文/灰色晴天 (陈彬艺)

前言：日前，本地一记者朋友致电问及中山商业市场问题，更着重提及作为中山典型高档商业区域的益华商业圈在发展过程中存在的发展问题。有见及此，笔者总结了数点个人观点，并与大家进行探讨：

要探讨一个商业圈存在的发展瓶颈问题，我们首先要了解的是其发展的现状。众所周知，益华商圈周边分布着诸如恒信花园、翠闲庭、俊轩庭、豪逸华庭、维景湾等高档住宅小区，从益华百货、置地广场等业态布局可知，益华商圈是中山较为典型的高档消费圈，商业化程度也相对较高。

n         “停车难”问题成益华商圈发展的首要瓶颈

近期，政府在西区商业广场的规划方案中把交通因素放在了关键的位置，在人流的疏导、停车场的建设进行了详尽的规划。与老城区一样交通因素优劣对于商业化程度较高的区域同样起着一定的制约性作用，特别在于停车问题方面，目前城区吉之岛、好又多等大型综合性商场业绩的下滑，停车难问题再当中起着一定的抑制作用。在寸金尺土的区域商家甚至政府过分追逐眼前利益，从而放弃兴建停车场等，忽略可持续发展的交通规划问题。

n         单一的“高端聚集效应”拖慢区域商业活跃程度发展

从目前益华商业圈的业态分布来看，除饮食外的其他业态均集聚了档次较高的商铺。其实，笔者认为一个成熟及活跃的商业区域，高、中、低端消费档次的商业形态都应有所体现，以达到消费人群的多样性特点，消费结构的均衡性对商业市场活跃发展起着重要的作用。益华商圈作为一个商业化程度较高的区域，高地价、高铺租使不少商家望而却步，单一的高端聚集效应无论对商家还是消费群体都产生了一定的“筛选作用”，被削弱的正是区域商业的活跃性。

n         周边客户追求“特色消费”外出消费观念有所加强

外来高端客户受停车难问题制约消费，而周边客户外出消费观念近年来有加强的趋势。前面提及益华商业圈周边分布着不少高档住宅小区，这也是目前于该商圈消费的主力群体。我们需明白这是一群高端消费人群，多为有车一族，这类消费人群受交通工具制约是显然较小的，致使该类人群消费活动的范围也相对较广。在长期单调的消费模式之下，不少高端消费人群会寻找新的特色消费点，近年来这种外出消费观念是有所体现的，笔者认为这种趋势也在增强。

n         小结：

除此之外，益华商业圈作为中山一个传统的商业圈，自益华百货90年代中期兴建开始已逐渐定型，发展已由来已久，老式商业形态的定型，缺乏特色业态，大型商场配套设施的老化，主流时尚元素的缺乏使益华商圈有别于大信等新兴商圈的一大原因。近年来周边大型高档住宅涌现，故此也催生了置地广场、维景坊等新型商业街，益华商业圈才逐渐与新生的时尚元素接轨，老式商业形态才有所改观。从目前中山商业市场的发展大势来看，以大信新都汇为代表的大型SHOPPING MALL在市场中产生了巨大的“漏斗效应”，新兴的强势导致诸如益华等商业圈的影响力有所削弱。总体来看，益华商业圈娱乐业是较为缺乏的，如何缔造商圈新的特色亮点？如何解决与新生时尚元素融合等问题对商业圈整体发展起着关键性作用。

南下新码头近来在招商，据了解该项目主要以KTV、酒吧等休闲娱乐产业为主，笔者认为发展商寻找区域商业的薄弱点，走的方向也算是明确的。同时益华集团近年来在断断续续建设世纪广场后，06年终于下定决心，世纪广场作为益华百货的后续性建设给益华百货本身甚至整个商业圈带来的是有力的补充与完善，两大设施的建设预示着整个益华商业圈将在逐渐蜕变，从中山商业市场的整体发展态势来看，市场前景是美好的，毕竟城市商业所处的层次还不是想象中高，益华商业圈发展机遇同样是充足的，在乎的是今后发展商如何进行项目后期运营。(中山中原)

益华商业圈标杆性商场——益华百货

中山标志性建筑——中银大厦

中山老牌星级酒店——京华酒店

益华商圈分布的高档住宅小区

June 9, 2007