文/灰色晴天 (陈彬艺)

n         小户型产品“SWOT分析”

优势（S）

1、由于公寓的面积小，总的来说总楼价不高，置业门槛低，可承受的客户群范围较广。

2、既适宜投资也适宜居住，投资的风险相对较低。

3、小户型单位只要单价不是高得离谱，不论是投资还是自住，其升值潜力还是可期待的。特别是加息以后，贷款买房者或贷款额都可能有所减少，总价不高的小户更有优势。

劣势（W）

1、密度布局，采光通风，安全性和私密性较差。

2、它有别于经济适用房所针对的客户群的广泛性，客户面表现得针对性较强且较单一化。

3、在销售周期一致的前提下，项目投入的建造成本相同，但小户的收益较大户型的要小。

4、由于小户产品的特殊性，使投资的客户居多，致使对物业管理的要求质素更高。若对租赁人员管理不善，将直接影响小区的整体形象，对于大型的社区的开发影响更为深远。

机会点（O）

1、针对的客户鲜明且单一，是投资者及过渡性消费群体的目标户型。

2、凭借总楼价不高，承受人群较广的条件，可以利用目前市场的发展趋势；且自住型的置业消费者日趋年轻化，某种程度上过渡性的消费在市场的占有份额有望提升。

3、租客通过租住公寓单位，切身体会小区的环境设施，若物业管理的质素服务到位，营造良好的小区氛围，利于项目口碑的建立，也能促成部分租客后期的成交。

威胁（T）

1、公寓由于其自身的特殊性，使客户对于地段及发展潜力的要求甚高，在一定的投资环境的硬件配合下才能很好地发展。（硬件如商业气氛的集中，较多的流动人口、周边拥有大型厂企等）。

2、产品的过度涌现、且呈现出区域较集中的特点。产品过于集中的市场，竞争日趋激烈。

3、国六条90/70政策出台，小户型单位将逐渐占主导地位，供应量的大增产品竞争将进一步加剧。

n         小户产品置业群体分析

在房地产市场内，小户型往往被多数人看作是一种过渡产品，而目前，小户型产品日趋丰富，功能不断完善，诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度上得到有效的提高，小产型产品向良性方面的变化，引起了小户型买家极大的关注，选择小户型并不单纯是金钱上的问题，而是选择一种生活方式，方便、快捷、时尚的生活方式。本地各小户型的住房主要可针对以下人群：

1、年轻白领：由于小户型单位置业门槛相对较低加上生活方式的改变，小户型单位已成为年轻人士居住潮流。

2、投资者：小户型总价较低、首付低、月供少，投资成本较低；投资回报率高，增值潜力大，风险较大户单位要小，收益较稳定。

3、新婚夫妇和过渡性居住者：买大单位，总价较高经济压力大。小户型单位是过渡性居住者的良好选择，投资、居住相适宜。

4、异地人口、本地上班者：本地常住的意愿不大，买大单位没有必要，小户单位月供与租房相仿，日后转手容易。  （中山中原）

June 11, 2007

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