——中山中原坦洲考察之行随想

文/灰色晴天

坦洲——岭南著名的水乡小镇

曾经，一曲“地道咸水歌”使人津津乐道，回味无穷……

曾经，一片纯朴民风吸引着不少艺术家驻足观赏，继而灵感飞洒……

这里是民风纯朴的地方，这里是中山水上人家——坦洲，中山著名的水乡小镇。

一、镇区概况

上期我们对整个南部地产发展情况作了一个简单的介绍。在往后的时间里我们将分镇区跟大家介绍各镇区地产发展情况，本期我们首先来到中山南部重镇——坦洲。

坦洲地处大沙田地区，全镇共有耕地4万多亩，山地近3万亩，镇区西南部区域紧靠磨刀门水道，致使镇区河网密布，农产品和海鲜等物产极为丰富，素有“金斗湾”之美誉，坦洲是中山面积最大的著名水乡，也是中山主要的粮食生产地，有“中山粮仓”之称。近年来坦洲镇树立“工业立镇”战略，经济实力得到有效增强。外源加工业的带动促使以农业为主导的水乡小镇逐渐进行产业结构调整，制造业、旅游等行业逐渐得到激发。在我们重点介绍的房地产方面，由于地理位置的优越性以及水乡环境的独特韵味促使坦洲房地产业发展也于近年逐步提速。另外坦洲楼价与珠澳地区相比有着较大的洼地优势，置业人口的转移成就坦洲“珠澳工薪置业天堂”美誉。一如既往，要分析一个区域我们首先依然从了解一个区域开始：

n       交通区位：坦洲是中山的“南大门”，城市的出入口

坦洲镇位于珠江口西岸，地处中山市行政辖区的最南端，向北与三乡、神湾接壤，毗邻珠海经济特区，澳门特别行政区，全镇总面积136平方公里，土地资源丰富，人口接近15万，是中山与珠海重要衔接区域，有中山“南大门”之称。

内联外优，交通优势成坦洲发展主导

一个区域要得到充分发展，不可或缺的是成熟便捷的交通因素。而坦洲在交通网络方面是较为完善的。从坦洲到珠海、澳门10-20分钟便可到达；中山港、神湾港、珠海港近在咫尺；同时105国道外围接驳、城桂公路二期以及坦神公路、环市路的建造使坦洲与周边镇区交通因素更显完善；西部沿海高速、广珠西线高速、中珠快速干线、广珠轻轨在区外交通方面将更彰显便捷，更值得关注的是港珠澳大桥落脚珠海拱北，使坦洲与珠海、澳门连为一体，为坦洲的发展带来了勃勃生机。

其实，坦洲是中山南部的出入口区域。城市出入口的重要性在于其交通节点所具有的特殊意义。城市出入口是一个城市人口、物流、资金流必经之场所，我们知道坦洲的经济属于外源型经济，同样我们也可以把坦洲这种外源型经济称之为城市出入口经济发展模式。其实，外源经济的决定因素除了有地理区位的要求外，区域与区域之间的发展差异，区域与区域所形成的交通因素、甚至区域间所具有的地缘因素也是催生外源型经济的重要原因。南部经济得以迅速发展一大原因来自于“珠澳大都市圈”这个大型经济体系的有效拉动。下面我们将对坦洲近年来经济发展状况进行简介。

n       镇区经济：经济总量持续壮大，镇区经济发展迅猛

近年来，坦洲狠抓“工业立镇”战略，电子产业、制造业等产业的发展逐步促成坦洲由过去一个农业镇逐渐向工业强镇转变。同时房地产、旅游、物流等第三产业的崛起更带动坦洲经济进一步壮大。据相关统计数据显示：2003年至今坦洲地区生产总值每年均有15%以上的升幅，我们认为这种增幅是显著的。03年及05年两年的增长幅度更超过20%，一定程度上反映出区域经济近年来发展的迅猛程度。

2006年，坦洲镇经济总量更进一步壮大，全年实现国内生产总值43.83亿元，同比增长17%，工业总产值120.6亿元，增长16.95%，完成税收额7.98亿元，增长24.3%。今年1-2月，全镇实现工业产值21.8亿元，增长19.36%；其中，高新技术企业实现产值3.39亿元。工业销售产值20.84亿元，比增17.69%；工业产品产销率95.6%；实现工业税收9564万元。

附图  近年来坦洲镇地区生产总值发展（单位：亿元）

数据来源：坦洲镇政府网

珠海经济与坦洲经济的联动现象

我们知道坦洲的经济主向外源带动，坦洲承接了由于珠海门槛因素而出现转移的部分企业，并逐步建立了以电子信息制造业、电气机械制造业、纺织服装制造业为主的特色产业，从总体市场看来，由于地域接壤、交通便捷等因素，坦洲与珠海经济出现的是一种区域联动发展的现象。珠海经济将直接地影响着坦洲的发展，原因在于一种依赖与联动的发展关系。珠海居民收入水平的进一步提高，购买力的提升也是情理之中，对坦洲的经济而言起的是一种拉动的作用。

n       生活配套：居住质量建设成镇区价值提升关键

交通网络的发展成就坦洲市场“珠海现象”

n       坦洲地产发展特点：关注度高、认同度大、产品销售周期短、置业客户集中

（1）   市场关注度高，开发潜力足

（2）   产品认同度高，别墅产品较为稀缺

（3）   楼盘销售周期短，市场增容速度显著

（4）   楼盘区域集中，以中心区开发为龙头

（5）   置业客户集中于珠海，本地客户置业观念保守

（6）   商业化程度不高、配套档次较低

n       坦洲楼市解疑：本地客户怎么了？高档次配套引导高档消费？

1、 80%珠海人，坦洲当地置业客户那里去？

n       坦洲继续吸纳洼地投资，品牌地产商提速切入市场

n       坦洲发展“南北逢源”，西北区域尚待发展

n       依托“珠澳都市圈”模式，坦洲发展更显机遇

June 18, 2007

走过大沙田的明珠——坦洲，巨大的市场发展潜力摆在面前，笔者惊叹万分。过去从传统的农业镇区一路走来，发展到目前南部的工业重镇，坦洲发展的步伐是无比迅速的。区域兴旺发展的基调也逐步显著。下期，我们将沿着磨刀门水道北上，走进南部农业的大镇，“中山菠萝之乡”——神湾。