文/李春艳（中山中原策划管理中心）

近年来，特别是06年下半年以来，就中山经济发展而言，市镇各级领导关注和讨论的最多的话题就是“产业转移”，据了解，这是早前国家主席胡锦涛途经中山时对中山经济发展提出的新要求、新指示。而事实上，中山的城市经济要想保持可持续发展的趋势，产业转移和优化产业结构，也是不可趋避的问题，是必然的也是必要的。

受产业转移影响，经济领域的很多常态也将发生转变，如土地供给、道路交通、消费需求、人才结构等众多领域，都将随着第三产业的迅猛发展，劳动密集型、能源高耗型产业的逐渐淡出而发生质的转变。再加之随着新一届领导上台以及这届领导与上界市政府领导的角色转换，产业转移的速度和量都必然会加快加大。在这一轮转变中，也有值得房地产商关注和深思的地方。

首先，房地产行业的兴旺与否一定程度上取决于“消费量”。而产业转移肯定是以城区为中心、镇区积极配合的形式出现的，这将导致城区的加工型、高能耗型企业加快退出的步伐，随之而来的是高科技含量和低劳动成本型企业高速填充缺口，这就决定了城区人口密度还会降低，人口总量的降低给房地产业带来什么不言而喻。

其次，商品房价格很大程度取决于消费者的购买力。随着产业转移，虽然补充进来的人力资源结构是以高消费能力群体为主，但这个群体一两年内购房的需求迫切性和其本身“是否在中山发展”的稳定性都决定购房行为不可能在短时间内发生，这从最近放开的“购房入户政策”未受热捧就可见一斑。虽然有人会认为本土消费也能撑起城区的商品房价格，但不要忘记最近民政局和统计局共同发布的中山人口年龄结构数据，这个数据告诉我们，中山的老龄化程度相当严重。这足以告诉开发商们，新增的本土消费能力确实有限。

第三，众所周知，房价受土地供应量的影响也是致命的。而随着产业转移的深入，更多得工业用地将转变功能而变成商住或纯住宅用地，且这部分的量不小。随便举几个例子就可以看得到：起湾道西侧、东明路西侧、环城路东西两侧等等，原来的厂房、工业区，现在都在透过渠道寻找愿意投资的地产商，来转变土地用途以谋求价值。这些土地在商品房用地领域所带来的影响，不可小觑。

产业转移的影响是深远的，也还有一些其他的因素，都将导致房地产领域的商品房部分深受影响，且这个时间段不会很短。这时候就要看房地产开发商们，在房价这方面是否能够“立得住”！三两年内，中山商品房的价格不但不会出现疯狂暴涨的局面，在平稳上升的过程中还有可能会稍有停滞。而只要这个停滞的局面一出现，在老百姓买涨不买跌的心理面前，再有实力的发展商，其价格和信心都将不堪一击，于是就将出现一个“老百姓不买就不升价、你不升价老百姓更是要等”的危局，这个危局的出现足以击溃中山最近几年才刚刚升起的地产经济热潮，开发商们实在须得谨防。

当然，同样是受产业结构转移影响，镇区却另当别论。