2008年10月10日

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

前言：

“9·27阴靡”走过了整整一年的时间，中山楼市在高位市场中回归，买卖双方胶着的市场现状一直在延续。今年五·一，被不少开发商寄予厚望的黄金销售档期业绩不佳，其后受到奥运的楼市低迷因素影响，7-8月份市场依然不见起色。为了冲业绩、赶目标，由此十·一黄金周便成为了各大地产商今年最后的“冲刺”时机。

一、中山宏观市场分析

n         市场低迷期延续：开发投资额增长放缓，投资者信心下降

从全市地产开发投资额月份走势方面反映，中山楼市正经历着新一轮的信心考验期。从中山统计局公布的数据显示，在去年楼市的急速冷冻底下，中山全市房地产投资额从去年5－10月，月平均超过90％的增幅（同比）在短时间内回落到今年4－6月份的30％水平。近月来，由于美国“金融海啸”的全球性蔓延，所引致的全球资本市场复杂性进一步加深。市场从而陷入“信心危机”，投资者信心走到长时间来的低位。

附图  中山地产开发投同比增幅变化走势（％）

n         土地市场交易惨淡：偏紧的资金流导致土地滞销

8月全市土地成交面积42万平方、成交金额3.48亿元，同比分别暴跌79%及73.6%；环比今年7月份成交规模同样出现微跌。鉴于对市场投资预期并不理想，同时由于出货放缓，银行放贷困难，开发商本身存在资金偏紧因素，致使土地交易市场同样表现出持续惨淡的交易现状。尤其在大型土地方面，流拍现象频出。根据中山国土局数据显示，自今年2月份起来，中山土地市场进入交易惨淡期，月份交易量同比平均跌幅达到33％。累计今年以来，成交面积、成交金额同比分别下跌20.8％以及1.7％。

附图  中山土地市场月份交易走势（单位：万平方、亿元）

n         供销失衡导致住宅存量积压过大，销售形势十分严峻

从中山国土资源局备案数据显示，截至9月底全市已取得预售证的住宅单位套数达到37000套水平，其中城区7000套左右，镇区则达到30000套，其中坦州、三乡、沙溪、开发区4个区域住宅产品存量更超过3000套，货存是十分充足的。

目前，在市场因素的促使下，住宅产品的去化率迅速放缓。城区住宅从去年全年月份平均1124套，下跌至今年1－8月份的456套；镇区则从3011套降至2067套。结合市场存量考虑，倘若按照今年1－8月份城区、镇区住宅产品月平均去化456及2067套的速度，加之各项目在建产品的预期的竣工量，市场存在较大的积货压力，产品的销售形势十分严峻。

附图  中山各区域可售套数统计（截至9月底）

附图  中山城镇住宅市场销售套数走势（单位：套）

二、“十·一黄金周”中山楼市分析

n         增加营销成本，发展商力拼10月黄金档期

n         促销仍是黄金周市场主调，买卖双方主导性角色转换

n         成交量略有回升，黄金周难解市场低迷困局

低价别墅、投资公寓成市场亮点

价格敏感性依然较大

n         摆脱市场困局尚待时机

2008年10月9日

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  2008年9月16日

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

n         成交宗数：创5年来的低位

8月，全市土地成交宗数193宗，同比下跌74%，环比今年7月则下跌20%。

成交宗数（即交易的频率）最能体现的是市场的热度。今年8月份全市土地市场交易状况表现继续低迷，整体交易宗数在7月环比有所放大之后，8月重回谷底，成交宗数仅为193宗。据国土局相关数据显示，土地单月成交宗数低于193宗便要追溯到2003年3月份的179宗。当然，我们不能强加认为中山土地交易市场回归到2003年时期，毕竟中山土地交易市场月份交易存在的波动因素较大。但我们至少可以基本判断的是在政府没有放宽贷款政策的前提之下，要想让土地交易重拾辉煌是基本没有可能的。

n         成交面积/成交金额：变化波动明显

8月全市土地成交面积42万平方、成交金额3.48亿元，同比分别暴跌79%及73.6%。环比今年7月份成交面积微跌6.5%，成交金额升幅27.4%。

在市场持续低迷的时期，鉴于不少开发商本身对于市场前景因素存有困惑。同时出货放缓，银行放贷困难，开发商本身存在资金偏紧因素，要想让开发商在不稳定的时期，承受风险去开拓新地块是很不现实的。在成交宗数创数年新低之后，成交面积、成交金额同样大幅度萎缩。8月，全市土地成交面积、成交宗数同比跌幅均超过7成。与今年7月相比则表现有所不同，成交面积微跌6.5%，成交金额则上升近28%。从近几个月土地成交金额曲线我们可以看出其变化的波动性因素，6月份成交46万平方，而成交金额则达到7.5亿元。而同样在7月份，45万平方的成交面积，成交金额却只有2.7亿元。如此反复的成交现象，反映出来的是整个土地市场的不稳定性因素。

n         成交均价：重上800水平

8月份，全市土地整体成交均价829元/平方。同比上升26%，环比上升36.2%。

回顾近几年各月份的土地成交均价，05年成交均价峰值在4月份的370元/平方；06年是8月份的529元/平方；07年楼市最高峰的时期是10月份的1210元水平；08年以来，2月份达到1167元水平，6月份达到1630（对该数据真实性存在怀疑），在7月份回调到600之后，8月份重上800水平。从月份土地的成交均价图证明，成交地价存在跳跃性的波动因素。但历年整体均价来看，今年各月份中山土地成交均价依然处在历史的高峰段。今年1-8月份，全市累计成交均价711元/平方，同比上升25%。因去年楼市高峰时期助推起来的地价，如今处在“骑虎难下”的尴尬状态之中。从国土资源局公开招拍挂土地放映，一方面因市场景气指数下降，成交量大规模萎缩。另一方面，供给量却供应稳定，市场稳定的供给量与低迷的成交现状形成鲜明对比。

附图  全市公开招拍挂成交地块资料（单位：m2、万元）

数据来源：中山国土资源局  （成交价为0，表明为流拍地块）

2008年9月12日

  2008年9月4日

文/灰色晴天 （陈彬艺）

September 3, 2008

  2008年9月3日

，《福布斯》在上海发布“2008福布斯中国大陆最佳商业城市榜”。榜单当中，佛山排名再次蹿升3位至第七；广州、深圳同样下跌3位，分别位列第十、十五；此外，中山跃升6位排行十九；珠海则下跌18位……（详情参考附表）

据介绍，《福布斯》商业城市排行榜，研究对象为中国大陆652个城市，对其中2006年GDP超过190亿元的194个城市进行基础数据搜集和研究。并通过研究各城市的劳动力素质指数、高级人才指数、经营成本指数、市场规模指数、市场潜力指数、客运指数、货运指数和资本活力指数等指标数据，最后进行综合排名。

2008年受国外经济普遍低迷所影响，从各区域表现来看，环渤海经济圈由于过高的对外依存度，而表现欠缺。珠三角城市涨跌分明，广/深等珠三角中心城市由于成本的不断增高，扩散效应促使一定的中小企业向周边城市转移，广/深城市尤其凸显的市场潜力指数下滑明显。由此，以广州为枢纽的轨道交通不断伸延，首先得益的佛山受到的广州巨大的经济辐射，广佛联动的趋势促使“广佛都市圈”格局得到进一步塑造，城市的整体竞争力有所攀升。

而在中山方面，08年榜单尤其突出的仍是资本活力指数方面。中山各区镇特色经济所催生的大批量的个体私营企业是资本活跃因素的实质性体现，从而带动中山整体排名从06年的28位、07年的25位，一再跃升到今年的19位。中山整体市场环境可以说是逐渐被看好的。

September 3, 2008

附件：《2008年中国大陆最佳商业城市排行》http://blog.e51home.com/Files/huiseqingtian/2008年福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜20080902.rar

  2008年8月28日

文/ 陈彬艺（灰色晴天）

奥运举办阶段，股市的表现实在令人失望。由于资本市场的牵连因素，近期楼市的发展同样没有太大起色，这也符合了大多数人的预期。虽然，从国土局最新一期公布的统计数据当中，我们发现7月份全市住宅成交宗数、成交面积、成交金额环比分别有18.9、16.7、 8.3个点的上升。但我们并不能坚定地判断这是市场显著回暖的信号。同时，我们从成交均价环比下挫近8个点，跌至近10个月的最低点表明，市场低位时期的微量回调，是不少开发商选择大幅度让利继而触动部分刚性客户的结果。

n         市场是有的，关键的是如何触动该类客户

“换房时代的延续、80后客户的强烈需求”将是后期楼市发展的一大希望所在。从7月淡季回升的交易量所反映出来的是尚有大批客户的需求存在，关键的是如何引导该类客户入市。近日，有业界老总指出：“降价是开发商促进销售唯一的做法。”这一定程度上映射出目前不少地产商所面临的无奈之举。“顺应市场、尊重市场”仿佛成为了开发商降价的唯一理由，作为投资者的开发企业，利益的最大化无可口非将是其竭力追求的目标。但面对逐渐绷紧的资金链及严峻的销售目标，选择当“猪坚强”还是“范跑跑”？这是发展商必须抉择的难题。“猪坚强”者固然要承受资金链压力，“范跑跑”者则体现在降价让利之时，如何坚守项目档次、如何“安抚”前期购买客户方面。

n         标杆性项目“宣告失守”，新一轮降价潮即将引发？

不少人预期的是市场将继续低位徘徊，存在继续降价空间，仿佛就成为了消费者继续审慎的最大理由。目前市场还有多少的“猪坚强”？是原封不动的*逸华庭？坚守价格的*翠园？还是半封盘状态的*园？近日，当东区价格标杆项目*洋城宣告“价格失守”之后，中山业界引起了较大的回响？是否会产生“多米诺骨牌效应”引发新一轮降价潮便成为了业界最为担心的问题。此前，甚至不少业界朋友在询问后市走势，由于市场的不确定性因素，并没有人有信心能100%准确预测市场后续发展态势。在政府没有太大“救市”政策的支撑之下，市场继续低位徘徊的可能性依然较大。假若在购买一方继续保持“沉默”的情况之下，不少发展商将继续施展浑身解数“自救”。降价，依然乃淡市迫不得已的行为。

n         一二手联动，淡市中的救命稻草？

面对当前依然低迷的市场环境，开发企业各出奇招。有忙于打折选择“范跑跑”的，也有坚守阵地当“猪坚强”的。当然，在打折“噱头”大大减弱的形势之下。不少地产商开始逆市展开新的策略。近日，中山万科联手满堂红、珠海时代牵手世华，促成了一二手联动的销售模式。在客流量减少的时期，为保证客流确保成交，多渠道拓展客户资源是不少地产商急于解决的问题。对于一二手联动模式在中山的发展之路？尚且不论。但鉴于中山二手市场发展到现在所表现出来的薄弱因素，笔者将对此依然保持审慎的态度。

n         降价并不是关键，关键的还是后续营销

当市场向好的时候，量价齐升是一般的趋势。“买升不买跌”这是传统购买者的购买心理；而当楼市趋淡时，量价齐跌、量跌价稳或者量升价跌，都均属正常现象。就当前市场而言，发展商为迎合市场的变化趋势而做出相应的价格调整是较为理性的做法。但仍需注意的是，当降价逐渐普遍的时候，尤其在同区域或同质化楼盘之间的恶性降价问题是仍需关注的。恶性的降价竞争对市场并不是一件好事。其实，笔者认为目前市场低迷期所表现出来的降价行为并不是全盘营销的核心。就不少大项目而言，在后续量具大的前提下，如何把握好项目本身的档次、塑造好开发商的品牌以及维护好与客户的关系，才是全盘的关键。

附图  中山住宅成交均价曲线（单位：元/平方）

数据来源：中山国土资源局

2008-8-27

  2008年7月24日

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

提要：

土地是地产市场发展的生命线，可以说土地市场的交易状况是商品房市场发展的风向标。2007年楼市位处高位的时候，地王频现，中山土地市场交易发展到高峰期。按照一般规律来看，土地市场与商品房市场的发展理应是呈正相关的。如今楼市早已步入低迷时期，中山土地交易市场发展如何？我们极为关注。

n         土地流拍现象导致土地供需状况出现巨大反差

根据中山市土地市场交易数据显示，2008年上半年经中山国土资源局进行公开招拍挂土地总挂牌宗数为79宗，同比上升119.4%；挂牌面积272.66万平方，上升81.7%；挂牌总价30.86亿元，是去年上半年的2.7倍。2008年上半年的成交宗数已经与去年前10个月的成交总宗数基本持平，但成交面积则显著较少，从总体情况反映出今年以来供应地块面积普遍较小。

在供应量同比大幅增加的前提之下，今年上半年的成交规模则显著疲弱。从统计数据显示，今年上半年共有20宗地块出现流拍现象。其中南头商住地块遭到“冷待”，共有5宗出现流拍。总的看来，除成交宗数同比升幅近11个点之外，成交面积、成交金额在单宗地块规模明显减少的情况下表现出低迷现象。累计上半年成交面积、成交金额同比则出现31%及61%的较大幅度跌幅。地块供应旺盛、而需求则普遍疲弱，上半年中山招拍挂土地市场供求状况出现较大的反差。不少地产商在融资方面备受压力，支付能力的弱化、市场的观望现象对大型招拍挂土地的交易产生较大的影响。

附图 近年上半年中山招拍挂土地成交规模对比（单位：宗、万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n         交投量受市场环境抑压，成交地价表现力疲弱

附图  上半年各月土地成交价格状况（单位：万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n         新增可开发商住用地面积：东升414亩、东区176亩

附图 上半年部分区镇新增商住用地面积状况（单位：亩）

数据来源：中山国土资源局

n         土地市场走势预期：

总提供应量依然稳定

需求跟随大市走势

2008年7月23日

  2008年7月10日

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

（1）全市商品房市场成交概况

2008年6月份，全市商品房成交宗数2998宗，成交面积29.6万平方，成交金额13.46亿元，成交规模继续下跌至近3个月来的新低。与往年同时期的成交高峰期相比，在政策因素及天气因素的拖累下今年6月注定冷局收场。

附图 中山商品房月份成交规模状况（单位：万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

2008年上半年，全市商品房累计成交宗数21193宗、成交面积199.2万平方、成交金额90亿元。同比分别下跌31.5%、35.3%以及20.2%，环比去年下半年跌幅显著加大，下跌幅度在39-43%之间。总的看来，除成交金额因通胀发展急速而表现强势之外，成交宗数、成交面积基本回归到两年前水平。

附表 近年上半年中山商品房成交状况（单位：宗、万平方、亿元）