文/灰色晴天 (陈彬艺)

前言：近来，笔者发现位于博爱六路紫马岭南片区的远洋城报媒广告突增，中远地产（中山）正式亮相。“五·一”期间，适逢楼市旺季，远洋城接待中心启用，笔者特意走访远洋城一睹中山楼市新标杆之风采。归来后，感触颇深，特此谈谈感受……

我们首先从历史说起，从80年代的莲峰新村、竹苑、松苑到90年代初期的三乡雅居乐、翠景、雍景园，一直发展到2000年以后的奕翠园、凯茵新城、城市风景，简单来分中山楼市经历了4个发展时期。在各时期当中，住宅产品的每次更新换代给中山楼市带来的是正面积极的影响，其中房价是重要的表现方面。以城区楼盘为例：首先跨越3000元楼盘我们经历了10多年的时间，突破4000元大关我们经历了更短的3-5年。我们知道：每一个价格区间的发展时间在逐渐缩短，市场的日益成熟造就了高端产品的出现，由此楼价固然也逐渐走高。目前，中山高端楼市价格范围正处于4000-5000的发展阶段，上升的趋势是明显的，而我们知道这种发展步伐是在提速的，目前中山城区楼价的年升幅大约在7%-10%之间，中山出现5000元或以上高端楼市即将实现，或者从5000-6000我们只需更短的1-2年时间。

注：1、下文提及的区域楼价均以电梯洋房价格为标准  2、涉及楼盘均价为开售以来楼盘总体价格，而非小部分组团单位价格

n        楼市5000大关的跨越者：远洋城将把中山楼价拉升至新的高位？

可以说雅居乐是中山楼市突破3000大关的缔造者，而区域总体楼价首先突破4000元应该在博爱三路至博爱四路沿线，由此博爱路也成为了中山高端市场发展的标杆性区域。结合中山楼市目前发展状况来看，能首先突破5000元大关的区域并不会在目前最为活跃的南部？也不是城乡结合部区域。笔者认为，目前最为现实的还是在于东区博爱路地段，中山楼市向东延伸的中轴区域。紫马岭南片区、中山博览中心、远洋城，中山楼价再次攀升的重要因素。

远洋城规划用地面积88.4公顷，总建面积132万平方，受环境优越因素，区域发展前景因素带动，远洋地产（中山）将远洋城定位为中山核心住宅区乃至珠三角区域高档综合社区。从发展商对项目的定位而言，发展商把层次升级至整个珠三角区域范围内，打造高端产品的方向是明确的，而楼盘档次更要凌驾于中山各楼盘之上。而在本地而言，从首推产品价格方面考虑（除别墅产品及个别小户型产品外），严格来说远洋城是中山范围内第一个项目首推产品价格超过5000元的楼盘（由于岭峰18分属凯茵组团产品，暂忽略），博爱路沿线楼市高端集聚效应再一次得到激发。故此在笔者看来，远洋城是5000大关的跨越者，是中山楼市新的高点。

1、反“其道”而行：远洋城打造中山楼价制高点

众所周知，楼价一直坚挺其中原因在于产品供应结构问题之上，大户型产品需求旺盛进一步拉升楼价上扬，03年政府早已明文停批独立别墅用地，其后普通住房契税征收方案再一次抑压大户型产品消费，06年《国六条》更推出“90/70”规定限制各项目90平米以下产品7成比例，进一步控制产品供应结构，政府一再限制大面积单位，保障“夹心阶层”置业问题。从远洋城目前首推的产品来看，面积最少单位也达到140平方，大面积200平方以上复式单位比例实在不少，目前中山楼市乃至全国范围内，楼价的持续上升一大程度上来源于大面积单位的拉升。发展商反“其道”而行的做法，使逐渐稀缺的大户型单位在价格方面更富上升的潜力加之政府对区域的重点打造予以的配套扶持，远洋城中山楼市制高点变得更贴近现实。

2、首推洋房产品5000多，后期产品价格将会是何种水平？

我们知道，紫马岭南片区作为新生的区域，目前发展才处于区域打造的初期阶段，周边的生活配套处于空白阶段，而远洋城首推单位5000元的均价建立于发展商对片区未来的潜力预期之上的。笔者认为发展商表明的5000元单价存在保守方面，实在的房价大有可能比公布价格要高。笔者认为，项目均价5000，而项目当中单价6000、7000或以上的单位比比皆是。不容置疑的是：中山楼市未来数年上升的基调依然是明显的，这建立于市场目前发展的成熟程度方面。远洋城5000的均价产品属于临街产品，可以说是发展商“初探”市场的部分，而在的其后产品当中，我们知道还有一部分半山别墅、山景洋房，市场向好的趋势是明显的，目前的临街产品均价达5000，我们可以试想的是其后项目中心区域产品的价格在何种水平？政府在政策方面的引导以及博览中心的打造，高端产业的集聚拉升区域价值将是显著的。会展经济对楼市将带来什么样的改变？我们下面继续探讨：

3、会展经济以及高端客户切入给项目楼价带来新刺激

近年来国内会展风起云涌，中山也凭借着私有企业强大的凝聚力办起了“电展会”、 “灯博会”、“服博会”、“食品会”等一系列大小展会悉数举行，中山会展经济在不断壮大做强之时，为了更好地提升展会质量、提升产业竞争力、扩大产业聚集规模，中山政府筹建博览中心势在必然，而最后选址于紫马岭南片区。

其实博览中心的建设使远洋城打造高标准项目变得更具底气，同时更需注意的是各类政府机关办公场所的转移，这是一类高端消费客户，是楼价发展新的刺激点。笔者看来，刺激项目楼价攀升的因素是多方面的。包括总体市场发展态势、政府规划偏向、会展经济支撑、高端客户切入、环境因素的影响等范畴。

n        小结：

总的看来：从区域的发展前景、政府的政策引导、项目的产品结构、发展商的品牌底气，我们需认清的是远洋城在中山高端楼市中所处的重要位置，发展商首推临街大户产品初现市场，5000元的均价使我们认清的其后期产品的调价空间以及高端房价在中山楼市中所扮演的角色。笔者以“跨越的缔造者”来形容，我们知道“开创先河者”所带来的引导性意义，远洋城会引导中山楼价上更高层次吗？我们拭目以待。