灰色晴天

2008年上半年中山商品房市场分析

灰色晴天 — Thu, 10 Jul 2008 14:31:00 GMT

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

（1）全市商品房市场成交概况

2008年6月份，全市商品房成交宗数2998宗，成交面积29.6万平方，成交金额13.46亿元，成交规模继续下跌至近3个月来的新低。与往年同时期的成交高峰期相比，在政策因素及天气因素的拖累下今年6月注定冷局收场。

附图中山商品房月份成交规模状况（单位：万平方、亿元）

数据来源：中山国土资源局

2008年上半年，全市商品房累计成交宗数21193宗、成交面积199.2万平方、成交金额90亿元。同比分别下跌31.5%、35.3%以及20.2%，环比去年下半年跌幅显著加大，下跌幅度在39-43%之间。总的看来，除成交金额因通胀发展急速而表现强势之外，成交宗数、成交面积基本回归到两年前水平。

附表近年上半年中山商品房成交状况（单位：宗、万平方、亿元）

	成交宗数(宗)	面积（万平米）	金额（万元）
2005年上半年	15134	166.88	50.33
2006年上半年	22392	247.99	75.45
2007年上半年	30952	307.9	112.74
2008年上半年	21193	199.2	90.00

数据来源：中山国土资源局

n 城/镇商品房成交状况分析

其中，上半年城区商品房成交宗数5059宗、成交面积39.74万平方、成交金额18.34亿元，三者同比下跌均超过50%。作为更能体现市场交易活跃程度的成交宗数指标，6月份仅成交708宗，与城区去年成交宗数最高的9月份相比，少近1500宗之多。

镇区方面，上半年镇区成交16134宗、成交面积159.49万平方、成交金额71.67亿元，成交规模同样下跌，成交宗数、面积、金额分别下跌22.4%、26.4%及4.5%，但同比下跌幅度显然要少于城区方面。

n 商品房成交均价分析

在成交均价方面，2008年6月份，城、镇商品房成交均价环比均双双回升。别墅产品供销状况总体有所增加、镇区非住宅产品成交价有所跃升，是促使6月份商品房价格上升的主要动力。据统计数据显示，6月份全市住宅成交均价4547元/平方，同比上升17.9%，环比今年5月份同样上升近300元/平方。累计今年上半年，全市商品房成交均价则为4518元/平方，其中城区每平方4614元、镇区4493元。

附图城/镇商品房成交均价走势（单位：元/平方）

数据来源：中山国土资源局

（2）全市住宅市场成交概况

n 城区住宅成交状况分析

n 镇区住宅成交状况分析

n 住宅成交均价分析

（3）全市非住宅市场成交概况

1、城区非住宅成交状况分析

2、镇区非住宅成交状况分析

（4）价格状况分析

July 10, 2008

n 相关链接：市场短评：下半年的楼市步调

附图：2008年上半年中山楼盘销售备案排名

2008年1-6月份楼盘销售登记备案排名表(按产价)

2008年1-6月份楼盘销售登记备案排名表(按面积)

2008年1-6月份楼盘销售登记备案排名表(按宗数)

声明：

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市场短评：下半年的楼市步调

灰色晴天 — Mon, 07 Jul 2008 16:32:00 GMT

n 前言：

今日，A股市场在消息利好的刺激下出现上涨行情，沪指疯狂上升4.59%，在连续的阴靡行情当中，个股争相反弹，成交显著放大。两市迎来了久违的量价齐升的现象。同事小罗在惊喜个股反弹涨停的同时，却言出“连续涨停10天也无济于事”的论调。笔者相信，类似小罗一样深套在5000点或以上的投资者比比皆是。

n 楼市现状：市场表现继续疲软，让利促销成市场主调

从股票市场近段时间的反映，市场抄底呼声日渐显著。对于整个资本市场，股票市场的疲弱所反映出来的是政府对于近年来宏观经济发展过热所采取的一种抑制态度。从过去数月反映出来，股票与地产市场的发展均有着一定的联系性与相同点，一来，高资本流通层面、二来，受游资热捧，发展同样相对过热，三，资金流的互换性。回归到地产市场层面，从9.27政策颁布至今，已长达近10个月时间。先不谈本地市场发展如何？从外围大市场来看，东莞楼市雪崩、深圳楼市到2012年方能恢复的观点不绝，为尽快实现资金回笼，万科率先降价，“多米诺骨牌效应”的显现，全国市场（尤其在珠三角）产品价格战打得如火如荼。潘石屹“百日剧变”、任志强“银行先死”的论调均有力表现出行业思想家对于地产企业资金链问题的担忧。2007年，面对外围楼市高位运行，中山楼市顺势而起；如今，面对大市场的萧条，中山楼市同样并不能独善其身。从政府最新一期公布的相关统计数据显示，2008年1-5月份全市商品房成交宗数、成交面积、成交总价同比分别下跌28.1%、33.5%以及17%。虽然6月份成交数据尚未公布，但从6月份天气的状况，加之市场所反映出来的现象进一步阐述市场状况仍旧低迷。

在地产商方面，自去年年尾成交量高位下挫之后，不少地产商一直将厚望寄予在今年的5月份前后。然而，从5月份前后所表明的现象来看，市场供货量明显增加，遗憾的是成交量依然偏软。其实，笔者认为对于今年5月份前后的市场状况，与业界早前的预期存在一定的差距。在经过近10个月的市场低迷期当中，发展商无法通过产品销售来回笼资金，同时在银行放贷收紧，股票市场紧套、民间资金流动量放慢的情况下，本地开发商尤其在中小型的开发商，资金链日趋恶化的问题得到普遍认同。从去年7-8月份楼市热销时期的捂盘不卖，到现在的不断促销，不少地产商“痛定思痛”。市场突然而来的转变，行业的洗牌现象在加剧，不少发展商资金环节的薄弱现状显露无遗。降价促销、大让利成为了目前不少项目所谓的“杀手锏”，美其名曰：顺应市场、尊重市场。但不少地产商何曾又想过去年7-8月份该说的“尊重市场”？如今，单位拍卖、零首付、送装修、送家电……促销现象层出不穷，但收到的效果并不十分明显。

在客户方面，促使去年房价接连攀升的外围投资客户早已撤出市场，不少项目的价格表现力显著走弱。城区不少项目甚至出现了20-30个点的让利。而本地个别的刚性客户苦苦支撑目前市场的发展。早已被公认为审慎的中山购房者，面对市场的回调现象更显得格外保守。市场未来的发展，如何激发潜在的刚性需求客户是不少发展商工作的重点所在。

附图中山商品房成交规模月份走势（单位：万平米、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n 楼市展望：下半年楼市发展看关键节点，视业绩而层层推进

至于提及下半年楼市的发展，笔者认为从楼市的基本面来看，调整还是会继续的。然而重要的关键节点的成与败将成为楼市发展的关键所在。历年的7-8月份，在业界看来属于营销的保温期阶段。此前，不少地产商的做法均以“品牌巩固”作为营销的重点方向。一直被认为销售淡季的时期，今年7-8月份所谓的淡季将变得“并不太淡”。至少在供求一方，不少地产商均蓄势以待、不敢有一丝松懈，目前明确“淡季”推货的项目显著增多。笔者认为，在发展商层面来看，半年或以上绷紧的资金链现状急需缓解。首先，由于5-6月份业绩并不如意，促使个别地产商无奈而为，如今实为尽力追赶业绩，确保年度销售目标。另外，作为9-10月份的“金九银十”预热月份，同时也将迫使不少地产商在7-8月份提前入市，拉长整个下半年“旺销”战线。在整个市场现状来看，试探性的供应、让利吸客的大方向在短期之内是较难逆转的。同时，8月的奥运会举办期间，发展商借势推广的可能性比较大，促销也会唱响主调。不少性价比较高的楼盘也有望吸纳一批刚性需求的客户。而至于奥运会过后，最令人关注的10月份，在今年的10月份依然会是一个十分关键的营销节点，在7-8月试探性的推售之下，9-10月份估计将迎来较大的供货量。但至于价格方面，笔者估计倘若7-8月份成交量有所回升，但10月份提价的可能性依然不会太大。至少在基本面没有太大的逆转前提之前，价格的稳定甚至轻微下调的趋势依然会存在。到年尾，往年的12月、1月期间均是楼市的热销期，由于今年春节有所提前，市场依然平稳过度的机会还是相当大的。

2008年7月7日

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南都•中山地产精英东莞行

灰色晴天 — Sun, 22 Jun 2008 06:45:00 GMT

，正值24节气之中的夏至日，阳光普照，“南方都市报·中山地产精英东莞行活动”正式举行，正如夏至日的普遍高温天气一样，本次地产人东莞考察活动，主办方费尽心思，致使本次活动搞得声色俱全、考察团一行热情高涨。灰色晴天，有幸参与其中，虽不为精英，却背负精英之名出外，实感荣幸。下面，笔者以图片形式简单介绍下本次行程：

考察项目：

1、金域中央

2、中信·森林湖公园

3、星河传说/ 荷塘月色

4、天骄峰景

n 第一站：金域中央（10：00左右）

推广语：以大家风范执掌世界

宽敞的销售中心，功能齐全、布局合理

沙盘：18万平米规模，多层、小高层错落有序分布

小区入口：海豚逐泳

水景园林：尽显东南亚气息

园林小品：展现和谐、温馨的家庭气息

宽景美墅：田园情怀（159-163m²建面）

样板间：古典风格装修

大型落地窗，景观一流

工法样板房：显示发展商对自身建筑、材料的自信程度

门

窗

墙身

n 第二站：中信·森林湖公园（11：00左右）

建筑风格：加州、西班牙风情

气势磅礴的小区规模，中信公园式生活的领航项目

K2型双拼别墅：七房五厅，519m²户型

典雅装修风格，6米中空大厅

半地下室处理

n 第三站：星河传说 / 荷塘月色（约14：30）

推广语：yes，lifestyle 帕萨迪纳生活方式，世界在谈论，你们在实践

销售中心：大型吊灯

错层迪纳公寓

荷塘月色

销售中心：极赋艺术性的建筑，水景、植物，颇有点朱自清荷塘月色的味道

陋室铭，文学艺术的展示

价值188万的樟木雕刻：十八罗汉群英会

多层、小高层、低密度别墅配以商业体、写字楼组成的复合型社区

现场活动：sp-a文化体验

n 第四站：天骄峰景（15：30左右）

黄旗山脉以北，高层建筑，视野宽阔，水库、高球场景观尽览

园林艺术博物馆游览图

绝美园林，人造雾气纷飞，仙境般的世界

园林艺术博物馆素材（一）：小桥

园林艺术博物馆素材（二）：亭阁

园林艺术博物馆素材（三）：植物/ 松树

园林小品：过道，景观带的串联

园林小品：指示牌

园林小品：桥、灯

园林俯视：建筑与园林的结合

入户花园

交流标准：无线门铃及家电控制器

指纹索：现代生活模式的体现

由于空间有限，略发部分图片，而考察随想将于下期推出！敬请关注！

2008年6月22日 星期日

如有疑问，欢迎交流！

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