文/陈彬艺

1.1.           商业市场分析

中山古来是商品交易的集散地，近现代的中山商业发展也是十分引人瞩目，四大百货公司由中山崛起继而冲出中山而影响全国，中山的商业市场底子是较为雄厚的。其实，商业、办公市场的兴衰与城市化发展水平紧密相关。改革开放初期至今，珠江东岸发展潜力远大于西岸，资本也大量向东转移。家乐福、沃尔玛纷纷入驻广州、深圳、佛山以及东莞等地，使中山周边城市的商业档次有了较大的提升，而中山零售商业市场却没有因为较厚的底子得到有效延续。其后，好又多、吉之岛、普尔斯马特、广州友谊等纷纷抢滩中山略显有点“星星之火”之势，之后好又多、吉之岛业绩略有下滑，普尔斯马特、友谊败走中山，中山商业再糟重创而与周边城市差距在日益加大。2005年，《中山城市总体规划2004-2020》出台，规划重新对城市商业作了新的布局。同年，大信新都汇、假日广场等新生商圈渐显实力，2006年，中山博览中心破土动工，中南服饰广场、三乡中心市场、五星美居等商业项目纷纷热销。07年的名轩广场、中悦荣泰等商业项目将陆续上市，中山商业市场出现久违的兴旺局面。

1.1.1.      商业市场发展情况

1.1.1.1.          商业规划布局

《中山城市总体规划2004-2020》在商业规划部分明确指出：“中心城区商业中心布局采取“一主一副”结构，主中心为主城区综合商业中心，副中心为东部新区商业中心。同时规划建设2个组团级商业中心，西北组团中心设在小榄－古镇、南部组团中心设在三乡，应以大型商业设施为主要发展模式，具有商贸集聚效应，突出中心服务功能。”

规划的特点在于在各组团原有的发展基础上建立中心商业区并加大中心区的发展，以辐射周边区域带动组团商业总体素质提高。总的来看，商业结构的脉络更为清晰，以点带面的思路明显。

1.1.1.2.          零售市场状况

从宏观数据来看，2000年至今中山消费品市场销售增长稳定，每年均有10%-20%之间的增幅。2006年1-11月，社会消费品零售总额302.84亿元，比去年同期增长19.8%，增速仍然较快。

附图  消费品零售总额状况（单位：亿元）

在批发零售与餐饮方面，2006年1-11月，全市批发零售贸易业成交额为262.7亿元，比去年同期上升19.6%。餐饮业交易39.53亿元，同比上升20.6%。近年来总体发展趋势持续向好。批发零售业自01年起，每年均以20%左右的幅度增长。餐饮业也是商业市场的重要组成部分，据统计数据显示餐饮业零售额每年也有10%以上的增幅。

附图  批发零售贸易业与餐饮业状况（单位：亿元）

1.1.1.3.          商业用房成交情况

营业性用房成交量一定程度上反映商业市场未来容量的增幅。同时反映投资者对商业市场未来的信心状况。

从统计数据看出，05-06两年商业性用房的无论在面积还是成交金额方面均有3成或以上的增幅。2006年商业性用房的成交面积、成交金额分别为104.5万平方米和42.93亿元，与03年相比已分别上升了1.35倍和1.13倍。近年来商业性用房供应量持续上升源于发展商对商业市场的预期继续看好。

附图  商业用房成交面积、金额状况（单位：万平方、亿元）          

1.1.2.      商业市场发展特征

1.1.2.1.          商业零售市场

l         文化与商业共同闪耀，旧商业圈焕发新活力

l         邻近商圈趋于融汇，零散商业得到有效整合

l         商业新亮点：外来家电巨头纷纷淘金中山

l         本地连锁超市实力不俗，企业规模持续扩张

l         大型综合商场产生巨大“漏斗效应”

l         镇区商业发展潜力十足

1.1.2.2.          写字楼市场

中山作为一个中小规模的地级城市，商业氛围当然比不上广州、深圳等国际化大城市，写字楼市场也是如此。其实，中山并不缺乏写字楼，中银大厦、益华商业中心、中山日报大厦、中恳大厦、数码广场、假日广场、兴中大厦、大信.新都汇乃至最新推出的聚景园、永安花园等均有一定数量的写字楼物业。但是物业分布较散，没有形成一个较为集中的商务区，故气候难成。定位不明确、设计功能不明确、配套设施相对较少、档次不高是不少中山写字楼共有的缺点。然而面对缺点的同时，需求却在日益扩大。总的来说：发展商投资前景尚算乐观。2007年，大东裕商业中心、顺景现代办公大楼等一批写字楼的崛起将带动总体素质的提升。

l         东区：第三产业成龙头 写字楼经济渐成热点

l         南区：永安新城建造中山首席商务社区

l         西区：整合涣散的写字楼市场尚待时机

l         石岐区：区域供应量较足，新式写字楼备受关注