n         文/ 灰色晴天 (陈彬艺)

备注：①本文所提及的珠三角概念特指包括广州、佛山、江门、中山、珠海、深圳、东莞、惠州8大珠江口沿岸及近邻城市。与常规的“小珠三角”分类不同的是暂缺肇庆市分析。②按通俗分法我们把深圳、东莞、惠州统称珠三角地区东岸城市群；把广州、佛山称中部城市群；把珠海、中山、江门称西岸城市群，三大区域市场。

编者话：1997年，“亚洲金融风暴”横扫东南亚地区。区域经济急转直下，理所当然的是香港楼市也在疯狂的升势中下挫，不少百万富翁一夜之间倾家荡产者比比皆是。在颓败与凄零之后，不少香港地产商痛下决心寻找新的发展市场。12亿人口的庞大市场使不少商家灵机一触，由此而产生了日后所称的“港人北上淘金潮”，北京、上海、广州、深圳……港人涉足了沿海各大城市。由于邻近香港地区，交通往返便捷，加之由来已久的地缘因素以及本身资源等优势使珠三角成为了港资地产商投资的热点区域。回顾市场，新鸿基、和黄、新世界、万科、中海、雅居乐……一个个如雷贯耳的全国知名地产品牌先后聚焦珠三角，同时动辄数千亩的大盘拔地而起。俗话说，“近水楼台先得月”，当中以深圳为首的珠江口东岸城市拥有了地域上的先天优势，同时省会广州也因为有了独特的区位因素而扶摇直上并与深圳一跃成为全国地产领域中的佼佼者。

随着“大珠三角”体系日趋成型，区域经济一体化特点日益显现。无论在商业贸易领域、或文化领域，各城市之间的交流需求也更加频繁。同时，港珠澳大桥、广州—珠海城际轻轨的建设将增强了珠江三角洲城市之间的运输能力和运输效率，对珠江三角洲的经济发展必将产生重大和深远的影响，交通的日臻完善冲破了行政区域上的界限，当然也使房地产成为了当中受益行业。城市之间人口流动将更加频密，“双城居住—办公模式”从概念逐渐演变成为现实。面对区域一体化格局的大好形势，珠三角打造的“2小时生活圈”概念被搅得沸沸扬扬，成为市场的热点话题。

回眸：经济高速发展，中心城市区位凸现，三大区域的定型

广东，改革开放的前沿地带，受海外华人的影响较为深远。据统计资料显示，全国4000万华人当中，广东占据1/2比例，可以说广东的华侨是经济振兴的一股重要力量，他们不仅带来了丰富的市场经验，同时也带来了外部资本和先进的管理技术，使广东经济有了质的飞跃，并逐渐走向高端。

80-90年代珠海、深圳被纳入经济特区管理范畴，经济突飞猛进。加上当时被誉为“广东四小虎”的东莞、南海、顺德以及中山是珠三角经济发展的神话。其实，改革开放的初期，珠三角城市的总体发展机遇几乎处于同一水平线上，并没有存在较大的差异。也可以说是天然选择，珠江出海口把珠三角地区划分了东岸、中部、西岸三大区域：深圳、东莞位于珠江口的东岸，临近香港，受港资影响深远，位置优越；南海、顺德（后划归佛山管理）地处珠江口中部并与省会城市广州经济相互影响，后续力较强；由于仅以博彩业为经济命脉的澳门经济的辐射能力远不如香港，位于珠江口西岸的珠海、中山缺少有力的强援，可谓势孤力弱，相对于东岸以及中部城市，西岸失去了发展的优势。

现状：“回波效应”主导珠三角市场

前瞻：从“回波效应”到“扩散效应”，珠三角未来将会变迁