发表于2008年3约21日《珠江晚报·A28版》■何兵（海秋雨子）
编者按：2008年对于珠海房地产而言，是不可预测的一年。开年至今，我们陆续推出了珠海房地产市场观察系列报道，引起广大市民普遍关注，本期我们将目光投向了斗门。从交通设施建设到市场价值进行分析，积极为区域发展建言献策。以下报告内容，仅作参考，所提观点，仅为建议，并非定论。
最近，新任珠海市委书记甘霖上任后的第一件事情，就是对珠海重大交通设施的建设进行考察调研，并明确指出，要着力推进珠海大道、金海大桥、广珠铁路、港珠澳大桥等关系到珠海发展前途的重大项目的建设。
这次调研讲话，奠定了珠海市城市西拓的步伐！斗门的城市建设该如何把握住这个大的发展际遇，斗门的房地产市场该如何健康成长？这是一个值得关注的话题。
斗门势与金湾齐头并进
首先斗门虽然在地缘上与金湾接壤，但从目前一系列的规划和动作来看，金湾的发展略胜斗门一畴，主要体现在：已经规划出来的40平方公里的航空城在三灶、金海大桥直接从横琴连通三灶、近十所大中专院校落户西湖城区，这些都是金湾有而斗门没有的优势。而这些优势必然带动金湾区房地产市场的快速发展，必然会与斗门区的房地产市场形成最为直接的竞争，分流本该在斗门区置业的那部分客户。
那么，在这种大环境、大背景下，斗门区房地产市场如何紧跟珠海城市西拓的步伐，这成为斗门房地产市场是否能够在与金湾房地产市场的竞争中齐头并进，我们不妨先从斗门区房地产市场的目标客户群入手。
斗门的房子卖给谁
目前，在斗门置业的很大一部分客户来自澳门、深圳、广州和中国西北地区，购房目的主要是养老、度假、投资。而购买第二套房首期和利率的限制，也就是对投资客流入的限制，甚至一部分以投资为主要目的的客户将陆续抽身而出。在这种情况下，斗门区的房地产市场目标客群将发生质的改变，即由外需转向为内需。
既然是内需，配套等基础设施的建设就不得不考虑，城市的规划就不得不重视，城市的品牌建设就不得不投入，市民的生活质量就不得不关注。虽然有如里维埃拉、东方威尼斯等好几个特大项目进驻斗门区，沿着湖心路在建项目的规模基本都在10万平米以上。如果这些项目全部开发完毕，也就是说以湖心路为轴心、以白藤湖为景观带的斗门新城的雏形将基本呈现。
而目前，湖心路口至尖峰桥一段，基本没有上规模、上档次的市政公共配套设施，尤其是幼儿园、学校、医院、公园、文化广场、人行道等，在这里可以说是相当的欠缺。这些配套做好了，将非常直观地改变客户、改变市场对斗门片区的认识，对湖心路一带数百万平米的房子的销售将起到明显的拉动作用，对斗门新城的建设也将有着十分重要的意义。
既然是内需就要有足够的人，据斗门区至2020年规划城镇人口130万人，而目前斗门区常住人口数量约40万人，也就是说未来12年斗门区有近100万人涌入。从目前情况来看，随着伟创力、格力电器、珠海职业技术学院这样的大企业、大教育落户斗门区，相信人口呈现快速增长势在必行。
这也就是说，在斗门区刚性的需求完全可以促进斗门区房地产市场的健康发展，并呈现上扬之势。而如何处理好刚性需求与房地产发展之间的关系，对加快斗门区城市化进程相当重要。如果城市化进程不能跟上刚性需求，则可能出现产业萎缩，一旦产业出现萎缩，又会反过来影响城市化进程。