文/灰色晴天

前言：此前途经广州而逗留时间却短，数次错过与广州亲密接触之机，实与省城无缘。多年来的疏远，实不知省城近年发展之日新月异。适逢策划管理中心组织广州市场考察活动。千载难逢之机落脚省城。此次，“乡下人”誓要体验一下大城市之繁华。

在重临广州之余，早已知道广州与中山两城市间发展差距之大。资源的差异、发展快慢决定了两城市并不是同一量级城市，其实在不等之余，究竟本次考察的两城市之间发展差距有多大？笔者抽几组数据为切入点说明情况，从而进入本次话题：感悟广州。

【文章导读】

n         广州与中山是等量不同的城市

1、GDP容量：34年的差距？

2、资金密度衡量城市价值差异

3、城市发展引力差距：700万的人口差，22亿美元的外资利用差

4、地产市场供需量：供需状况存在6.4及3.5倍的反差

n         考察项目概览

1、恒基·恒荔湾畔

2、万科·四季花城

3、合景泰富·誉峰

4、金地·荔湖城

n         广州考察随想

1、CBD的打造，广州城市的尊贵地域——珠江新城

2、火炬开发区是珠江新城过去的缩影？

3、来自广州城市化发展现状的遐想：中山也是外延型的吗？

4、思考：中山城市化进程目前也正处于外延型？

5、中山需迈开城市化、商业化新的步伐

6、也许中山需要“堵塞的交通”、需要更多的“外来人口”

7、建筑高度：中山地产逐渐走向高层开发时代？

8、问题探究：2010年亚运对广州会有多大的经济拉动？广州交通再临大考？

一、广州与中山城市量差

由于历史发展原因，行政、地理区位因素的不同，致使城市发展的步伐不一，广州与中山存在较大的发展差异，无论从整个城市的经济容量、推动城市发展的拉力因素，或者更小的商品房市场的发展状况，中山与广州均不是一个等量的城市，对于中山城市经济我们是较为熟悉的，为了明确目前广州发展所处的“高度”，我们以2006年中山城市经济发展数据作参照。

n         GDP容量：34年的差距？

城市GDP量是衡量城市经济发展的一个重要指标，2006年广州市GDP总值6068.41亿元，这个量将近是中山的6倍。我们从中山统计局公布数据反映出，中山同年的GDP产值同比05年的增幅为16.7%，年度增加值约为148亿元。我们以GDP量的差距为条件作出假设，假若中山GDP以同样的年增值发展，定格广州06年数据时中山经济要多发展34年方能与广州数据相等，当然这只是一个假设的数据，但我们想表明的是两城市之间一个经济差距到底有多大。

资金密度衡量城市价值差异

同时，我们知道以单位面积的GDP产值来衡量一个城市的价值也有一定的参考性，上述指标也就是常称的“资金密度”。据2006年城市统计公告数据显示，广州市每平方公里的GDP产出值约在0.82亿元，这是中山本土的1.42倍，当然，我们知道行政面积的区别、城与镇发展的极端现象是主导此类指标的关键。其实，笔者认为各城市中心城区之间的对比更能体现一个城市本身的价值的差异。但细分指标数据不足，故不能统计出想要之结果，实感可惜。

附图（一） 城市经济容量对比（单位：亿元、元）

数据来源：广州/中山统计局

n         城市发展引力差距：700万的人口差，22亿美元的外资利用差

城市的容量差一大程度表现于人口容量方面。“人口的拉推理论”认为，一个地区对人口流动存在拉力及推力两种作用力，而当中更有人口的输出地与接纳地之分，我们知道珠三角地区经济发展处于全国领先水平，经济因素对于人口的拉力现象是最为显著的。以人口接纳地的拉力效应说明情况，同时笔者认为这种拉力更是城市发展的一个吸引力，到底中山与广州城市的吸引力方面差距如何？城市对于人口的集聚能力以及对外资投资的吸纳能力是两个很好的反映指标。

据中山市统计局公告数据显示，2006年中山年末人口的总量为249.34万人，与广州的975.46万人相比少近700多万。虽然城市之间行政区域面积差是一个方面，但笔者认为700多万人口大多表现于流动人口方面的差距，而人口存量的巨大反差则表现于消费市场容量大小方面的距离，城市经济发展表明人口因素与经济的容量往往是呈正相关的，是经济发展的强而有力的支撑性因素。人口因素影响经济容量，总的看来无论从城市经济甚至到整个城市容量，人口因素是最核心的表现。人口是一方面因素，为了进一步说明拉力（吸引力）差，我们再从吸纳外资投资数据分析，2006年中山利用外资额为7.19美元，这仅是广州的1/4。不难发觉两城市的对人口或者外资的拉力差距同样是极度显著的。

附图（二） 城市人口、外资利用状况对比（单位：万人、亿美元）

数据来源：广州/中山统计局

n        地产市场供需量：供需状况存在6.4及3.5倍的反差

在地产市场方面，据广州统计局年度数据显示2006年广州房屋施工面积5460.37万平方、商品房销售面积为1316.88万平方，相比于中山来说，两城市地产市场供需容量存在6.4及3.5倍的差异。同样人口存量的差异导致地产市场供需差异更为明显，增容速度不一。

附图（三） 城市房屋供需状况对比（单位：万平方米）

数据来源：广州/中山统计局

l       下篇预读：通过几组经济数据简单表明城市之间差距之后，下篇我们的话题直接进入本次考察的核心部分——个盘考察，敬请留意！

07-7-3 

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