“冠军”华发稳健拿地 “天上人间”终有所属
6月16日，经珠海市商用土地交易中心确认，烂尾八年的“天上人间”（珠海市商用土地交易中心公开挂牌文件为08106号的土地），经过三家竞拍单位的轮番争夺后，最终尘埃落地由华发股份以16.2亿的总价竞得，而楼面地价7573元/平方米的价格与2007年珠海地王——由中信华南拍下的珠土储2007-1号地块7700元/平方米的楼面地价相差无几。
这一成功拍卖代表珠海楼市大势走好？抑或又是个案一桩？在如今遇冷后回归理性的珠海土地市场中，也许只有“膀厚腰肥”的华发才能有此实力拿下并打理此项目。
格力“踌躇满志”，华发“志在必得”
开拍现场起价9亿6000万，仅华发、格力、中化方兴三家企业参与竞拍的规模虽与去年“楼王”争夺群雄角逐的场面不可同日而语，但“踌躇满志”的格力与“志在必得”的华发仍上演了一场激烈地本土企业“龙虎斗”。而被喻为珠海今年土地市场“晴雨表”的此次拍卖，更是引来了万科、和黄、中海、中信华南等众多品牌开发商“观战”。
竞拍伊始，中化方兴首先举牌，但仅此一次的“亮相”所意为何？不得而知。沉着稳健如华发，虽不主动却每每紧跟格力，“不假思索”地高高亮牌；格力也不甘示弱，屡屡加价……现场竞争立刻进入白热化，加价更提高到2000万/次。最终，华发以16.2亿、楼面地价7573元/平米的价格，一举拿下“天上人间”。
回顾华发此次招拍的整个过程，不难看出：华发拿地意志坚决，且已经在拍卖前期做足功课。从去年坊间早就传闻华发已经收购“天上人间”，到华发并未正面回应，再到近期“澄清”只是托管。老谋深算的华发大放“烟雾弹”，凭借手头充裕的资金，成功拿下“天上人间”，也就不足为奇。而资金链完整、本土资源优势、职业经理人运筹帷幄以及纯熟地拍卖技巧，则为华发频频加分，能将此地收归麾下，实属“情理之中”。
谋篇布局，华发“旗帜”插满珠海城区
作为专业化领袖型的区域品牌地产开发商，华发充足的土地储备，足够其未来几年的开发需要，且大部分土地取得成本极低，使公司可在较长时段内享有高于同类企业利润率的硕果。而08年更有大量项目进入预售期，也使得华发的现金流较为充沛。
此次“天上人间”的成功拍得，不仅透露着华发以“珠海为中心，纵深发展”的战略部署，同时也显示了华发做优珠海市场、做强高端物业的战略思路。那么，在去年很多开发商因疯狂拿地深陷资金困局的情况下，华发又以接近去年珠海楼王的价格拿下“天上人间”。究竟棋走何步？
从价格上说，7573元/平米的楼面地价虽已接近去年楼王，但其实价格并不能算高。因为“天上人间”作为“城市山谷中”天赋极佳的高品质地段，在1.0的低容积率以及21.3万平米的开发规模下，可以预测到，项目主要以别墅、TOWNHOUSE等高档物业为产品定位，相比周边别墅市场约15000元/平米-30000元/平米的价格，华发仍然存在获利空间。
在华发前瞻性地战略布局之下，以“华发新城”“华发世纪城”等项目为主的城市“边缘”区域开发路线已不能满足其扩张雄心。为完善本土布局、巩固龙头地位，华发于是剑指都市中央成熟区中能“闹中取静”的高端大地块，而“天上人间”则当仁不让地成为“剑锋所指”。
同时，在“华发新城”“华发水郡”“中山华发生态庄园”“绿洋山庄”等一系列高端物业开发经验的积累中，华发已经在本土高端市场开发中拥有了较强地产品研发能力和足够的自信。
细看各主流开发商的拿地之道
也许有人会疑惑，大部分地产大佬们为何只“观”不“战”？一般来说，土地是地产开发企业得以生存和壮大的根本，因此各企业拿地时要考虑到多方面的因素，并将有着自己不同的策略。
一、外地品牌开发商
面对矛盾复杂且烂尾达8年的“烫手山芋”，“过江龙”终究敌不过“地头蛇”。对于万科和中海而言，珠海作为其全国“棋盘”战略中的一颗单棋，在目前楼市低迷、不可控因素太多的形势下，大佬们不愿“头扎一地”、大量砸钱，毕竟“缩短战线，快速回钱”才是目前赢得“棋局”的关键。
如此看来，拿得出钱、也值得他拿下此地的，也非华发莫属。
二、本地品牌开发商
毋庸置疑，在珠海地产界，华发的冠军之位似乎已难以撼动。问题是，亚军是谁？本地品牌开发商们，仅仅是偶尔“搅局”和暗中角力以示其位，但无论从经营规模、资金链充足，还是从拍卖技巧来看，与老道华发仍有一定差距。
三、其它本土开发商
在资本市场融资难度加大、中央银根紧缩不松动的当前，珠海本土原来“空手套白狼”、靠工程抵地来获取土地资源和获利空间的时代已经过去。于是，在此需要雄厚资金支持的高端项目前，本土大部分开发商只能集体“失声”。
红馆观点：资金链成为房产开发的唯一法门
作为房地产开发成本中最大的部分，成交地价的高低及土地拍卖的冷热，一直是楼市和房价的重要风向标。随着信贷政策“从紧”基调的确定以及政府对囤地行为再加“紧箍咒”，资金链能否维持下去，已经成为考验地产开发商能否见到第二天太阳的唯一法门。
市场变化之后，拿地的游戏规则也正悄然改变。究竟是“恐龙先死”还是“小鱼被吃”？各有各的立论和逻辑。“大舍才能大得”的道理人人都懂，但决心难下。把事情往最坏处想，把工作往最好处做，牢牢把住资金链这条生命线，才有可能待到来年九月八。
此次仅三家单位参与竞拍的事实，虽然说明了“淡市”之下，开发商拿地更加谨慎。但谁又能够否认华发这次以接近去年楼王的价格拍得“天上人间”，不是其高瞻远瞩、厚积薄发的一种体现呢？
【许多 写于2008－06－18】