文/灰色晴天

n         背景

7月11日，中山市土地招标办公室对位于沙溪镇龙瑞村地块编号为P24-07-9041的土地使用权进行公开拍卖。在经过多方竞争角逐之后，地块最终以2.035亿元的总价成功拍出，成交价以多出底价2.5倍的高价拍出，地块单价约3704元/平方（折合247万/亩），这也是近年来沙溪镇公开招拍挂用地成交单价最高纪录，比今年上半年镇区住宅均价高出近400元/平方。

沙溪镇朗心片区全景

市场大势好，沙溪地价持续走高

今年5月，沙溪大道P24-06-0092地块在经过多次流拍之后最终在各界高度关注之下成功拍出，成交单价达到了2587元/平方高位，事隔数月沙溪高位地价再度出现，3704元/平方的单价比沙溪大道地块每平方高出1117元，除了地块本身的位置、用途、大小等影响因素之外，单幅地块单价的再度攀升一定程度上反映出地块价值的提升以及地产商对沙溪地产发展潜力的看好。沙溪土地拍卖陆续传来高价位信息，到底近年来沙溪的招拍挂土地的价格走势如何？

根据中原市场研究部对公开招拍挂土地的监测数据显示，2005年沙溪镇经国土局公开招拍挂土地成交单价约仅为620元/平方；至2006年受中心城区地价影响，不少地产商继续“弃城入乡”同时也促使了沙溪当年地价跃升了1.07倍，达到1285元/平方的高位。这也是继续小榄镇之后当年另一高地价镇区；到今年上半年，中山楼价、地价双双有显著的飙升，沙溪地价在大环境地价的升势之下持续走高，今年上半年1941元/平方的单价是一个新的高位。

附图  沙溪镇招拍挂土地单价走势（单位：元/平方、%）

数据来源：中山国土资源局

收获外延城市化的价值，朗心片区城西“独舞”

我们知道，中山城市中心向东偏移的方向早已定格。以地产业发展为例，由中心城区扩展向东的发展趋势是显著的，以尚城、聚豪园为代表的一批楼盘早于立足于偏东城乡衔接地带。开发区成为了中山城区今后延续发展举足轻重的区域。东进、西拓，中心城区的范围在进一步向外扩张。城东，长江-濠头板块收获城区向东外延之价值；往西，星宝、朗心片区城西“独舞”。

假若说岐江路串联起沙溪北线区域与城区的话，那么南线的博爱路更是连接东线区域不可或缺的动脉。为把握城区产业外延之机，继星宝片区之后2005年政府将朗心片区定位为沙溪又一标杆性区域。作为沙溪南线与城区衔接的区域，宝珠路与博爱路的连接奠定了发展的基础。自广浩、金雅乐先后开发项目之后，从本次P24-07-9041地块的高价成交看出，不少发展商欲以进入朗心片区分羹，同样也表明发展商对于区域未来价值的良好预期。再谈此次拍卖，在中山范围内247万/亩的地价应该属于一个中心区的地价，而此次促成朗心地块的高价笔者认为有下面几点原因：其一，大地产环境影响。据最新统计数据显示，今年上半年全市住宅均价同比上升21%，镇区住宅均价更有接近3成较大升幅，在地产市场良好的大势之下，地价同样受到热捧。其二，区域楼价升幅显著。目前朗心片区在售项目的价格上升势头同样迅猛，金逸豪庭从年初到现在每平方上升近500元，康桥花地5.1正式开盘以来，300-400元/平方的升幅也在所难免，地产商看好已经形成的楼价档次。其三，区域前景及大型发展商的“拉动效应”。作为沙溪与城区的衔接区域，朗心片区的打造被政府寄予了较大的希望。政府努力塑造镇区形象的窗口，标杆性的区域定位，思想上的重视、规划上的偏向、资源方面的投入也是必不可少的。另外，自今年的3月末，雅居乐集团强势夺得博爱一路G20-07-0013地块的开发权之后，业界普遍认为雅居乐此番的入驻将给周边区域的总体发展起到了一个积极的拉动作用，结合富华道南片区的规划，两个市级重点开发片区的联动开发将给朗心片区发展注入活力。

247万/亩，城乡接合部区域价值是否该重新评估？

作为一个城乡的接合地带，相比于其他非城乡衔接区域有着更大的发展优势，由于处于一个过渡性区域虽开发程度比不上城区，但土地存量、地块的价格、环境因素却优于城区，同时由于地域接壤关系却共享了城区成熟优越的配套，这也是近年来不少大型项目崛起于城乡接合地带的重要原因。城乡接合区域日趋凸现其开发的潜力，除了此前提及的城东板块，城南板块，万科、永安早已率先进驻；城西方面，雅居乐、中海也早有部署；而中信及大信两大集团将领跑城北，受知名地产商的拉动，城乡接合区域地价的攀升速度也将更为显著。再看一组统计数据，2005年至今，据中山中原市场研究部对40亩以上招拍挂地块的统计数据显示，开发区濠头片区成交价约在53-61万/亩，西区沙朗约50万/亩，沙溪朗心周边约85万/亩，而年初成交的港口G11-06-0141地块也达到127万/亩。当然，令人感到意外的是此次朗心P24-07-9041地块247万/亩的价格。地价的拉升也将铸造新的高端项目，我们知道广珠城际轻轨将分别设站于港口、东升以及濠头，同时随着中心城区外延趋势进一步的增强，我们是否该思考在G11-06-0141地块的创记录成交价格之后，城乡接合部区域土地价值是否会应该得到重新的评估？沙溪住宅价格是否会因此而升势更足？我们拭目以待。

l             地块基本要素

地块编号：P24-07-9041

地理位置：沙溪镇龙瑞村

土地面积：54942平方米(折82.4129亩)

土地性质：商住

规划条件：未平整

合作方式：公开拍卖

拍卖底价：8076.46万元

成交总价：2.035亿元（折246.94万/亩）

摘牌发展商：中山市宝嘉房地产发展有限公司

土地使用年限：67年

July 18, 2007