走在东部开发的前线-南朗篇
——“中山中原：东部组团实地考察行”随想
n 文/ 陈彬艺
广珠轻轨、港珠澳大桥建设使泛珠三角区域逐步整合，区域一体化经济格局逐步得到体现，良好的发展势头为中山带来了全新的机遇和强劲的动力。东部沿海地区作为城市主要出海口，成为中山市参与珠江口沿岸格局重组的战略性节点。东部启动，城市向东发展，从滨江城市走向滨海城市，这是中山市再次腾飞的重大战略决策。结合策划管理中心东部考察之行，我们走进了孙中山先生的故乡，中山市南朗镇，政府全新规划的东部滨海新城。
n 区域发展轮廓：政府要打造怎样的南朗？
《中山市东部沿海地区总体规划》提出了“一港、一城、四区”的总体空间结构，其中“一城”指的就是南朗——中山东部的滨海新城。
提及滨海新城，笔者随之联想到的是渤海沿岸的大连、青岛，福建的厦门以及广州最新规划的南沙。无独有偶每一个靠海的地方打造的滨海新区都是城市最具经济活力和经济竞争力的地方，靠海有利于发展外向型经济、港口的建设利于发展物流产业。除了核心的地理位置外，中山在南朗着力打造滨海新城凭借的还有当地延绵的海岸线以及极具价值的旅游资源，到底中山政府要打造怎样的南朗？从总体规划得知，区域定位为：
（1）中山的滨海新城区
（2）珠江口西岸新兴的现代先进制造业基地
（3）珠三角富有吸引力的滨海地区与著名的旅游目的地
n 区域简况：南朗印象
踏足一个地方，区域的印象其实十分重要，南朗留给笔者最深刻的印象在于孙中山先生的文化遗产，也就是南朗独有的历史资源，当然还有其它旅游资源及当地的生态资源。到底南朗是怎样的一个镇区？我们首先由地理位置、人口状况说起：
（1）资源优势亮点：南朗是中山区域面积最大的镇区
南朗镇位于中山市东部，背靠五桂山，面临珠江口。全镇面积206平方公里，是中山市面积最大的镇区。有10万亩山林和26公里海岸线，户籍人口38840人，其中农业人口29151人，非农业人口9689人，外来务工人口8万余人。
靠山、面海，我们不容置疑的是位置的优越，206平方公里、10万亩山林、26公里海岸线代表的是什么？充分显示的是资源的优势。临海，可以发展港口运输业、物流业；靠山（五桂山）可以发展旅游度假产业。而人口构成方面，外来务工人口与户籍人口比例约为2：1，人口拉推效应，拉力占据着主导位置，区域制造业的发展吸引大批劳动力涌入。
（2）以旅游业为侧重点带动相关产业“起飞”
2005年全镇第三产业GDP3.5亿元，比上年增长27%。旅游业及相关服务业作为第三产业发展的龙头，实在功不可没，目前南朗主要旅游点有：孙中山故居、中山城、横门捕鱼游、蒂峰山石仔庙、茶东陈家祠、崖口集益公园、红树林和燕石围等，以翠亨村为中心的文化产业带发展优势尤为明显，每年接待游客达百万人次。
孙中山文化是南朗旅游业发展最大的资源优势。旅游业作为一个优势产业是南朗拉动第三产业发展的一个基石，随着南朗文化产业园的兴建，南朗将加大广告、影视、教育、旅游酒店等资源的整合，全力发展第三产业。
（3）经济状况映射区域发展：南朗经济正处于提速期阶段
区域的发展如何？经济状况是最好的一个反映。同时，经济与地产是紧密联系在一起的，故说地产是经济发展的风向标，同样经济的好坏直接影响着区域地产行业的发展，为了更好地把握地产市场状况与未来发展潜力，我们首先从区域经济为切入，看看南朗近年来经济发展状况:
2005年，全镇实现地方生产总值20.3亿元，比上年增长21.3%。工业产值60.13亿元，增长22.84%，农业产值2.937亿元，增长4.5%。企业出口总值3.5亿美元，增长32.88%。税收2.66亿元，增长32%。
与邻近的三乡、坦洲2005年近40亿的GDP值相比，南朗差距还是相当大的。但从近几年来，南朗区域生产值每年20%或以上的增长速度可见，南朗正处于经济发展的提速期阶段，2005年可以说是东部发展的起步年，2006年即是开拓年，步入07年、08……甚至在更后的数年里，我们更有理由相信南朗经济将在高速路上“狂奔”。
工业发展前景广阔，全镇有八个工业发展基地，包括南朗万亩工业区，南朗第一、二、三工业园，大车工业园，翠亨工业园，横门工业园和正在开发的东南绿色工业园。
作为与开发区整合资源开发的工业园，东南绿色工业园是全省首个生态工业园区，中山政府“十·一五规划”的重点发展项目，同时以新兴文化产业为龙头的文化产业园的建造，无疑被外界寄予了厚望。
n 地产市场现状：起步慢、外来人口多、配套档次低，是地产的处女之地
1、地产市场起步慢
从目前镇区发展现状看来，南朗镇属于中山区域地产市场发展起步较晚的镇区之一。自2004年锦绣沙溪房地产引资兴建在水一方以来，南朗镇才算真正拥有了首个高尚住宅小区，比中山镇区地产开发的先驱之地三乡镇晚近10年多（1992年雅居乐涉足地产业，开发三乡雅居乐花园）。到了2005年，锦盛地产以新力军的姿态进驻南朗镇并开发锦盛新城一期——翠盈华庭，南朗房地产市场才逐渐被外界所关注。
2、外来人口比例大
购买市场方面，人口的容量是决定市场活跃程度的主要指标，南朗与三乡、古镇等镇区一样，也是外来人口相对较多的镇区之一。工业制造业发展前景较足，吸引大批外来人员的加入，强大的工薪阶层群体比例较大。然而，由于粗放型产业较多，外来人员的素质不高，复杂的人口构成却带来环境、治安等问题，镇区略显杂乱。
3、商业配套档次低
区域是否繁荣，一定程度上表现在区域商业发展的状况。目前，南朗镇三星或以上的酒店仅有昆仑酒店1家，具有较大规模的零售市场仅有壹加壹商场。而区域商业比较繁荣的仅有南朗市场、南朗壹加壹及孙中山故居周边。镇区总体商业配套相对薄弱，消费档次较低。
n 地产市场发展趋势：靠资源、政策偏向，市场趋向多样性、短线偏经济楼盘
1、资源可塑性相对较强
2、政策偏向有优势
3、单一客户构成有望改善
4、短线偏经济型楼盘开发
n 发展难题：征地与资源保护之间的矛盾
n 同根同生：珠海唐家，东部滨海新城发展的参照
n 南朗需要刺激，让东部滨海新城腾飞
1、我们首先考虑的是本身内在因素的支持
2、南朗的发展也需要外来经济的支援与拉升
2007-3-18