文/灰色晴天

前篇通过几组经济数据简单表明城市之间差距之后，本篇我们的话题直接进入本次考察的核心部分——个盘考察。前面提及无论在经济因素或者城市拉力因素，中山是远落后于广州的。这也正像目前珠三角东、中部所主导的回波效应一样，这也是大家十分清晰的区域经济局势。同样因为整个城市的层面存在发展差距从而导致地产项目本身素质的差距同样是客观存在的。为了感受这种项目存在的差距以及借鉴广州发展商对项目的规划与设计我们走访广州，这是本次广州考察目的之所在。下面笔者简单介绍本次考察走访的几个项目。

1、恒基·恒荔湾畔：港式住宅的经典

在中山，当雅居乐、星辰打开香港大门以来，地产市场先后吸纳了不少存在港资背景的发展商，由于香港存在地少人多的客观事实，这一定程度上束缚了港资楼盘的设计眼光，在早期中山的不少港资楼盘当中存在绿化率小，容积率高，楼体紧凑的一系列问题。在本次广州之行，我们特意考察了香港著名发展商恒基地产位于荔湾区的临江项目——恒荔湾畔，细探港资发展商广州楼盘的价值之所在。纵观广州江景楼盘，据闻恒荔湾畔实为经典之作，从发展商限量推售的做法看出，笔者进一步感觉到江景楼盘发展的稀缺价值以及未来的升值潜力。恒荔湾畔与广州市区不少楼盘一样均为高层楼盘，从恒荔湾畔的设计方面看来，高层建筑则为江景特色创造更高价值，但楼体间距的紧凑性特点依然制约着整个建筑布局的感官效果。由于广州中心区的人口、土地存量等因素影响，本以为港式楼盘在小区绿化与园林方面是整个小区较大的缺陷，而恒荔湾畔略显紧凑的楼体的确使人有错觉，然而使人惊讶的是恒荔湾畔在园林方面却与一般大城市不少港式项目有着显著的区别，大园林成为了恒荔湾畔独特的亮点之一。对该盘的总体感觉，整个楼盘的亮点在于一线江景以及大绿化花园设计，而在楼盘户型方面并没有多少突出之处。

恒荔湾畔珠江一线江景

小结：原芳村区域在人们传统观念中早已定格为一个较差的区域，因此在项目投资和建设方面略显落后，随着芳村与荔湾的合并，地铁1号线开通，芳村定位有了新转变。恒基地产在这个新旧转换时机打造的恒荔湾畔项目起到了提升该区域居住价值的作用，恒荔湾畔也成为原芳村区域的标杆性住宅，当然这也是广州港式住宅的经典项目。

2、四季花城：他们建设的并非一个项目而是一座城

从广州市区一路驱车往西，逐渐远离不少的高架桥这是城市繁华的一个标志。转眼间，我们仿佛从城市的喧嚣之中脱离。走进大自然，顿时使人阔然开朗。一路上风光绮丽，山水交融，感觉尤为舒适。问及我们下站目的地何在？得知：万科·四季花城。从万科十多年开发来看，金色家园常分布于城市的中心区域，城市花园分布于城市的边沿地带，也就是常称的城镇结合部区域，而万科·四季花城系列产品则分布在市郊，从一路上景观的转换发觉，四季花城分布果真远离了广州中心区。

据闻，广州四季花城为万科拟以的经典之作——深圳万科四季花城为蓝本，复制建设模式至广州的。此前，万科常以建城而非建项目从而凸现其规模之宏大，实力之雄厚，本次亲身到访实为不假，万科四季花城为处于佛山南海市黄岐区，从严格意义上已非广州城域之范围，自今年4月底推出七期丹枫苑之后，7月将继续推八期茉莉苑，项目近750亩的占地面积，内设学校（中山大学附属四季花城外国语学校）、医院（广州医学院荔湾医院）、以及较具特色的临山会所，加之优美的山湖环境，特色商业配套、公交站点，四季花城规模之宏大实为人所惊叹。对本项目的考察，笔者感觉发展商在项目规划方面充分考虑与湖景山景的结合，在会所的设计方面更伴山而建，以山体层次区分功能，脉络清晰。别墅产品临湖而驻，层数及房间较多，居室功能布局同样较显清晰。

广佛都市圈共同支撑的经典力作——万科·四季花城

小结：据闻广州人观念上并没有西郊可言，原因在于与广州西面接壤的是佛山南海区，佛山南海是80年到崛起的广东四小虎之一，经济发达、产业集聚分布，南海的城市程度走在珠三角的前列，与广州白云区、荔湾区接壤的南海黄岐区与广州中心区联系十分紧密，万科·四季花城正坐落于此，同时更表现出万科战略布局意义之所在。从中心城区辐射外延，广佛大都市圈凸现了发展的必要性，万科坐享咽喉区位，无论从项目本身吸纳客户之范围，或是未来项目发展的潜力均大有所为。

而话回万科·四季花城本身，笔者认为该项目发展的优势在于规模之宏大，区位之优势上。项目更充分利用“109万平米的金沙洲城市生态公园和5.4万平米的自然湖泊”资源这一环境优势。休闲恬静之生活，城市人之渴求，万科四季花城结合自然与建筑的对话，努力营造亲水氛围，是中心城区周边难得之选择。

3、誉峰：珠江新城的巅峰作

珠江新城在政府的政策偏向中尝尽甜头，广州政府在短时间内塑造出珠三角高端居住区域之典范。在本次广州考察行当中，我们走访了珠江新城的巅峰作品——合景泰富·誉峰。

珠江新城之巅——誉峰东南业园林

誉峰作为珠江新城楼价最高的项目均价每平方米达到23000元。笔者发觉，该项目发展商基本每半年提价一次，每次提价幅度在1000-2000元/平方之间，幅度是显著的。目前该盘主力户型在200平方以上的大户产品。同时，三阳台，入户花园、6米高的空中花园设计较具特色，高层住宅一线珠江景观更加彰显豪宅本身价值所在，正对市政配套珠江公园同样凸显悠闲之便捷。另外，笔者认为誉峰的另一特色在于园林规划设计方面，移步换景，景观各有不同，石材、凉亭、泳池，各类园林小品加之热带植物形成了固有的东南亚园林特色，然而却与普通的东南亚园林相比立体景观更为丰富，更显园林设计者心思之细腻。

小结：誉峰为合景泰富旗下力作，项目定位为CBD国际级中央豪宅，以珠江新城品牌为依托加之本身豪宅之誉傲视于珠江新城之巅。该项目与周边项目最大的区别在于项目本身特有的园林规划、户型创新设计，两梯两户、甚至三梯两户设计，豪华配送装修更彰显豪宅品味。

4、金地·荔湖城：远离都市繁嚣的城邦

在城市的繁华中转变，我们感觉到四季花城浓厚的自然气息，在四季花城考察的最后，同事们预告了下一站的行程同样在于中心城区之郊，我们知道与佛山相连的是荔湾区与白云区，下站我们将自西向东走进临近东莞的“荔枝之乡”增城，这里有知名地产商金地集团开发的大型高尚社区——荔湖城。据悉金地·荔湖城是金地集团进驻广州市场的第一个项目，占地3812亩的规模也是至今为止金地集团全国开发项目中规模最大的项目。

走进荔湖城已是下午的3点，据闻早上荔枝节盛况空前，可惜由于时间偏差原因却品味不了岭南佳果，实感可惜。也许是增城与南海对于广州中心城区来说的区位因素较为相似，荔湖城与四季花城相似之处同样在于小区建筑与自然景观的紧密结合，无论是山或者水，“绿”成为了荔湖城标志性的主题。虽项目周边交通状况存在一定的不便性，但大型的生态度假型社区正好适合于长期压抑于都市生活的广州城市人。从踏进荔湖城，从笔者进入销售中心的一刻顿然感觉到大社区的魅力，这也是中山项目所无法比拟的。销售中心周边分布的主题展厅顿显项目特色之所在，100坊、三叠院、几何公寓、15度洋房，我们走访了荔湖城一期的每个组团产品，景观是项目的主力诉求，可以说这里涵括的户型、面积分布是较广的，面对的多方面需求的客户。从100坊4套特色别墅样板间可以看出，发展商对客户的针对面同样较广。同时，我们需再次强调的是景观，荔湖城的观景同样在高层设计上被一再展现，居高临下，眺望远处，山水交融，发展商为满足客户需求在样板间内特设观光望远镜，同样展现出心思的细腻程度与考虑的周全性。走进荔湖城，感觉心旷神怡。作为一个地产人，笔者也许已失去了成熟的思考来衡量一个小区的利弊，薄弱的交通劣势所带来的偏远感觉早已被那优美的环境所掩盖。

金地·荔湖城景观剪影

小结：“让自然回归城市”，荔湖城一期容积率仅有0.5，金地成功塑造的是一个以环境“折服”于人的大型社区。在过去的2006年里，金地可以说是在小试牛刀、探究市场。在其后的未来数年估计整个小区的开发速度应进一步加快。得知，早期项目从交通环境考虑，其后引入大型商业等配套，最后往学校、医疗设施的引进方面下功夫，金地·把荔湖城看作是一座城市来打造，同时更对环境、建筑的协调规划提出更高的要求。我们不能否定发展商打造一座城的价值，这的确需要气魄。

l       下篇预读： 对于一个自己并不熟悉的城市，也许你会有很多对于新鲜事物的遐想，下篇笔者进入遐想感悟篇，细说本次广州考察之感悟！