——中山中原南部考察专题

文/灰色晴天（陈彬艺）

城桂公路——由中山城区向南部延伸的动脉

前言：

俗话说：“孔雀东南飞”，从中国传统礼学、易经学观点来看，向东、向南多属福旺之地。就珠三角各地方城市发展格局而言，由于地理区位因素的决定性作用，城市发展偏重点从来就是向东或向南临海延伸发展的。当然，中山也是如此。自中山提出东部大开发战略开始，城市发展逐渐向东南部倾斜，东南区域价值逐渐得到发掘。

与东部区镇相比，南部市场的发展更显“成熟”，三乡、坦洲地产市场近年来的发展尤为迅速。同时，在中心镇区的带动下板芙、神湾两镇区发展也逐渐得到外界关注，在新一轮发展大潮下，中山南部市场的魅力正逐渐突显。为正确把握市场发展脉络，我们走在市场发展的前沿，凭借此前东部考察所积累的成功经验后本期我们走进南部，一个以外源型经济主导发展的区域。同时，望能与各位读者共同探讨市场发展问题。

一、南部组团概况

要探讨一个市场发展，我们务必首先需了解市场发展的现状。从地理位置而言，南部组团与珠海经济特区相连，这是一个城市的接壤地带。组团陆域总面积364.31平方公里，分别由三乡、神湾、板芙以及坦洲四镇区组成。在经济产业方面，南部组团各镇主要以外向型加工业为主。2006年南部组团各镇实现地区生产总值（GDP）约为128亿元，工业总产值在321亿元左右，在珠澳都市圈的带动下，组团经济容量有了明显的提升，从组团整个经济环境来看总体发展态势持续良好。

n         组团经济状况：外源型经济占主导的经济结构

目前，中山陆域面积与周边城市直接相连的主要在西北组团及南部组团当中的区镇。与西北组团不同的是，南部组团的发展与紧邻的珠澳都市圈的衔接更为紧密，区域交通网络的延伸是一个重要的表现方面。当中，澳门特别行政区的牵引作用也是关键性因素。由于中心都市圈的进入门槛较高，南部组团承接了由于珠澳门槛因素而出现的制鞋、玩具、成衣等产业的投资。从产业类型来看，这是属于出口加工经济发展模式。南部组团与行政区域外经济的协调发展潜力导致该组团区产生了以外源型经济为主导的经济发展格局。

n         组团土地开发现状：组团开发比重偏小，三乡土地开发程度傲居南部

附图  1996-2005年南部各镇区商住用地供给情况（单位：公顷）

数据来源：中山住房建设规划

n         组团地产市场：各镇区地产市场发展差异显著

二、南部组团发展趋势

n         组团用地规划：商品房用地计划实施面积呈逐年下滑趋势

附图  中山市各组团住房用地年度实施计划（单位：平方公里）

数据来源：中山住房建设规划

n         区域发展方向：板芙、神湾发展空间有限，坦洲是组团未来拓展方向

June 10, 2007

通过对南部组团发展的总体了解之后，下期我们将首先进入南部组团重要的拓展区域：中山市最南端的镇区——坦洲，并与各位读者共同探讨坦洲地产市场发展相关问题，敬请留意！