04、05年是房地产市场发展极不平凡的两年：中山买房入户政策的停止、贷款利率的上升、营业税的征收……房地产市场日渐规范。2006年6月，《国六条》在原《国八条》以2年为期规定营业税征收优惠标准的基础上，将年限提升至5年，二手市场再起波澜。总体看来，不断出台的宏观政策以及购买成本的升高使市民对二手房的购买欲有一定的削弱。究竟新政的实施对兴旺不久的中山二手市场有多大的冲击？中山目前二手房市场状况发展究竟如何？针对上述问题中山中原研究部结合国土局宏观数据进行了简单的分析。

1.1.1.      总体供求

1.1.1.1.          三级市场发展稳健，升势持续

据中山国土资源局数据显示：2006年中山二手房屋成交量为11673宗,成交面积263.8万平方米,成交金额为30.39亿元，同比分别增加了3.2%、19.9%、22.3%，但增长幅度比05年稍有放缓。从近5年的统计数据显示，中山二手市场呈现稳步上扬的发展趋势，即使在宏观调控颁布较为频密的04-06年，成交面积、成交金额每年均以2成以上的增幅，进一步说明中山二手市场总体的稳健性与健康性。外来人口的增加，城市人口容量在扩增，新的增长因素刺激二手市场呈现良好的发展前景。

1.1.1.2.          二手房各月成交量呈波浪型发展趋势

从各月的成交量来看，总体呈现出波动型发展态势。峰值分别出现在4月，6月，8月10月及12月。而成交面积最多的月份出现在10月份，成交金额最高月份则在8月，两大指标均创历史最高水平。

1.1.1.3.          二手房价稳中有升，近年房价曲线总体呈U型状

2006年中山二手房成交均价为1152元/平方米，同比微升2%。二手房成交均价与成交量不同的是升幅相对较小，表明市场供应二手房的总体素质有所下滑，《国六条》把征收营业税优惠标准年限上调至5年，一定程度上压抑了较新二手房的供应，从而导致总体成交均价升幅有所萎缩。

1.1.1.4.          政策调控导致价格短期波动较大

与成交面积、成交金额相似，二手房成交均价也呈现出一种反复的波动现象。不少客户赶在《国六条》政策实施前交易，当中包括相当一部分少于5年楼龄的产品，二手房交易均价在随后的7-8月份达到了06年的最高值，其后9月份交易均价回落幅度较大，9月份比10月份跌近400元/平方。政策的微调期之后，中山市民对二手的交易信心有所恢复，第四季度二手交易价格回升。

1.1.2.      典型片区分析

1.1.2.1.          东区：成熟的商业区域带动二手市场进一步走红

京华商圈是中山城区的主流商业地带，人员比较集中，在益华百货、京华酒店、好又多超市、华润超市以及各类餐饮、美容店铺的支持下，已形成十分成熟的消费环境。加上中山路、博爱路、岐关西路、体育路纵横交错，交通十分便捷。杨仙逸小学、全民健身广场、孙文公园近在咫尺，繁华商业环境、完善生活配套吸引了大量高档次置业客户，由于一手楼价钱较高，而选择二手楼的客户不占少数。目前，恒信花园126方的三房二厅二卫单位总价约30万左右，性价比较高。雍景园6、7楼包装修单位预期40余万，价格较合理。在租金方面，纵观整个东区80平方较高档物业每月大约需要2300元，中低档物业则900-1000元。因地段的成熟性，东区二手楼价格处于城区前位。

1.1.2.2.          西区：产品档次较低，发展步伐迅速

西区由于流动人口较多，治安隐患较大，西区二手房市场的竞争力远不如东区。目前，西区二手房客源主要来源于区内经商的商户，以及外来务工者。目前，西区二手市场最火的多集中于翠景湾与小商品市场一带，主要以中低档单位交易为主。与东区、石岐区二手房相比，西区二手房价格相对实惠，面积80平方左右的二手楼总价在15万左右。

近年来，西区小户型发展迅猛。据不完全统计，05年西区小户型产品的供应量就占据了城区总供应量的60%，由于小户型单位总价较低，租金也相对较少，作为投资的比例较大。一手投资型物业的增加，使二手房源在数量上有一定的涨幅。同时，西区零售业、服务业等第三产业的兴旺，二手房的需求增多，西区二手市场发展步伐正日渐提速。

1.1.2.3.          石岐区：大信新都会带动周边二手市场升温

石岐区是中山市传统的商业区域之一，大型的专业市场、百货商场及娱乐场所分布其间，著名的逢源商业街、民族路、湖滨路、莲员西路、悦来路、民权路、拱辰路、太平路等特色商业街纵横全境。自大信新都会进驻以来，原北区片区商业氛围得到进一步升华，坐拥立体的网路交通、配备完善的生活设施，使该区租赁市场异常活跃。大信新都会进驻前后，租赁市场价格相差十分惊人。目前，中高档80平方单位每月2000元左右，中低档次也要700-800元/月。

1.1.3.      客户诉求点分析

1.1.3.1.          地段的繁华度、配套的多元化

老话说得好，“地段、地段，还是地段……”无论是一手房还是二手房，楼盘所处地段的好坏直接关系着楼盘的销售前景。客户买房无非想着住得舒适、行得方便，地段的繁华度越高、交通越便捷、配套越多元化，对二手房的销售越会起正面作用。

1.1.3.2.          小区物管与房屋楼龄、质量

每个购房者都希望生活过得安稳，个人权益、财产能受到保护，小区物业管理自然就与购房者以后的生活息息相关。故此，小区的物业管理也是是否能够吸引购房者的重要因素之一。与此同时，对于审慎消费的购房者来说，考察楼龄、评估质量已成为买房最重要的步骤之一。

1.1.3.3.          购房总价与单价、投资前景

购房者除了看重房屋的质量、周边的配套、小区的物业管理之外，价格是购房者比较重视的因素，二手房也当然如此。总价太高对购房者带来极大的经济承受能力。而均价太高却使购房者产生了选择一手房的心理矛盾。

其实，一部分购房者购买二手房是为了过渡性居住，以后作为投资用途，出售或出租的机率也相对较高。面对将购的二手房，购房者往往看重房屋所在区域二手市场的发展前景。

1.1.4.      市场发展趋势

1.1.4.1.          二手房源稳定递增，类型日趋丰富

1.1.4.2.          购房人群的多样化，需求进一步升级

1.1.4.3.          热点区域继续扩张