继9月27日发布“第二套房”政策以后，12月11日，央行和银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（简称359号文件)，明确了以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。不管房贷是否已经还清，已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
新政在年关将近之时颁布，看来是有意为楼市降温。从自住和投资者的角度看，新政会带来什么影响呢？我们试着分析一下：
首先，对于自用型购房者来说，新政的出台，将增加其改善住房的压力。但出于改善居住条件和成家立业的动机，他们应该不会放弃购房计划，而是以调整、观望为主要反应。
第一，购房者将调整购房计划。购房者将从首付和供房能力方面，重新衡量自己的购房能力，进而改变旧有的面积预期、对发展商的选择、以及区位选择等。
第二，购房者可能继续观望，希望等待政策稳定，市场情况明朗之后，再选择适当的购房时机。
对于新政的反应，不同城市和地区也不相同，这跟该地区的城市化进程、人口结构、住房结构、居民收入结构、消费习惯、区位特点以及居民投资心理有关。而比之老城市，珠海对新政的反应应该相对较弱。珠海外来和年轻人口比重较大，购房自住的刚性需求较强，居民的换房需求和承接力也较之老城市更强。
总体来说，自用型购房者将会在计划和新政中寻求平衡，重新勾画购房前景。
相对自用型购房者，新政对投资者的影响更大。总体看来，第二套房政策将导致投资成本增加，利润空间缩小，楼市中的投资行为会因此减少。其中，投资能力比较弱的投资者将会因投资成本提高而改变投资计划，退出投资市场。第二类投资者——有一定投资能力，已经有过投资行为，计划继续投资的将会因出手风险和投资成本的增加而减少投资量。第三类情况是，鉴于市场情况尚不明朗，投资者对投资与否持观望态度，同样会待市场情况明晰后，再做投资决定。
总体来说，新政的出台会使楼市氛围更为理性，投资行为减少。自用型购房者的购房压力稍有增加，将会对购房计划做出调整，而伴随楼市投资行为的减少，自用型购房者也将获得更多选择理想住房的机会。
【清澈写于2007-12-14】【本文观点仅代表个人 与公司观点无关】