珠海楼市经历了10年以来最火暴，最富戏剧性的2007年。从上涨到下跌，从火暴到冷清，从积极到观望，从明朗到混乱。年终来临的寒流使楼市陷入彷徨，也使众多言论甚嚣尘上。1月16日，《珠海特区报》发布《上月全市商品房均价下降两成》，报道：
“上月全市新建商品住房交易面积34.9万平方米，比上月下降2.99%。”“去年12月全市商品住宅交易价格下跌20.49%”
同时，根据珠海市统计局及建设局《开发简报》关于2007年1-11月房地产开发投资数据，以及珠海市统计局2008年1月15日公布的2007年12月住房交易数据，通过加总显示,2007年珠海市商品住房交易面积达到315.49万平方米，较之2006年的165.49万平米上涨了90.63%，是自97年以来首次突破200万平米的交易面积。
315.49万，打破10来年交易面积记录的数字背后隐藏了什么？
冰火两重天的城市，不只珠海
与珠海类似，经历过山车般楼市变化的城市还有北京、上海、深圳、广州等城市。与珠海一衣带水的深圳,9月份已经出现交易量下滑，秋交会冷清；11月，大量中介倒闭，据报道，极短时间内，深圳数万中介员工失业。
广州亦出现楼市冷清，最有代表性的事件是11月份万科四季花城、金色康苑等项目的"低价"开盘。出乎人们意料的降价行为让很多人对"拐点"到来的说法深信不疑。楼市观望情绪一直持续到现在。
12月11日的《补充通知》发布;1月，《珠海特区报》《珠江晚报》争相报道：创辉在深圳、珠海、上海的分店陆续关门，成为年尾最震撼的楼市事件。珠海创辉门前打起"创辉，还我血汗钱"的抗议标语，珠海创辉4000万资金的去向成为迷团。
全国性（而非所有地区的）的楼市变化可以从下面的数据中窥得一斑（数据来源：中国指数研究院中指调查）：
谁买去了300万平方米？
珠海拥有36%左右的外来人口，使自用型的购房需求成为了楼市的重要支撑。同时，珠海与澳门、深圳、香港比邻，以得天独厚的气候和旅游资源吸引大量外地投资客。
西区大盘里维埃拉2006年6月——2007年11月的客户分析显示：
外省购房者占到2.7成；省内7.3成购房者中；珠海有深圳各占3.5成。
根据红馆地产对07年7月15日开盘的海景项“每一间”的客户分析：
07年已成交客户中，珠海客户占36%；深圳客户占27%；珠三角占7%；内地占15%；港澳及国外占15%。
根据中国指数研究院中指调查的数据，珠海自04年到06年，人口增长速度缓慢：
显然，珠海楼市07年的快速上涨反映了明显的投资倾向。
在全国楼市上涨的大势中，珠海以价格洼地、高性价比吸引了大量外地投资者。其中，深圳客户是外来投资者中最主要的部分。
在这样的背景下，300万的历史记录意味着什么？珠海楼市正在经历上升中的低潮还是已经步入衰退？针对这样的数据，围绕“拐点”论和楼市发展周期，有两种论调将形成针锋相对之势，根据我们看到过的种种言论,我们假设他们的论调是这样的：
喜方：存在即合理，上涨将继续
1.房地产业伴随城市化进程，在十年中获得了飞速发展。乡镇人口大量涌入城市，形成巨大的住房需求。尽管楼市发展迅速，取得了很多成绩，但大量的住房需求仍未得到满足，中国楼市仍然存在巨大的成长空间。楼市的上涨是经济和社会进步的表现，它的成长仍将继续。
2.从房地产发展的周期看。2007年是中国房地产发展的一个高峰，但短期过热并不等于危机存在。过去一年中国经济的流动性过剩导致了楼市的飞速上涨。而第四季度的楼市变动始自政府频繁出台的调控政策，并非自然下跌。楼市的上涨势头不会因此改变。300万平方米的交易量记录不应引来悲观甚至恐慌。
3．珠海经济经历了长期的低迷。十几年中，楼市存在的价格洼地一直未发挥对资金的吸引作用。在全国楼市上涨的背景中，珠海楼市显得异常火暴，是低迷后的反弹上升，是经济发展的必然。
4．过去两年的火暴楼市中，珠三角因其特区经济氛围，造就了楼市的异常火暴场面。珠海与深圳、广州同声同气，上涨合理。同时，靠近澳门和深圳的珠海，以及港珠澳大桥的规划，珠海以价格洼地和高性价比及景观和气候资源优势吸引了大量资金，使两地客户成为过去两年中珠海楼市的重要支撑。两地客户在07年的置业行为，导致了新的交易量记录。
5．华发，万科，格力等品牌开发商在08年仍有规模可观的待推和待建项目。在市场遇冷、投资行为减少的情况下，品牌开发商在规模和性价比上将对本地中小开发商造成巨大冲击。未来一年中，将有中小开发商因资金周转困难、低性价比和开发规模过大而陆续被淘汰出市场。届时，市场将回归理性发展。总体来看，08年的成交量将低于2007年的水平，但仍将高于2006年的成交量。
忧方：拐点来临，泡沫破裂。
在国家经济流动性过热的背景下，楼市的疯狂上涨，已经形成了严重的泡沫。其破裂是必然的。
政府频频调控政策的频频出台，动机是保证奥运会前的经济稳定。所以，其调整是治标不治本的，奥运会结束后楼市拐点将会出现，届时，价格和交易量将出现严重下滑。
从楼市发展周期来看，中国楼市经历10年的发展，经过07年的疯狂上涨已经步入衰退期。楼价下跌不是暂时的，未来楼市将面临价格和交易量的双重下滑。
楼市变动彻底改变了投资者的乐观预期，加上对物业税的收取，贷款利率的提高，投资行为在08年将会消失。自用型购房行为成为楼市的绝对支撑，更多人可以买到理想住房，中国楼市进入理性发展期。
过去一年中，房价与收入比（每平方米房价与居民平均月收入的比值）远远超越过联合国联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1。在中国很多热点城市，房价收入比早已超过了12：1，不合理的比值不可能长久。
如上言论哪方更合理，看官自有数。我们认为，无论对行业还是对民众说，回归理性是楼市健康发展的前提。楼市，还是回归理性好。