文/灰色晴天 (陈彬艺)

随着富华道片区规划的出炉，商业市场的发展成为了西区发展的一大焦点所在。为了更好地提升区域商业价值，带动旧城区的更新改造，西区商业广场核心部分地块在闲置数年后最终推出。

敬  从该区对商业的重视程度来看，本项目作为西区核心商业地块，作商业用途机会极高。

2月16日上午，中山国土资源局拍卖厅拍卖位于西区商业广场的G20-07-0008地块，有中山商业地王之称的G20-07-0008地块在招标阶段已受到了各界的高度关注，当中更吸引了包括中山华鸿房地产、大信置业、广州敏捷、澳门文根置业、中信华南集团等公司参与竞标。
    经过一轮激烈角逐，澳门文根置业以总价4.44亿元一举夺得土地的开发权，并创造了自2001年中山实施土地使用权公开交易以来规模用地土地单价的最高记录。
       
前景预测
   
    从发展商拿地成本加上项目的建安成本等开发费用来看，发展商旨在营造一种高端的产品。从地块规划可知，本地块将建造高档公寓、酒店及商业配套等类型产品。从区域产品的认可度方面考虑，高层住宅产品是较为滞销的。同时，从2005至今数年间西区不断涌出的小户型产品来看，略显有点饱和之态。而酒店方面，目前中山各类型星级酒店不断涌现，尤以同区竞争最为激烈，给项目本身带来威胁。但西区商业发展是相对较早的。以区域的酒店为例，多为上世纪80年代或上世纪90年代初期产品，产品略显陈旧，缺少新式，各类娱乐设施也相应存在这样的问题。高端产品缺乏已成为了区域产业发展的一大瓶颈。故此，近年来西区办事处也相应加大力度改善硬件设施建设。发展商在产品及投资价值等诉求的塑造方面，需加大力度创造新的吸引点。
    中山商业市场正处于一种欣欣向荣发展之势，面对新的机遇，作为老牌商业区的西区规划富华道南片区，同时加大力度盘活富华道两侧的空置地块，欲抓发展好时机，誓将捍卫西区商业龙头地位。从区办事处对商业的重视程度来看，本项目作为西区核心商业地块，作商业用途机会极高。
   
新兴商圈挑战商业中心
   
    西区是中山城市的“出入口”，本项目位于中山路与岐江公路的交汇处，紧靠岐江河，与孙文西路步行街隔河相望，是目前中山最繁华的地区之一。地块周边是中山的酒店王国。岐江两岸是中山商品市场重要的集散地、产品分销地。加上区内上百年历史的孙文西路步行街，岐江两岸便成为了中山一张经典的“城市名片”。
    然而，《中山城市总体规划2004-2020》在商业规划方面，明确提出副商业中心建设，同时规划组团级商业中心。政府规划把中心城区商业主导职能下放，作为城区老牌商业中心的富华片区，必然受到新兴商业片区强而有力的挑战，而作为本项目本身（以至整个区域），集聚人气的难度日益加大：
    作为商业发展的“领头羊”，综合商场的崛起，除了对原有商业格局造成冲击外，更重要的是带来了新的经营理念和特色，综合商场凭其地段优势与较大规模制造出明显的“漏斗效应”，以大信·新都汇、假日广场为代表的综合商区持续畅旺，汇集了大批的人流，给项目本身带来冲击。
    城市中心向东，商业中心扩散，中山地产格局在不断变迁。紫马岭南片区催生中山商业新地标、南区永安新城欲建商务办公区域。同时，各镇区商业发展步伐也相当迅速，以与西区商业联系密切的沙溪为例，随着沙溪中心区的打造，朗心、星宝片区的崛起，以往依赖于城区消费的沙溪人，有一部分将回流，导致城区客源分流。
   
异地开发，前路漫漫

2003年，香港地产第一品牌新鸿基进驻中山，全国地产第一方阵的万科、中海也进入中山，而后还有新龙基、华发、鄂尔多斯等，中山地产界处处有着“过江龙”生存的印迹。其后数年，不少行家均将“水土不服”用于外来发展商身上：出现低沉期，以及频换代理公司。实践表明，外来知名地产商在本地发展之路并不是一帆风顺的，他们在惊涛骇浪中前行。
    而作为澳门知名的地产企业，文根置业又以“过江龙”的姿态进驻中山，外来发展商的中山开发之路，路遥、漫漫。
    总价4.44亿元，近512万/亩的地价，企业耗巨资拿下宝地。诚然，高企的地价总是个不轻的负担，加上外来企业多对于中山本地市场认知度不高。与新鸿基、中海、新龙基等外来开发企业一样，寻求本地企业的协助是企业发展的趋势，同时也固然会导致开发成本上涨。
    在目前房地产市场，品牌战愈演愈烈。不少发展商甚至把项目前期推广重点放在发展商品牌的塑造上，可见品牌效应的重要性非同一般。而本项目是澳门发展商文根置业在中山开发的首个项目，在提升本地知名度方面尚需时间。

文章来源于：中山日报 2007年3月9日 第 4435 期 C4版

附：地块基本要素

地理位置：中山西区商业广场（富华道北、岐江河以西）

土地面积：57868平方米（折86.802亩）

土地性质：商业住宅

容积率：5.0

建筑密度：50%

绿化率：20%

规划条件：已平整

合作方式：挂牌出让

拟建类型：五星级酒店、国际公寓、商业配套

出让底价：2.6亿

成交地价：4.44亿（折511.5万/亩）

楼面地价：1535元/平方米

摘牌开发商：澳门文根置业有限公司

土地使用年限：70年