暨大教授胡刚

房地产投资的“时空观”

暨大教授胡刚 — Fri, 05 Sep 2008 01:34:00 GMT

房地产投资讲究的是“时空观”，时就是投入时间要掌权得好，低进高出；空就是空间即位置，要购置具有升值潜力地段的房产。当然时空是交互起伏变化的，这就为我们判断增加了难度。目前广州房地产正处于调整时期，价格估计还会下行一段时间，而后必将猛烈回升。因此当前投资主要应考虑空间因素，找一个好的具有升值潜力的板块。

从整个城市空间格局来看，番禺地区将是今后升值潜力最大的板块。这是因为番禺已从昔日的城市郊区演变成中心城区的新区，与越秀、荔湾、天河、白云共同构成了今日广州的中心城区。而且广州城市南拓的势头越来越猛，新火车站、广州新城、大学城、广州国际商品展贸城等等建设，交通方面如地铁3、4号线，新光快速，已有三条过江大桥，与老城荔湾相联系的东沙大桥也有望不久后竣工，未来还规划了3条线路以及轻轨。另外，南沙临港重化工业的发展也促番禺地区居住人口的集聚。

华南板块形成和发展至今已有8个年头了，华南板块各楼盘的居住人群产生了变化，由初期广州市民、香港买家的渡假模式演变成现时的长期居住地模式，楼盘集聚了人气，为番禺作为中心城区的发展打下了基础，年初番禺区政府出台了番禺新城规划，“小政府、大社区”局面慢慢将会改变。

广州老城区的问题是人口密度太高，导致交通、治安、环境等问题的产生，分散人口应该是“中调”基本策略，分散到哪里去，番禺将会是主要承接地之一。老城太拥挤了，影响了广州的形象，也破坏了应该保护的岭南建筑和历史文化名城风貌。

政府应出台一些政策促进番禺地区的发展，番禺的规划应该由市里来做，统筹兼顾，重点发展，只靠番禺区政府来做是不够的。广州要实行新城区和老城区同时发展，一样精彩。省、市政府搬到番禺新城区去，对老城保护，新城建设都是一个极大的促进，国内好多城市这样做了，效果也不错的。

广园东新塘板块发展思考

暨大教授胡刚 — Mon, 18 Aug 2008 05:47:00 GMT

１、广园东新塘板块

2002年凤凰城的开盘，以及新塘新世界、翡翠绿洲两大楼盘的开售，而后广园东快速路的全线开通，逐步形成了广园东新塘板块，目前已有一大批楼盘在新塘镇区北部集聚，成为华南板块以后广州人新的近郊居住地区。

房子便宜，山水环境，空气清新成为新塘板块的最大卖点，最重要的是新塘板块有产业的支撑，位于广州东部的开发区、萝岗区、黄埔区、增城市合计工业生产总值约4000亿，约占全市一半，驻穗的世界500强企业也大部分在此办公和生产，黄埔区和开发区、萝岗区也是华南地区能源和基础工业重地，区内相对集中的发电厂、钢厂、化工厂、油库、输油管，是广州乃至华南地区的能源输出和工业基础。

经过多年的发展，新塘板块开始从豪宅型、度假型的板块转为大众型、常住型板块，洋房成为新塘板块的主导。新塘板块在解决广州居住问题方面，将扮演着越来越重要的角色。根据规划，到２０１０年，新塘新城的人口规模将达到４１万，用地规模达到４１．２平方公里；到２０２０年，人口规模将达到５５万，用地规模达到５２平方公里。新塘板块就有可能发展成为一个可供５０万人口工作就业和居住生活的卫星城市。

２、发展中存在的问题

①公建配套和基础设施建设滞后，政府规划、协调力度不足，与城市中心之间联系不便，通勤时间偏长、居住成本偏高等等。

②新塘板块青山绿水固然怡人，而背后环境污染严重，区内有多家化工厂，烟囱林立，让处在周边的楼盘深受其害。

③新塘板块缺少一种文化认同感，很多人认为它不属于广州，存在心理距离，其实实际空间距离只有半小时多一点车程。

④新塘板块依托新塘镇，镇上的一些公建设施为楼盘人们所利用，但新塘镇的发展建设没有同众多楼盘相协调，再加上新塘治安、摩托、环境卫生条件等等，使楼盘与镇区基本上是分离的，没有很好的结合。

３、美国的“边缘城市”模式

美国城市居住功能郊区化始于1920年。1920年前，人们的工作、生活还是主要集中在城市的中心地带。1920年后，郊区人口的增长率开始大于城市中心人口的增长率，主要因素是美国人渴望居住在人口密度低的城市外围地带。

50至60年代，是美国城市郊区化的高潮阶段。由于工业的发展，大中城市规模急剧膨胀，导致城市居住环境恶化。美国的中产阶级越来越倾向于在郊区购买房子，依赖小汽车每日往返于城市商业中心的上班场所和郊区的住家之间。为适应人口流动的趋势，同时改善大城市人口恶性膨胀的状况，美国在50年代提出了在郊区建设小城市的观点。

70年代开始，郊区城市与原有大中城市商业中心之间存在的土地差价，使许多大公司纷纷把自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的商业服务也落户于郊区，具有完善城市功能的中心区域在美国郊区形成。

80年代后，高新技术的发展，把更多的资本、技术带往郊区，加速了郊区城镇的开发力度，许多美国郊区的城市化中心由此而成为具有复合城市功能的“边缘城市”。在美国，传统的都市中心和它的郊区边缘城市共同构成的多中心城市群的区域被称为大都市圈。

目前，美国大约有200多个“边缘城市”。全美2／3的写字楼都建在了边缘城市，而且，多数写字楼是在80年代中后期开始建设的。这些边缘城市绿化丰富、基础设施完善、具有与现代信息化社会相适应的高效工作环境，它解决了传统城市面临的许多问题，为城市居民提供了良好的生活空间。

美国的边缘城市通常具有下列特点：(1)不存在高密度的高层建筑群。建筑是以低层宽立面的形态分散在广阔的地域范围内。(2)停车设施完备的现代化办公楼分散于绿色自然环境之中。(3)配备机场或高速公路，飞机和小汽车作为主要对外交通手段。(4)边缘城市的中心地带设有企业总部、大型商场、健身中心等设施。(5)大型标志性的建筑物通常位于城市的中心地带。(6)多数居民居住在由绿色草坪环绕的别墅型住宅中。

４、今后发展模式和前景

最适合新塘板块发展的模式就是卫星城的发展模式，而不是城市片区和居住中心，只有在板块内部做好政治、经济、文化、生活以及卫生、医疗、教育、交通等方面完善配套，才能让业主和居民安居乐业。新塘镇政府应当及时介入并加以引导，力求在整体上把握整个区域的发展。新塘板块不要成为一个个封闭孤立、各自为政的“独立王国”，而是一个有机的、和谐的、全面发展的卫Q星城区。特别是做好新塘镇区与新楼盘之间的基础设施建设协调，相互融合，互为依托，共同发展。

在广州与香港两大城市之间，深圳、东莞用２０年的时间迅速崛起，今后""新塘板块""这个“瓶颈”一定会“打通”，从而巩固广州作为华南地区中心城市的战略地位。在欧美一些国家，现代的城市郊区已主要是城市居民的居住地区，分布着一片一片优雅舒适的住宅，居住者大多数是城市的中等收入者和富裕者。较富裕的郊区环绕着相对贫穷的城市中心，是当今发达国家城市地区的重要特征。盼望新塘能成为中国城市郊区化先行地区。

宜居花都发展分析

暨大教授胡刚 — Wed, 06 Aug 2008 01:08:00 GMT

花都从康熙20年建县到现在有200多年的历史，从县变市再到变区，目前正处在高速城市化阶段。特别是机场建了以后，发展前景就更广了。

花都有比较好的自然条件，花都山水平原这三种地貌形态都存在，三山一水六平原，而且分布合理。丘陵、山区占30%，全部是森林和绿化；10%水，大大小小有20多个水库，非常的漂亮；60%的平原，有一部分农田保护区，有20%左右的土地用于城市建设。山赋予花都雄伟的气度，水赋予花都不尽的灵气，平原赋予花都很大的胸怀。

　唯一的不足是离广州老市区远了一点，在广州工作，住花都就不现实了，只能作为渡假和休闲之处，这就影响了花都的人气。但从长远来看花都将成为广州的后花园，广州的高档住宅区域。

　广州的城市形态将会形成传统文化向西走，以白鹅潭为中心的荔湾地区；高尚居住往北走，以新白云机场为中心的白云、花都地区；重化产业往南走，以南沙港为中心的南沙临港工业区；高新技术、信息、生物等产业往东走，以科学城、开发区为中心的黄埔、萝岗地区；以天河城、广州新火车站为中心的天河区、海珠区、越秀区、番禺区组成的中部地区，包括了老城区和广州近期南拓后正在形成的新城区——番禺，这里是广州中心，也是广东甚至是华南地区政治、经济、军事、科技、教育、文化中心。　

花都是广州的一部分，它的发展跟广州主城区紧密相连，保护好花都的生态环境是花都发展的重中之重。

当楼市低迷的时候，地方政府在大动作

暨大教授胡刚 — Wed, 09 Jul 2008 01:00:00 GMT

近来广东省、市二级政府，通过思想大解放讨论，形成了“双转移”共识，推动力度之大，是近年来少见的。“思想大解放”、“双转移”、“首善之区”等等字眼在新闻报道中高频率出现。为楼市低迷的珠三角地区打了一剂强心针。

政府计划到2012年，珠三角地区功能水平显著提高、产业结构明显优化，东西两翼和北部山区在办好现有产业转移工业园基础上，再规划建设1－2个大型产业转移国。新增转移本省农村劳动力600万人，组织技能等级培训360万人，全社会非农就业比重达到80％。珠三角地区劳动密集型产业比重显著下降，人均生产总值增长率高于生产总值增长率2个百分点左右。力争做到三年初见成效，五年大见成效。为了配合和切实推动做好“双转移”工作，政府从2008－2012年五年时间里，将安排400余亿元资金。

广州的城市发展面临着人口、资源和环境等三大因素的制约，大力推进产业和劳动力“双转移”，将有效促进广州破解发展难题，实现新一轮大发展。通过产业和劳动力“双转移”，广州才能把部分低附加值和劳动密集型产业转移出去，腾出更大空间承接国内外先进制造业、高新技术产业和现代服务业等高附加值产业。3－5年后，如果政府这一计划实现，广州土地资源价值将大大提升，市区房价必涨无疑。

工业外迁后对广州老城区是一次很好的改造机会，搬迁后工业留出的空地，不要全部用于商贸业、住宅建设，要多建一些绿地、公园，建一些能为市民提供活动的休闲广场。其实对广州发展来说，不是引进什么大项目或金融机构，目前最重要的是改变广州的城市面貌，旧城改造是重中之重，否则的话城市就谈不上有竞争力，哪以后什么项目都引不进。

另外，2010年亚运会是广州的盛会，是广州城市发展的难得机遇。广州市政府已制定了《广州2010亚运城市行动计划纲要》，亚运城市行动是全市未来两年重要的中心工作，政府可能会引入市场机制进行亚运城建设和亚运体育场馆建设。

发达国家和地区的发展经验表明，产业发展到一定层次后，必然要经历一个升级的过程，产业的梯度转移可使发达区域经济结构获得较快改善。

“双转移”对广州房地产业发展的影响分析

暨大教授胡刚 — Tue, 08 Jul 2008 05:41:00 GMT

《中共广东省委广东省人民政府关于推进产业转移和劳动力转移的决定》，作为全省开展解放思想学习讨论活动的第一项重要成果将对广东下一步经济社会发展产生深远影响，对广州及全省的房地产业也将产生持续作用。

多年珠三角地区来过于依赖低端加工的劳动密集型产业如同鸡肋，“食之无味，弃之可惜”，一直也没有壮士断腕的决心和勇气，怕高新产业没有发展壮大起来，低端劳动密集型产业又赶走了。近年来，随着能源价格上涨，人民币不断升值，这种低端加工产业的效益日益低下，各种矛盾和问题已无法回避。

省政府审时度势，提出“双转移”，通过“腾笼换鸟”，将那些低端加工产业向欠发达的广东两翼和粤北山区转移，为高新技术产业发展腾出空间，吸纳掌握高新技术产业向珠三角汇聚，以此加快珠三角产业升级步伐，同时降低外来人口数量，缓解未来面临的人口和社会管理压力。

也就是说进入广州、深圳的产业、人口门槛提高了，进城不容易了。有钱人进来了，穷人或打工者被赶出城外，外来打工者可是广州高楼大厦的建设者啊！

穷人走了，政府的保障性住宅可以少建了，腾出更多的好地来开发商品房，政府买土地的价格就会上升，从而带来房价的上涨，当然这是长远的，目前还不会马上表现出来。

总的来说“双转移”对城市发展是有利的，对打工者是不公平的。

“中调”背景下，老城区工业文化遗产如何处理？

暨大教授胡刚 — Fri, 22 Feb 2008 02:32:00 GMT

一、 “中调”不应忽视的问题

广州市新一届政府在原有城市空间发展基本方略——“东扩、西联、北优、南拓”八字方针的基础上，又增加了两个字——“中调”，这意味着在老城区又要动些手脚。“中调”的实质内容有哪些？大多数人虔诚的猜想是：进一步保护好广州历史文化名城，加强旅游文化景点的环境建设，改善历史街区的居民生活、文娱、市政等配套设施，优化具有政治性的纪念性城市空间景观，加强对“云山珠水”、道路交通污染的治理力度，塑造有岭南地域特色的城市形象，迎接2010年的“亚运会”，争取给世人留下一个难忘的印象。如果“中调”并非那种“大拆大建”的政策，无疑是英明正确的。

名城保护还有另外一个侧面的问题，希望能纳入“中调”的备忘录。广州城区内还散落着不少历史悠久的工业文化遗存—— 一些工厂、车间、仓库、锅炉、车站、码头等工业建筑物，以及相关加工冶炼场地、能源生产传输及使用场所、交通设施、露天固定工业设备及其社会活动场所。这些工业遗存因位于人口稠密的老城区，多年的开发利用，环境污染严重，已面临着“退二进三”的产业结构调整、搬迁、淘汰的命运。如何处理这些工业建筑文化遗存”？也是一个需要政府和开发商应该认真思考的问题。

为善待社会历史资源、保持城市生机魅力与原真印记，开展工业建筑文化遗产的调查考证，探讨其界定标准或评估体系，运用城市规划系统工程理论及跨学科的研究理念和手法，深入开展“再创造、再开发、再利用”的工程实践，构建各种文化产业链、实行工业遗产旅游，具有深刻的现实意义，可为政府部门实现“文化兴省”、“文化兴市”，提供科学的的决策依据和先进的典型范例。

二、广州工业文化遗产丰富

自秦汉时起，广州及其附近地区手工业已初露头角，到了明清较为发达，成为国内民族资本主义工业萌芽最早的地区之一。清道光二十五年（1845年），英国人约翰·柯拜在广州黄埔建立了“柯拜船坞”，这是外国资本家在广州，也是在中国经营的第一家近代船舶修造厂，这也是中国近代工业最早出现的工厂，其规模在当时也是最大的。

２０世纪２０年代以前，随着近代工业的兴起，广州的工厂、作坊基本是散落于老城区内。陈济棠主粤时期建设的省营士敏土厂、硫酸厂、电解厂、肥田料厂、饮料厂以及新式电力厂，均在广州市西村，因而定名为西村工业区，这是广州第一个工业区。抗日战争时期，这里的工厂都被严重毁坏，建国后又陆续修复，并兴建起一批新的工厂。主要的大中型工厂有广州发电厂、广州自来水厂、广州水泥厂、广州啤酒厂、广州钢管厂。伴随工业而兴建的一些官员别墅——中西风格相融合的小洋楼，至今还残留不少。

上世纪５０年代初，新中国第一个五年计划建设开始，广州有一批规模较大的工厂进行筹建和扩建，市政府决定开辟海珠区的南石头、凤凰岗一带为新的工业区。经过解放后４０年的发展，广州重型机器厂、广州造纸厂、广州锅炉厂、广东轻工机械厂、广州汽轮机厂、广州冷冻机厂、广州锌片厂、广州电池厂、十一橡胶厂、第一橡胶厂、广州灯泡厂、东方红印刷厂、广州农药厂、丝绸印染厂、广州自行车厂等２０多个大中型骨干企业均建在这一工业区内。

历史文化资源是不可再生的。广州不仅是岭南文化的中心地，我国近现代革命的发祥地、海上丝路的始发地、全国改革开放的实验地，也是我国近代民族工业的重要发源地之一。广州最早引进国外近现代工业技术、最早出现外资经营企业，最早出现大宗对外贸易工业商品，最早办起近代军事工业。自鸦片战争以来，私营民族工业、国家民族工业、官僚买办工业、外国资本主义工业、以及社会主义工业，都在广州这快土地上留下了各具特色的工业文化遗产。它们先后构成了大清帝国、中华民国、社会主义共和国的工业遗产主体，反映和见证了中国工业化时代的进程，也是人们阅读广州城市工业文明的实物读本。第4次文物普查已发现不少工业建筑文化遗存，亟待全面深入加以梳理、保护研究。

　 三、榜样的力量是无限的

　　国内外不少城市保护利用工业文化遗产的经验值得广州借鉴。

　　德国鲁尔工业区重视对工业遗产旅游资源的再开发。经过长达10多年的摸索，走过了一条从零星景点的独立开发到区域性统一开发的模式，工业旅游已成为鲁尔区的新时尚。最典型的是将一个建于1854年的老钢铁厂改建为一个露天博物馆，其特色是设计了可提供儿童开展各种游戏活动的设施；其中导游由原厂职工志愿者担任，活化了旅游区的真实感和历史感。蒂森公司将1985年停产的一家企业改造为具有震撼力的、以煤、钢铁工业景观为背景的大型公园。该公园占地2.3 km²，内容丰富多样，既有青少年活动场所，又可进行各种文艺演出活动。还有的工厂利用原址上的大型厂房组建新型购物中心，旁边仍保存原有工业设施的博物馆，配套美食文化街、体育中心、游乐园、影视设施，吸引了大量旅游和购物人流。

　上海世博会园区场址内共保留了25万平方米的优秀近代工业建筑。从延续城市工业发展脉络的方面考虑，规划拟将为老厂房改建为世博会联合企业馆和独立企业馆。浦西世博轴东侧将利用江南造船厂的总装车间，改建形成一个世界博物博览馆；这里将收集和展示来自全世界各时期的文化精品，会后留给上海一个世界级的文化和展示研究中心。上海世博会园区规划通过有效的保护和改造，激发工业历史遗产的活力，体现出上海世博会对工业发展史的关照。

　　福建马尾造船厂前身乃1866年由闽浙总督左宗棠倡办的“洋务”。现开办了600多m²的厂史陈列室，展示出一个半世纪的厂史，产生了很好的社会效益。天津策划保护工业文物景观，使许多鲜为人知的工业遗产在历史的尘封中被揭开面纱，让人们在遗迹中“聆听”老工业的故事。北京老厂房变LOFT 。著名的“首钢”准备申报世界工业遗产。香港重视工业遗址的再创造。香港大学曾以若干处工业遗址转型进行城市设计参加国际竞赛，个个获得大奖。南京城区化“灰斑”为靓景，作为以煤、钢铁、轮船为代表的早期工业遗存，现在变成了一道道感人的旅游风景线。广州眼皮底下的中山市开辟了广受欢迎和赞扬的歧江船厂遗址公园，成功地为伟人故里添色不浅。

四、 广州可以作得更好

　　广州不但具有商业文化优势，也具有深厚的工业文化沉淀，这一点更应该引起人们的重视。保护、利用丰富的、有特色的工业建筑文化遗产，可以再创更多富有现实功能、作为城市结构有机部分的景观亮点，实现名城可持续发展。

　　今广州河南海珠区纺织路东纱街18号的当年广东士敏土广两座三层意大利式办公楼，每层建有四面凉廊，极富韵味。这是1907年由请政府委托治平洋行澳大利亚摩尔本著名建筑师亚瑟·帕内设计的。1917年9月10日，革命先行者孙中山先生在此就任军政府大元帅。此二楼经过修缮现辟为“孙中山大元帅府纪念馆”。其中北楼是孙中山在广州三次建立政权的展览，南楼则按孙中山在此工作时的原貌复原。南楼一层为副官室、军械库、卫队宿舍、医官室、通谒室、金库，二楼为参谋处、秘书处、总参议室以及大本营公报编辑室，三楼为孙中山办公室、餐厅、卧室、电报室、会议室。遗憾的是周边大环境缺乏应有的历史文化空间氛围，影响了展览、纪念、参观诸多效果。

　　广州荔湾区有关部门及地方志办公室利用西村的陶瓷工业遗址和官办国立“近代学校”遗存古迹建筑辟设了一个很有历史文化内涵和园林艺术水平的“增埗公园”，很大程度上改善了这个老工业区的生态环境。公园内利用炉窑高塔改建的风景建筑十分成功，与古迹环境配合的景观效果十分协调，难怪人们热爱这片神奇的土地，并称之为“西关文化的奇葩”。

　　与美好事物形成极大反差的现象却令人十分遗憾。正在拆迁的西村广州水泥厂，近27万平方米的地块，听说将建单纯的住宅楼盘。如此虽然消除了粉尘污染，但毁灭了具有悠久历史的工业遗产景观，又陡然增加了这一区域人口密度与交通负担，这种改建方案并不最佳。许多有纪念价值、有观赏价值的大型工业固定设施尚未当作公共服务设施得到有效的保护利用而造成浪费。与之毗邻而停产了的广州发电厂区有汉代陆贾纪念碑和纪念亭、军事设施“泥城”等古迹。如果二厂统筹规划，许多历史遗迹均可发挥更好的作用。这是一件可观的“文化遗产事业”，现在却得不到政府部门有力的支持。

　　五仙门电厂成功的保护并得以有效的利用，早已为业界所熟知。广州信义会馆是由水利机械厂改建的创意性会展中心，同白鹅潭酒吧街共同组成了一个环境优美、规模较大的文化娱乐休闲社区。本田汽车厂早期位于市区的厂房群落现已开辟为室内体育活动中心，经营服务效益非常令人满意；运动、康体、饮食一条龙服务，规模越做越大。具有百年历史的广州黄沙火车南站遗址是“中国铁路之父”詹天佑创业、并与孙中山先生晤见的地方，水陆联运的自然环境记载了重大人文、战争事件的历史地段，目前越来越多的部门和专家对作为铁路发展史陈列馆、名人纪念馆及滨江开敞地带的规划设计思想给予了充分地肯定，虽然不和谐的声音还十分刺耳。以珠江岸边太古仓、双层特种油罐为代表的上世纪初，意大利、英国、日本等外资经营的河海运输项目设施，具有典型的特色和特别的价值，保护工作一直受到媒体的监督，采取保护性的改造利用方案，基本上得到了社会的认同。……

　　总之，在“中调”背景下，广州名城工业建筑文化遗产的保护利用可以做得更好。

杨宏烈胡刚陈晓连

| 新加坡人又在中国领先了一步

暨大教授胡刚 — Mon, 28 Jan 2008 01:59:00 GMT

当中国改革开放之初，新加坡人抢先在苏州建立高新技术开发区，推动中国制造业迈向世界，也占尽了无限商机。今天当中国城市化发展处在关健的时候，新加坡人又向我们展现了城市建设先进的理念。中国政府对这个项目的重视，体现了政府对城市环境和社会和谐的高度关注，也预示着城市建设和房地产业将会有更广阔的发展前景。

　　拟建的中新生态城位于天津滨海新区，规划面积约30平方公里，将被建成集居住、休闲、商业于一体的现代生态城镇，成为中新环保合作的重要载体。生态城项目将集中于环保主题，包括城市环保、城市可持续发展、环保产业化等。

生态城不纯粹是一个商业项目，更是一个社会和谐、重视环保和讲求资源节约的城市。这个生态城将借鉴新加坡的许多成功经验，在天津建成一个人与人、人与自然、人与经济相和谐的宜居城镇，在发展经济的同时，更强调对资源与环境的保护。

　　天津滨海新区已被中国纳入国家整体发展战略，并被确定为综合配套改革试验区，成为中国新的开放窗口，在这里建设生态城，也是一种改革与发展的探索。可利用的土地和水资源短缺，这种生态条件正是中新两国政府最终合作的重要原因。

　　生态城的建设理念值得广东开发商借鉴！这可能就是城市开发的新动向。　

构建珠江两岸沿江生活带设想

暨大教授胡刚 — Thu, 24 Jan 2008 01:51:00 GMT

珠江是广州的母亲河，从广州中心城区缓缓流过，流经广州的河段总长180多公里，孕育了广州二千多年历史文明。

一、珠江广州段特点

　　1、珠江呈枝状流经广州出南海，包括前航道、后航道、西航道和黄埔航道，为广州建设“城在水中，水在城中”的城市景观提供了得天独厚的自然条件。

　　２、珠江两岸属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季常春。当北方大雪纷飞时，在广州穿一件毛衣即可过冬。植物种类达数千种，繁花似锦，有“花城”之誉。

　　３、广州是一座有2200多年悠久历史的文化名城。珠江沿岸有许多历史文化史迹，珠江两岸汇聚了圣心大教堂、大元帅府旧址、秦代造船遗址、黄埔古港、沙面欧式建筑群、黄埔军校旧址等大批文化古迹，形成了独特的沿岸文化史迹。

　　傍水而居不是每个城市都能够具备的条件，广州在此方面称得上“天生丽质”！在全球化时代，珠江两岸土地成为广州最具竞争力的要素。

二、沿江生活带内涵

　　过去，最好的地方用来建设，如今，最好的地方让人居住。珠江两岸是广州城区内最宜居地段，应该用来作为居住用地。高品质的居住应该包括住、休闲、运动、保健、交流、环境，远离工作、躁声、污染等等。沿江生活带应以住宅为主体，包括生态区、风景游览区、少量公共活动区，控制建设商贸区、高科技园、工业园区、港口码头区。

三、沿江国际生活带构建

　　充分利用沿江临海、“一江多岸”的自然条件，沿珠江水系构建多中心城市组团，使珠江两岸生活带一直延伸到南沙，形成自然生态与现代文明相交融合的大江风貌，成为布局合理、特色鲜明沿江生活居住带。

　　鹤洞大桥以北珠江隧道以南河段两岸，珠江大桥到金沙洲大桥之间河段两岸，番禺南浦岛至沙溪一带沿江区段，要挖掘地方文化的内在特质，建设具有岭南水乡特色和高品位的临江亲水居住区。

　　广州大道以东琶洲岛、珠江新城至员村河段。目前两岸已有珠江新城和琶洲广交会新址，今后开发应形成面向２１世纪的现代化风格商贸、展览、办公区域。

　　沿江路和滨江路要注重保护具有历史价值的建筑和空间环境，不断提高珠江两岸的文化内涵。

　　黄埔至虎门水道岸线长40公里，是港口开发潜力最大的河段，但应考虑作为居住用地开发，以实现以人为本的土地最佳利用。

　　珠江两岸要保持原有的地貌特征和自然景观，控制建筑高度和密度，降低容积率，一线楼盘不能建高楼，临江开发绿化带，建设市政道路，形成城市公共空间。沿江居住区要建设成带状，而非线状，建成由大块居住用地串联起来的沿江居住带，为２１世纪最大产业“健康产业”提供空间载体。

“思想解放”与房地产行业发展

暨大教授胡刚 — Wed, 23 Jan 2008 01:03:00 GMT

近段时间来，新省委书记到广东上任后，大力推动广东开展思想解放讨论，在政府层面上，目前广东上下已开展了热烈的大讨论活动。改革开放之初，由于广东站在了思想大开放的前列，经济迅速发展，成为国内经济总量最大的省份。经济的发展带动了房地产业的大发展，使广东的房地产业成为全省支柱产业之一。这次思想大讨论想必将成为广经济发展再一次跃上一个新台阶的一个前奏，房地产业利好消息来了。

预期将会在以下几个方面获得进展：

1、珠三角地区“再城市化运动”。第一次思想大解放带来了珠三角地区工业化突飞猛进，这次的思想解放，必将使珠三角城市建设再上一个新台阶，城市竞争力提升。重点会在城市环境污染、生态城市建设、污染工业外迁、旧城改造、地铁建设、市内交通、城际交通、城市际合作与融合、城市治安、城市面貌、城市管理等方面突破。珠三角地区城市群（含港澳）将连成一体，形成大都市地区，成为全球最具竞争力地区。

2、粤港合作再上一个新台阶。广东发展最大优势是临近港澳，改革开放以来，广东经济发展得益于港澳资金、人才和技术。在一国两制框架下，如何加快粤港合作成为这次思想解放的主攻方向，想必政府一定会有新的动作，深港一体化将是突破口。

3、高新技术和人才引进在体制上有新的突破。珠三角地区企业正处在劳动密集型向技术、资金密集型转变阶段，按照科学发展观理念，在土地资源、能源、资金紧张条件约束下，经济要继续获得较快发展，就必须突破一条“血路”，在技术创新上有新的进展。这里重点是引进技术和人才，关健是体制和政策要有创新，这也是珠三角地区在全国新一轮经济竞争中保持排头兵的关健所在。

上面的预期如果是客观的，必将带来广东房地产业一轮新的发展机遇！