界，“零库存”发展的可行性无疑是极具争议性的。
但有趣的是，鑫苑置业从区域地产开发企业迈向全国性的房地产开发企业之前，鑫苑置业用“零库存”的模式在郑州发展十年之久，2004年到2006年的三年时间里成为郑州销售量第一的房地产开发企业。
与此同时，鑫苑置业董事长张勇是第一个在纽交所敲钟的中国地产企业家，达成了六年之前潘石屹未曾实现的目标。
张勇坦陈，纽交所上市的主要原因是“零库存”模式未必被香港资本市场所接受，因而选择在美国上市。但同时张勇强调“零库存”模式对现金流向的控制以及企业风险控制，这是基本维持企业财务的健康的模式。这种健康的财务报表则被大多数房地产界人士认为是鑫苑置业能够在纽交所成功上市的重要原因。
然而鑫苑置业的“零库存”模式在2008博鳌房地产论坛受到质疑的声音也颇多。一方面零库存模式极有可能对企业未来的发展造成一定的限制，因为土地储备被认为是房地产企业可持续性开发的重要因素；另一方面则是因为鑫苑置业纽交所上市的时差问题导致企业在应对资本市场的反应时可能面临一定的阻力。此外，作为鑫苑大多只在土地招牌挂市场上获得土地，对于开发利润的限制可能是当前鑫苑面临一个重要的质疑。
对于诸多质疑，张勇在2008博鳌房地产论坛间隙接受了观点地产网的专访，以下为观点地产网对鑫苑置业董事长张勇的专访。
观点地产网：为什么会选择美国上市？
张勇：国内对房地产行业还有限制，香港还是不太接受我们的这种商业模式，我们80%以上的投资者是欧美和中东的投资者，很少有香港的投资者。2005年就锁定到美国上市，主要是因为企业的估值方法两个市场是有差距的。
观点地产网：美国资本市场上对鑫苑是怎样进行评估的？
张勇：他们是基于我们的业务模式来预测未来三年以后的业绩是多少，根据我们的财务模型预测未来的成长性。财务模型未来的成长性是多少，美国资本市场是这样评估的，香港资本市场更多看你过去的土地储备预测未来。
观点地产网：“零库存”模式有没有风险？
张勇：我们这种风险反而小，我们以现金流为导向的成长方式，并不是以囤积土地多少为导向的，我们现金流回正的时间都可以预期和预定、预测，基本上我们的现金流回正是八到十个月，这种方法对风险回避成本是最高的。我们不是没有土地储备，我们是零库存，我们拿了土地就开发。
观点地产网：是先选择在美国上市再采用零库存的吗？
张勇：不是，这是我们鑫苑十年来积累的商业能力和商业方法。
观点地产网：怎样理解零库存？
张勇：我们只拿招拍挂土地，我们在中国有非常大的招拍挂市场，每年在二三线城市有数千上万块招拍挂土地的市场，这个市场非常大，我们企业在这个市场完全可以拿到所需要的土地。第二、我们拿到土地以后四到六个月开工，八到十个月现金流回正，建完卖完不存房子，不像有些开发商存土地、存房子去调节。
观点地产网：但是不可避免有些开发商通过土地增值还是获得很大的利润。
张勇：那叫做生意不是叫做企业，我们要做企业，所以很多问题我也讲了，现在更多的放低很惨企业的是通过土地增值带来的收益，不是企业生产运营带来的收益。
观点地产网：鑫苑未来的发展城市有没有规划？选择土地标准是怎样的？
张勇：目前是六个城市，郑州、苏州、成都、昆山、安徽、济南六个城市七个公司，在郑州有两个公司。拿地的标准就是根据市场调查有一定的毛利率和净利润测算。我们对市场通过有半年到一年的调查测算分析。
观点地产网：为什么不在一线城市拿地？
张勇：我们的商业模式还是希望周转快，一线城市的项目属于投入大、周转慢的。
观点地产网：在目前市场成交量开始下跌的情况下快速周转的模式能不能持续下去？你们这种模式在这种市场下有没有经受住考验？
张勇：我们还是经受住考验了，因为我们的销售量下降并不大，很有限，价格都在我们的预期范围之内。
观点地产网：我一直很想了解像您这种模式跟定价策略之间是什么关系？
张勇：我们的定价策略是拿了地在建完卖完的模型下实现做生意和做企业是有区别的，做企业要考虑整个市场环境，未来五到十年之间的市场环境，需要对市场大环境、国民经济、宏观经济环境有准确的把握，这个把握能力要非常强。我们的项目不完全取决于价格，而是取决于楼盘的建设速度、建设品质、成本控制能力、营销和供应商的有效合作，是通过生产运营获得连续性作业、连续性生产、连续性销售，取决于内部的生产能力。
观点地产网：从拿地到开发完毕周期大概是一年左右？
张勇：根据实际项目的周期，高层项目都是20个月甚至更多。我们自己定为住宅开发商，当然我们也卖社区的商铺，我们不留存，包括社区商铺都快销售。
观点地产网：在项目开发上是自己全做了吗？设计、规划、施工到销售？
张勇：社会专业化分工已经很强了，我们这种商业模式下认为没有必要去做自己的建筑工程。我们快也是在合理的工期和规范条件下，通过资源整合。在我们看中国未来更多房地产应该走这种，住宅开发商应该是这种模式。
观点地产网：在市场整个变化情况下，如果达不到快速销售怎么办？
张勇：我们有预计的财务模型，按一年两年的范围做我们的财务模型。
观点地产网：能把财务模型具体解释一下吗？
张勇：这个不好讲。
观点地产网：你们是走的专业化地产开发，走的是美国模式。
张勇：现在都在谈美国模式或香港模式，实际上大家对香港模式和美国模式也没有考虑清楚，所以等一个专题话题来说这些。
观点地产网：我知道你们一直是郑州市场的第一名。
张勇：04-06年连续三年第一，去年我们还是在前三名，因为全国化以后力量分散比较大，还是在前三名。
观点地产网：当时扩张的时候会不会考虑到郑州市场的竞争已经很充分了？
张勇：每个市场竞争都很充分，基本都一样的。
观点地产网：除了苏州和园区之外你们还开了哪个区域，考察了哪些地方？
张勇：徐州、无锡、南京这些地方都非常好。我们不以哪个区域为重点，我们看到哪儿好就去哪儿。
观点地产网：中国房地产市场来看近八成的开发商资金是比较紧张的，你怎么看这个问题？
张勇：作为项目公司按项目公司的考虑做安排，做生意的短时做安排就可以了，做企业要有企业长远的安排，这个要分开，分开就变简单了。做企业不仅要考虑现在更考虑未来三到五年，作为一个项目公司你又考虑当下、每个月、每个季度、每半年的资金运作就可以了。
观点地产网：您在苏州有一个项目公司，项目公司考虑的问题可能跟您有冲突。
张勇：它是服从在我们集团架构下的。
观点地产网：产品呢？什么样的产品最适合零库存模式？
张勇：我们是做中高端，产品上讲究成本、合理的性价比，分析的视角不一样，提供好的社区文化、社区服务和生活方式，安排良好的生活方式。鑫苑有比较好的激励和约谈机制，我们公司的文化是健康的，在健康文化下有很好的收入和分配安排，有一些中高管的股权激励和股权约束机制，这也是我们留住优秀人才、壮大队伍的过。
我们还是更多关注内部的成长性、内部生产能力，我觉得住宅开发商应该是这样，住宅开发商的产品要转移给客户的，不像持有物业不转移，住宅开发商也是一种产品、一种消费品，同时也是投资品，投资品和消费品有效的结合在一两年盖完以后产权转移给别人。
观点地产网：像中国这么多很大的房地产企业，你希望成为他们哪一个或者你希望成为一个什么样的公司？
张勇：鑫苑有自己的成长方式。
观点地产网：您希望多少年时间树立起像万科这样全国皆知的模式？
张勇：我们现在正在修，已经树立了我们的模式。
2008年6月4日
#
2008博鳌房地产论坛推选“社会责任特别”大奖
寻找房地产业尊严 彰显向善力量成为大会亮点
5月12日汶川大地震之后，中国房地产界以前所未有的速度行动起来为灾区捐款，据观点地产网不完全统计，含港台地产商在内，房地产业界捐款已逾10亿元，占社会总捐款的1/10。与此同时，部分企业迅速就近组织相关人员赴灾区参与救灾工作。
谨此而言，当此同胞危难之际，中国房地产界以前所未有的速度投入到抗震救灾的工作中去，并各尽所能捐助灾区。尽管当前舆论依然有所责难，但在2008年行业整体不景气的情形之下，中国地产界在汶川地震当中依然表现出当前中国地产界的社会责任感与良知。
“向善力量”将成为大会亮点 推动地产界社会公民意识
2008博鳌房地产论坛组委会认为，汶川地震无疑是对中国人心灵的一次洗礼，人性的光辉在整个抗震救灾的过程当中得到了充分的展示。而中华民族的同情心、责任感、凝聚力与面对灾难的不屈意志得到了弘扬，这必将成为中国社会在未来发展中的思想主流，彰显人性、弘扬民族凝聚力必将推动中国社会文明的发展。
“在汶川抗震救灾过程当中，我们有太多的悲伤，也有太多的感动。这是人性力量的彰显，是社会良知的彰显，只有人性力量与社会良知得到彰显，整个社会与整个民族的责任意识才会得到提高。”博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士说。陈诗涛女士认为，在人性向善的社会整体情绪当中，我们需要进一步推动整个社会的责任意识。因而，博鳌房地产论坛将专门就此问题展开讨论。
就此，博鳌房地产论坛组委会表示：作为中国当前规模最大、影响力最大的房地产行业思想论坛，有责任在行业中去推动这种向善的力量和对社会的责任。尤其是在此次汶川地震当中，社会各界对中国房地产企业是否承担了足够的社会责任的话题争议不断，因此2008博鳌房地产论坛不但会在论坛中去讨论并推动这个主题，还将表扬和彰显那些在2008年中国社会经历的一系列灾难和逆境中，表现出了向善力量并责无旁贷承担了社会责任的房地产企业与企业家们，授予他们2008年度“中国社会责任特别大奖”的崇高荣誉。
2008年5月21日
#
2008博鳌房地产论坛推选“社会责任特别”大奖
寻找房地产业尊严 彰显向善力量成为大会亮点
5月12日汶川大地震之后，中国房地产界以前所未有的速度行动起来为灾区捐款，据观点地产网不完全统计，含港台地产商在内，房地产业界捐款已逾10亿元，占社会总捐款的1/10。与此同时，部分企业迅速就近组织相关人员赴灾区参与救灾工作。
谨此而言，当此同胞危难之际，中国房地产界以前所未有的速度投入到抗震救灾的工作中去，并各尽所能捐助灾区。尽管当前舆论依然有所责难，但在2008年行业整体不景气的情形之下，中国地产界在汶川地震当中依然表现出当前中国地产界的社会责任感与良知。
“向善力量”将成为大会亮点 推动地产界社会公民意识
2008博鳌房地产论坛组委会认为，汶川地震无疑是对中国人心灵的一次洗礼，人性的光辉在整个抗震救灾的过程当中得到了充分的展示。而中华民族的同情心、责任感、凝聚力与面对灾难的不屈意志得到了弘扬，这必将成为中国社会在未来发展中的思想主流，彰显人性、弘扬民族凝聚力必将推动中国社会文明的发展。
“在汶川抗震救灾过程当中，我们有太多的悲伤，也有太多的感动。这是人性力量的彰显，是社会良知的彰显，只有人性力量与社会良知得到彰显，整个社会与整个民族的责任意识才会得到提高。”博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士说。陈诗涛女士认为，在人性向善的社会整体情绪当中，我们需要进一步推动整个社会的责任意识。因而，博鳌房地产论坛将专门就此问题展开讨论。
就此，博鳌房地产论坛组委会表示：作为中国当前规模最大、影响力最大的房地产行业思想论坛，有责任在行业中去推动这种向善的力量和对社会的责任。尤其是在此次汶川地震当中，社会各界对中国房地产企业是否承担了足够的社会责任的话题争议不断，因此2008博鳌房地产论坛不但会在论坛中去讨论并推动这个主题，还将表扬和彰显那些在2008年中国社会经历的一系列灾难和逆境中，表现出了向善力量并责无旁贷承担了社会责任的房地产企业与企业家们，授予他们2008年度“中国社会责任特别大奖”的崇高荣誉。
2008年5月15日
#
中国房地产界全体同仁：
5月12日，四川汶川地震，九州同震！九州同悲！
当此同胞危难之际，中国地产界的同仁必将自己的赤诚化作抵抗灾难的勇气与力量，携手同心，援助灾区！
我们尊重在这次灾难中死难的同胞，愿逝者安息！更让我们同心祈愿：愿更多的生命生还！愿生存下来的生命活得更好！
我们有悲悯之心，我们更有爱国之情怀；我们慨叹天地涂炭生灵，但更坚信中华民族有不屈的意志与勇气！
2008年，中华民族面临前所未有的困境：自然灾害接踵而来、外界不和谐势力鼓噪之声不断、经济形势日趋严峻。面对这样的灾难与困难，我们必须互助互持，以钢铁般的凝聚力面对挑战，以前所未有的勇气和决心前进在未来的民族复兴道路上。
我们谨此号召：今日，中国地产界务必以国家大局为重，必须承担起新一代中国房地产企业在振兴国家中所应该承担的责任，携起手来，共渡难关。
2008博鳌房地产论坛暨与会全体地产同仁谨此公议：2008博鳌房地产论坛将从本届论坛每一位参会人士的论坛注册费用中捐赠出人民币壹佰圆用于灾区重建。
我们不怨天，因为我们可以担待！
2008博鳌房地产论坛组委会
2008年5月15日
2008年4月21日
#
奥克斯中央空调能否像家用空调一样异军突起，成为行业领头羊？
吴方亮的回答是“当然可以”。作为前奥克斯家用空调的开拓者，现任中央空调的经营者，吴方亮在这个行业摸爬滚打近20年了，对于空调、对于奥克斯都有颇多感慨。事实上，家用中央空调对大多数人来说还是一个新鲜产物，要让消费者接受并选择奥克斯，难度实在不小。
去年，奥克斯中央空调在华东初战告捷，成功打进了当地市场。未来该怎么走，吴方亮也已成竹在胸。
《观点地产》：中央空调相对于奥克斯家用空调来说，是刚刚成立不久，到目前为止，中央空调占了整个奥克斯空调产业链多大比重呢？
吴方亮：很低。
《观点地产》：您未来的目标是希望到达什么程度呢？
吴方亮：我们做了一些规划，目标是在2008年成为国内二线品牌领导者；到2009年，希望能够接近标杆品牌；2010年成为国内中央空调行业的四强之一，再用两年的时间挤入这个行业的前三甲。这两年我们会集中精力在华东地区经营市场，要先成侯，后称王。
《观点地产》：家用中央空调，对很多消费者来说，也是一个陌生产品，有很多消费者不太清楚这个东西，奥克斯家用中央空调的定位是什么样的？
吴方亮：我们的定位是“空气环境设备领先供应商”，无论是家用中央空调还是商用中央空调，都是提供节能舒适的家居环境和提供节能舒适的办公环境解决方案。
《观点地产》：您在中央空调产品更新换代方面采取了什么措施呢？
吴方亮：包括新产品的开发和推广，包括环保的应用方面是一直在做的，我们的模块机能效比是高于国家的一级能效标准，我们的薄客家庭中央空调，起步就是按三级能效标准区做的，这都是体现在产品上一些实实在在的技术。
《观点地产》：你们对目标人群有什么样的认定？
吴方亮：中央空调分两个层面，一块是商务场合，第二块户用场合。商务场合的目标消费群体主要是位于公楼、经营型的场所，比如说像工厂、酒店、宾馆等等；户用这块就分两块，一块是房产配套，大家很清楚当前房产市场的环境，以及中国房地产当前面临的困局和现状，这种现状会促成一种变局，任何一次困境都是促成变局的开始，我相信中国的房产将会由过去普遍仅仅卖房子向更深层次迈进。在北京、广州、上海、深圳等等相对较发达城市，这方面做得就很有声有色，向精装房去推进，家用中央空调领域这块会瞄准跟房产商的合作，作为提升地产自身价值的配套产品。第二块是直接进入终端消费者，这是我们的市场定位。
《观点地产》：吴总向来擅长用营销方式来塑造品牌的成功，您过去是把奥克斯家用空调打造得非常有影响力，对于中央空调这块，您想用什么方式来推动中央空调的品牌塑造呢？
吴方亮：商务空调和家用空调有很大的区别，家用空调面对更多的是普通的大众消售费者，对于这类普通消费者，通过大量的媒体宣传和试点营销就可以大幅提升对品牌的关注度、品牌的知名度、影响力，最终可以赋予其他的运作和保障，这是我们品牌的美誉度。商务空调的受众面则相对比较狭窄，普通媒体对于消费者影响力不是太大，因此在这块品牌塑造方面，主要得考虑几个层面：第一个瞄准专业的杂志媒体进行合作，比如说与设计师接触较多的杂志；第二个通过口碑传播，对于中央空调来说，口碑的传播对美誉度提升是最为有效的。
这是我们目前所选用主要用于提升美誉度的两个途径：一个是专业杂志上的广告；一个是口碑传播，同时我们认为现在品牌作用、意义、价值，这个就不需要多讲，要深刻了解这个品牌的重要性。
如何来做品牌？要做一个产业品牌，绝对不是一朝一夕的事情，需要日积月累，我们会更多地在积累方面下一点工夫，在内功和自身基本功的练就方面下一点苦功，而不是像家用空调。家用空调可以用当年试点营销的方式快速提高品牌的知名度，对普通消费者亦会造成一定影响，中央空调的销售者会更加理性和关注技术，试点营销在商用空调领域作用不会很大。
《观点地产》：你们的目标销售人群除了房地产等专业公司外，还有一部分是终端销售人群，这部分人不容易接触到专业的杂志，他们的影响力仅仅来自于口碑的传播吗？
吴方亮：一方面是口碑传播为导向，第二个是直接面对消费者体验式的营销，来完成品牌宣传，比如说某个小区会考虑进行样板房建设，邀请消费者进行互动式参观等，通过互动式营销模式，来提升消费者的品牌认知和产品认知。
《观点地产》：目前，无论是国内还是国外的企业都已经纷纷进入到中央空调领域，包括过去在家用空调同样取得成功的企业，面对这种内外的竞争压力，您觉得奥克斯中央空调要如何保持自身竞争优势呢？
吴方亮：中国加入WTO已经五年多，这五年来国际市场上开放了中国市场，国际品牌纷纷进入中国的市场，加剧了中国市场的竞争，同时也意味着国际市场对中国的品牌开放，因此我觉得加入WTO，我的理解是中国市场国际化，国际市场中国化，就这么一回事，这并不可怕。
竞争品牌多。目前中央空调正处于发展期产业，竞争品牌多，意味着会有更多的人在这方面进行投入，会有更多的企业在这方面进行宣传造势，特别是从家用中央空调市场来看，更多的品牌去操作、去宣传、去进行消费者教育，比对只有一个企业去做，会加速这个市场的启动，由此可见这并不是坏事。
谈到竞争，当前世界没有不竞争的产业，除非职业是垄断型或者是技术垄断型的，对中央空调而言，其既不是资源垄断型企业也不是技术垄断型，所以竞争是必然的，张三不来，李四自然也会来，这是心态的问题。
核心竞争力，不仅仅奥克斯重视，对于90%以上的企业来说是没有核心竞争力，没有核心竞争力的企业还有办法成长吗？有一个故事，两个人在山里走，碰到一只老虎，一个人说你不要跑，你跑不过老虎的，那个人说一句很经典的话，对的，我跑不过老虎，我只要跑过你就行了，这就是核心竞争力和相对竞争力的概念。核心竞争力就是比老虎跑得快，没有核心竞争力就是他能不能比对手跑得快，就是相对竞争和优势。
作为当前国内的企业而言，包括奥克斯，我们会更多关注我们的同行、对手及标杆企业。去学习他们，对比国内的市场现状和发展趋势，对比自身的实力去寻找我们的定位，去锻造我们的相对竞争优势。
《观点地产》：但是2007年，从年初的“玩具门”到最近日本的毒水饺，全世界对于中国制造质疑不断，面对国际市场，您是否有某些担忧？
吴方亮：首先一句话，没有人会去提一条死路，中国产品到海外去已不是第一天。在过去二十多年来，一直以加速度在前进，而且中国产品的品质好，技术在过去20、30年都在逐步地提升。为什么过去海外市场没有这么强烈的反应？我想无非是先前中国产品在海外的竞争力还不够强势，时至今日，国内产品海外市场占有率一路飙升，已威胁到当地商人利益，所以才会引起纠纷，如果用这个因素来考虑和思考，更说明了中国市场在海外市场的竞争力。
2008年4月17日
#
2007年，广州的宅基地房屋卖疯了。
卖疯了的小产权房
在宅基地上建造的房屋，更多人叫小产权房。虽然国家曾严厉禁止小产权房，然而随着城市的扩大，城乡结合部的小产权房还是吸引了部分人购买和居住，这个偃旗息鼓了很长时间的问题又一次浮出了水面。
据了解，在白云区卖得最火的宅基地房是三房和四房单位，在市区花六七十万元才能勉强买到一个"鸽子笼"，但买宅基地房则只要15万元左右就可拥有一个100多平方米的大单位。这对于承受不起高房价的低收入人士来说，无疑具有极大的诱惑。难怪宅基地房的售楼宣传单张上用超粗黑字强调：“在这里我们才有家的感觉！”
对比一下宅基地房和附近商品房的价格。在位于南湖风景区附近的大陂，一个106平方米的楼层适中的三房单位售价为18.6万元，130平方米的四房单位售价为24.4万元，单价约1700-1800元/平方米，而附近同和路的商品房山水庭院的售价已达到了9000元/平方米，颐和园山庄的二手楼价甚至超过10000元/平方米，两者价格相差5倍。对于无财力享受优越社区居住环境的低收入人士来说，他们认为购买宅基地房是解决住房问题的出路。
就在宅基地一路疯长的情况下，建设部提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。对于集体土地能否像国有土地一样直接入市，国土资源部相关人士曾表示该问题还没有提上议事日程。
建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
国土资源部有关新闻负责人也曾明确表态，“只知道有国家产权证的房子，不知道有所谓的‘小产权房’。”
建设部发言人表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组以外的人发售。
但是可惜，建设部和国土资源部的联合发言并未遏制小产权房的热销，于是“两会”上，便看见了众多代表热议小产权房。
黎文江 小产权房不纳入保障性住房
作为发展速度最快的城市之一，广州的小产权房一直是一个不能忽视的问题。对此，合富辉煌首席分析师黎文江有自己的见解。
观点地产网：对于小产权房，一般有两种意见。一种认为小产权房解决了很多困难居民的住宅问题，值得鼓励，另一种认为小产权房不应该纳入中国的住房体系当中，您怎么看待小产权房呢？
黎文江：第一个土地法里面规定所有土地是不能够向集体外出售的，第二个我们广州的城中村很多是出租的，很多人在这里租房子，所以很多人不想把小产权房卖掉，这其实是解决这部分人居住的非常好的方式。因为没有城中村，这些外来人口的居住问题政府也很难解决。我认为小产权房出租比卖掉好。
观点地产网：广州的城中村其实很多都是小产权房，那么这些拥有小产权房的广州市民应该被纳入住房保障系统吗？能够去购买限价房、经适房甚至是廉租房吗？
黎文江：农村的集体户口现在是按照城中村改造的方式来解决，不用纳入政府的保障性住房。如果城中村改造能解决是最好的。
观点地产网：但是在今年年初，猎德村旧城改造工程中就因为小产权房的所属权发生了一些纠纷。似乎小产权房的房屋所有权和一般的商品房都是不一样的，导致因为小产权房引发的纠纷特别多，您认为小产权房的所有权应该和普通商品房一样吗？
黎文江：城中村改造其实是一个新的方式，还在探索中，所以它的改造道路是否和其他的有所不同，也还在摸索中。我们现在只能说按照法律来办事，如果法律有什么修改，那才能做一个改变，现在还有现行的法律在，我们也只好按这个来谈论。
2008年4月9日
#
潘石屹在“城市·观点论坛沈阳行”上和北师大金融中心主任钟伟私下对了一个上市企业的名单，这个名单是他们认为今年可能出现问题的房地产上市企业。
据说两人对得奇准，仅有两家公司没能对上，在这份名单中的一家，潘石屹解释说是他们的招股书太复杂，看不懂。
关于2008年中国房地产企业的生存问题，潘石屹在接受观点地产网采访时表示极其深度的忧虑，一方面是国际金融环境和国内金融环境的影响，而去年房地产上市企业的圈地后遗症则将在今年显现。
以下是观点地产网对潘石屹的专访
观点地产网：国际金融环境和国内金融环境好像都不允许今年的房地产企业有好日子过，这是你最担心的问题？很少看见您用肯定的句式做判断，但为什么现在对形势做这么肯定的判断，说房地产企业百日内要巨变？
潘石屹：现在中国房地产的金融环境特别不好。这些东西如果放在两三个月之前，我们还在研讨，美国次案到底有没有影响？中国经济是不是过热了？通货膨胀是不是太高了？两三个月之前我们都还在探讨，但是到了今天，到了三月底，这些东西都是特别明确的因素了。
首先受到影响的是房地产企业。因为银根的紧缩，按揭贷款的收紧会对需求量产生影响，所以需求量还会下跌。在我想这应该是房地产的现状。如果这个紧缩的金融政策再持续下去，房地产企业就会非常难受。如果一家房地产企业负债率特别高，没有现金或者是存货的话就会特别苦。我们可以分析一下房地产企业的速动比率，这个指标是衡量房地产立刻变现的能力，也是反映房地产企业能否度过银根紧缩的难关的一个指标。一般的企业要求在1-2之间，中国的房地产公司速动比率在1-2的只有四家，剩下的绝大部分的房地产公司都是低于1的。
中国有4万多家房地产公司，现在碰到特别紧张的金融环境，不妨都用这个指标给自己体检一下。我希望中国的房地产企业能够度过这个难关。度过难关有两种方式，一种是缩小规模，另一种就是紧缩的金融政策松动了。
观点地产网：但您还是认为房价会上涨，为什么房价上涨还会有房地产企业的生存危机？
潘石屹：单纯的来谈房价是没有任何意义的，现在我们把焦点都聚集到房价上面是没有看到问题的本质，问题的本质是房价背后的供求关系。如果是房地产行业出现了洗牌，这个对房价来说是一个上涨因素，因为减少了供应量。另外我们看银行的按揭政策紧张了，他是影响了需求，供大于求了，需求价格就会跌。
我觉得未来有三个重要的因素会影响房价：第一个是通货膨胀能不能控制住，如果通货膨胀非常高的话，人们就会去抢着购买东西，80年代的时候人们抢肥皂，因为通货膨胀来了。但那个时候我们的收入非常低，肥皂是有储藏价值的产品。今天我们不会再拿着钱去买肥皂，我们会去购买高价值的东西来抵御通货膨胀，而在高通货膨胀的时候房子是第一选择。第二个影响因素就是人民币升值的压力。第三个就是实际利率的降低。这三个因素都是未来经济中我们要看的，都会对房价造成特别大的影响。现在的房价还在一个波动期，很多东西都没有确定。
所以房价涨跌是从供求关系来看的，并不能代表房地产企业本身将自己的资金问题解决了。现在宏观环境的变化因素很多，所以我并不认为房价就一定涨。
观点地产网：股价呢？现在股票市场告诉我们什么？
潘石屹：什么也告诉不了。从国际上研究经济的经验来看第一条就是股票市场变化的曲线，第二条是房地产市场变化的曲线，第三条是整个经济变化的曲线。最超前的曲线是股票市场的曲线，所以说股票是经济的晴雨表，股票市场涨的话，就是房地产市场涨，房子涨完以后整个经济涨，相反也是这样的，股票先跌，跌完以后房子跌，然后是经济跌。这个是一般原理，但在中国不适用，我们每一年都把股票市场的变化和房地产市场价格的变化、成交量的放在一起，完全没有相关性。我们每一年都做了一本中国房地产市场的分析报告，报告的最后一页就这样一个杂乱无章的，没有任何相关性的图放上去。全世界的都有相关性，只有在中国没有相关性。所以这个问题没有答案，如果按经典的理论来看的话相关，但在中国无关。因为中国的股票和炒家有关系，跟政策有关系，经济内部的东西没有反应出来。
观点地产网：但去年整个房地产股票和房价都在上涨？
潘石屹：那个不是必然联系，是企业在操作层面上的作用，股票市场带动了土地市场的泡沫。
去年是中国房地产非常特别的一年，这一年出现了非常大的土地市场的泡沫。土地市场的泡沫是怎么出来的呢？就是因为股票市场太火爆了。股票市场的评价指标就是哪个房地产公司土地储备量大就可以发新股，就可以IPO上市，所以整个06年07年整个评价的标准就是取决于你的土地储备量大还是小，房地产公司为了增发和上市就必须储备大量的土地，大规模的圈地。其实股票市场的评价标准是非常幼稚的，因为北京一平方米的地和包头一平方米的地是不一样的，可是财务报表上这两个可以加在一起，这两年时间开发商在一个地方是500亩，700亩的圈地，甚至是上千亩的圈地，圈完之后甚至都没想怎么在这个土地上建房子，如何去销售，他只考虑到先把地放进上市公司里，先把钱融过来。我希望他们能在这些土地上建很好的房子。
观点地产网：股票跌了，房地产市场也不好了。
潘石屹：那是因为，今年IPO上不了市了，银行不给贷款了，消费者的购买力随着按揭贷款的在降低。
我们的资本市场和股票市场有一种不切实际的导向，以为他们不看利润。其实一个企业首先还是要考虑利润，考虑赢利能力的。如果不考虑利润和赢利能力的话，那都是不长久的。2007年土地市场的泡沫是不会长久的。
观点地产网：这些泡沫会不会来带大量的烂尾楼，就像上世纪90年代一样。
潘石屹：我认为不会出现大量烂尾楼的情况，90年代的情况和现在有些不同。但是可能出现的情况是大量土地闲置，很多土地会放在太阳底下晒太阳。因为他们没有钱去开发，就只能放在太阳底下晒太阳。
观点地产网：讲一讲SOHO中国的全国性布局，有消息说你们出击二线城市了？
潘石屹：没有，原来有这个计划。我们是去年的10月8号上市的。是一个新上市的企业，新上市之后，我们很想把我们从一个北京的房地产公司变成一个中国的公司，这个是我们的一个理想。但是紧跟着就碰到了紧缩的货币政策和美国的次案，所以我们在战略上面做了一个调整。原来我们对全国的二线城市非常的关注，觉得二线城市的发展空间会非常大。但是今年1月份开始我们还是把我们的目光聚焦在北京，聚焦在北京的三环之内。
这个是我们的一个战略上的调整，和我们上市前后的想法是不一样的，因为我们周围的环境发生了变化。中国像北京上海这些城市，未来五年利用率会比较高，发展的空间会比较大。五年之后可能就没有了，但五年之后二线城市的发展空间会非常大。
所以我们年报公开之后，我们的投资者问我什么时候到中国的省会城市去，我说我不知道，但是我会去看，你让我定一个计划说是三年之后或是五年之后的话，我觉得没有意义。我到这个城市去看，看这个城市的面貌，看这个城市有没有活力，中产阶级兴起来没有，中产阶级和写字楼的状况怎样。如果我到一个城市去，除了中国农业银行就是邮电局，没有别的东西，那么这个城市就是没有发展的城市，没有市场化的城市。如果我去这个城市的面貌发生变化了，我就会出来，从一个北京的地产公司变成一个全中国的公司。