文/灰色晴天 (陈彬艺)

去年，国家宏观调控再次重锤出击，“国六条”出台，税收政策、土地政策、信贷政策一再“咄咄逼人”。国家宏观调控强势不减，由于市场的稳健性中山受政策的影响甚微，在短暂的调整期之后楼市继续稳步前行，展现出一种欣欣向荣之象。转至2007年，地价的上涨，外来投资者的介入等因素带动今年开局之初楼市出现了热销局面。

l          “单价7673元/平方”、“总价8.64亿”中山土地交易创纪录

据中原对公开招拍挂土地监测数据显示，今年1-3月份中山招拍挂土地成交面积145.02万平方米，成交金额达17.31亿元，同比分别大幅上涨167.42%以及686.82%。

2007年以来政府提出富华道南片区规划方案重塑西区商住新区域之后，西区广场地块以及博爱路一路地块相继创造了中山土地交易单价及总价的最高记录。两幅重量级地块的成功拍出进一步印证了老城区稀缺地块的价值所在，摘牌的是澳门文根置业和雅居乐集团，两大发展商的强势进驻，我们可以预期的是西区地产的发展将得到进一步的带动。

总体看来，中山地块的价值在提升。自06年以来不少异地开发商纷纷圈地中山，尤其以三乡、坦洲的土地最受追捧。同时，由于中心城区土地日渐稀缺，地价高企，不少开发商选择城乡结合部地块，带动该区域地价的大幅度上涨，以开发区濠头段、沙溪105国道周边、城北的东明桥附近升幅最为明显。近年来，虽说中山土地的供应量是十分充足的，但随着城市规划的进一步深入中山未来几年的商品房用地计划供应面积每年将有0.1-0.4平方公里下滑。同时，市场价值得到认同，异地发展商进入中山市场的步伐在加快，加之本地发展商的崛起，预期地价的升幅势必加大。

附图  中山市商品房用地年度实施计划（单位：平方公里）

数据来源：中山市住房建设规划

l         住宅市场需求旺盛，黄金周前夕市场渐热

据中山国土局统计数据显示，2月份农历新年前后的销售升幅是比较明显的，当月全市住宅销售面积、销售金额同比分别上升81.4%以及91.8%，传统中的销售淡季出现了“反常规”现象,由于06年12月至07年1月期间积累的客户统一释放，带动第一季度整体销售上了一大台阶。从宏观数据反映，今年1-3月份全市商品房累计销售面积、销售金额分别达到了123.7万平方以及39.3亿元，销售面积同比增长31.5%、销售金额更增长50.6%。中山住宅市场销售规模达到了历年同一时段的最高水平，五·一黄金周前夕，市场已逐渐升温。

附图  中山住宅市场交易状况（单位：万平方、亿元）

资料来源：中山国土资源局

l         住宅价格升幅明显，城镇住宅差价进一步拉近

据中山国土局统计数据显示，中山住宅均价自06年9月超过3000大关以来，一直在3000元/平方楼上徘徊。07年1-3月份，全市住宅均价达到3176元/平方，同比上升14.5%。当广、深楼价一直高企之时，中山楼价也随之而升。土地增值税的清算，外来投资客户的增多，经济发展的推动是房价上升的主要原因。另外，更值得关注的是城镇楼价差距在逐渐拉近。随着交通网络的完善，楼市的偏重区域以中心城市为圆心逐渐扩散增大，中心城区的辐射能力逐步增强，中山镇区住宅价格也得到有效拉升，从统计数据表明中山城镇住宅价格差已由06年的795元/平方缩减到今年1-3月份的695元/平方，开发区、三乡、坦洲、沙溪等镇区住宅产品档次的提升带动是城镇住宅价格进一步缩窄的主要原因。

大户型价格持续坚挺，新增小户产品价格保持稳定

“9070政策”的实施使大户型价格仍旧坚挺，开发区群英华庭2月份每平方提价400元，东区颐和山庄价格更升至5000元/平方，豪逸华庭推出的140平方米至338平方米单位，房价从4900-6100元/平方米不等。而小户产品价格方面，经过05、06年两年的井喷供给后，今年1-3月份新增供应量有所下降，单位价格保持平稳态势。3月尾开盘的名仕·经典世家均价为4100元/平方（保装修），沙溪镇的星都28均价仅为2900元/平方。

l         外来置业潜力十足，发展商出外吸客引导消费

在“回波效应”的主导下，人口、资本过度集中于广深等中心城市，由于房价的进一步飙升使不少一线城市居民再也承受不起高昂的房价。同时交通配套的改善、价格的“洼地效应”使中山楼盘的价值重新被发现，促使部分投资者转投中山。今年2月份至今，群英华庭购房客户中80%来自深圳、广州等周边城市，外来置业者大幅上升在开发区来说是比较明显的，近段时间城区的豪逸华庭，周边城市客户也升至2成。其实，不少发展商也意识到外来置业者的购房潜力，中海·翠林兰溪园、雅居乐旗下的凯茵新城、群英华庭、雅居乐新城等大型项目也于近期纷纷到粤、港、深、珠等城市进行楼盘推广，欲以引导客户，促成外销。

与此同时，这种外来消费现象在中山南部区镇更为明显。据相关监测数据表明，近半年来中山住宅价格与珠海相距在1600-1700元之间，较大的房价差使不少珠海客户转投中山坦洲，坦洲市场的“珠海现象”日趋明显，8成以上客户来源于珠海。交通的完善促使两地时间距离在缩短，可以预期的是这种外来客户占主导的趋势将再坦洲进一步得到延续。从南部组团总体发展来看，港珠澳等客户较强的消费能力将使中山南部地产进一步走热，同时房价的拉升也将变得更加明显。

l         “五·一”期间市场新增货量将稳定

“五·一”黄金周，作为楼市销售的黄金时段，发展商不敢怠慢。其实，近年以来中山不少发展商并没有集中于“五·一”时间推货，而选择于3-4月份黄金周前1-2月推出产品预热市场，目的在于拉长旺销时间，有效地促进销售。据初略统计，中山楼市今年3-4月份期间，全市推新货楼盘20多个，除坦洲锦绣阳光推出新一期产品货量较多外，其余各楼盘新推量也多在100-200套之间。在新推货楼盘当中也不乏中海、万科、星辰、华策等知名品牌，中海4月份推出近100套别墅产品，万科三期中心楼王5月上市…… 细分到各区域市场来看，五一期间城区楼盘供量依旧平稳，受大户型产品价格拉升影响，总体楼价预计轻微上调。受外源型经济带动，南部的坦洲依旧是中山楼市最热的区域，货量足、需求大使坦洲市场处于供需两旺良好局面。

从往年经验来看，市场供货量到3月份尾才开始逐步释放，而今年开局的良好发展态势使人眼前一亮，今年“五·一”中山楼市更值得大家期待。