文/灰色晴天

来到一个并不熟悉的城市，也许你会有很多对于新鲜事物的遐想，而作为一个地产人，笔者对于广州城市人口的集散、产业布局、交通发展问题、居住区域布局的演变、中心新城的开发等较具兴趣。广州从过去数十年的高速发展中走来，对于城市的变迁，也许就是中山未来参照的开发轨迹。城市发展步伐有先后次序，诸如中山等“后来城市”更需借鉴于成熟的开发模式，结合前者之开发经验，发挥本身后发之优势。

n         CBD的打造，广州城市的尊贵地域——珠江新城

今年5月9日，广州一地块的成功拍卖引起了各界高度关注：珠江新城I1-3地块拍卖起价为20443万元、建筑面积为48078.31平方米的商业用地，最后该地块被境外公司永恒投资有限公司以4.6亿元竞得，折合楼面地价9568元/平方米，从而创下珠江新城地块楼面地价新高，较富力公司一年前创下的珠江新城最贵商务地价4566元/平方米的纪录翻了一番多。

一年前，一年后，珠江新城商务地价翻倍，一定程度上反映出区域的受宠程度。目前基本稳超15000元/平方的楼价使珠江新城强势而立，同时不少楼盘临江而建，集广州地产尊贵于一身。笔者感概此地，作为广州地产骄傲的区域板块，珠江新城存在独特的地理区位因素，在尊贵背后的塑造者在于政府，在于政府规划的偏向。笔者在粗略的考察之后，感觉珠江新城楼盘最大的优势在于早已名声远播的“珠江新城”品牌。同时可以直白一点说来，“珠江新城”品牌的价值更超越了区域个盘本身的自有价值。看来，广州政府塑造区域唱响区域品牌来提高项目价值的做法是成功的。同样联系至中山，中山本地的“珠江新城”在哪里？

火炬开发区是珠江新城过去的缩影？

一个强势区域与一个弱势区域之间虽存在着显著的发展差距，但发展的模式也许存在某些共性，此前提及广州城市发展轨迹，也许这就是中山城市未来发展的必经之路。从广州珠江新城的塑造，中山更有借鉴之处。寻找中山的“珠江新城”我们选择了东部的火炬开发区。

政府发展重心偏向、临海……也许有更多的因素让我们提出开发区。的确，开发区与珠江新城在中山及广州两大城市的规划当中有着共同的区位与资源因素。回眸1992年广州政府开始规划珠江新城的初期，周边同样处于一个半“空白”的状态，从无到有，珠江新城的崛起速度是令人惊讶的。同样在目前中山的火炬开发区与8、9年前的珠江新城处在同样的境地。轻轨进入开发区，高新科技园的打造……东部开发是中山未来城市发展希望之所在。中山火炬开发区与广州珠江新城，也许这只是一个假想，有发展之型而无存在之实，这是目前发展的现状。若想缔造中山的“珠江新城”更需政府的带头，社会的共同塑造。

广州珠江新城

中山火炬开发区

n         来自广州城市化发展现状的遐想

我们知道衡量城市化的标准主要在于城市人口（区别于农村人口）容量方面，城市进化理论认为，随着工业化发展进程深入，人口从绝对集中到相对集中，再从相对分散到绝对分散，一个城市发展具有固有的进化发展模式。在广州市城市化疯狂发展的数十年时间里，广州目前正处于人口相对集中时期。导致人口相对集中的成因十分简单，城市化初期人口从农村涌入城市，导致城市人口不断膨胀，向心型城市化导致城市人口密度逐步增大，交通堵塞现象逐步显现，城市环境恶化，而郊区优质的环境，广阔廉价的土地使人口、甚至不少企业向外延伸扩展。相对集中时期主要特征在于人口继续向城市集中的同时，开始向郊区扩展，但城市的人口依然远高于农村人口。同时，在城市人口向外转移的过程中，我们更需提及的是“卫星城”概念。简单地说“卫星城”的意义在于舒缓中心城市由于“城市通病”而转移的人口或企业，承担的是一个接纳与辅助发展的功能。从目前广州主力开拓佛山、增城、从化等“卫星城”接纳中心城市转移人口的做法看出，广州城市化进程处于一个外延型状态。

思考：中山城市化进程目前也正处于外延型？

首先我们需要了解的是城市化发展的速度问题，在世界范围内来看，目前城市化发展较快的并非所谓的一些发达国家，由于发展的成熟程度差异问题，以中国为代表的发展中国家走在了全球城市化发展的前列。诸如此道理，在国内不少二、三线城市的城市化发展速度并不比一线大城市要慢得多。而到底中山目前的城市化进程在哪些方面体现？是“向心”还是“离心”？这是一个值得探讨的问题。

业界普遍认为中山城市化的步伐是“离心”的。而在笔者此前的不少文章里对城市化同样定格为“离心”方向，其实这只是从企业外延、商业的转移，以及少部分城市人口的外延方向反映的结果。我们知道，城市化的主要衡量标准在于城市人口的容量。2005年政府提出组团开发概念，未来的中心组团将取代中心城区“中心”的概念，这也相当于城市人口的在向外扩展增容，而这种外延性是政府硬性促使的模式。中山在扩展中心城区，政府施加了外力，而这并外加外延型的，这因为中山并非成熟的城市发展所致。另外，针对于城市发展的规模及成熟程度问题，笔者同样认为，对于一个中小城市来看，中心城区的开发更没有达到所谓的过度密集程度，“向心”或者“离心”的城市化方向也许存在着不明确性特点。

n         中山需迈开城市化、商业化新的步伐

1、也许中山需要“堵塞的交通”、需要更多的“外来人口”

此次广州考察，笔者深刻体会到上下班高峰期广州交通所带来的不便。的确如此，广州一大的城市通病在于堵塞的交通状况。反过来考虑，在中山何时才能有类似于广州的交通堵塞状况？也许，当中山人尝到这种“交通之苦”的时候，中山的城市化进程、工业化程度已达到一定的高度，其实“交通之苦”正是一个极端的表现形式。

其实，笔者决不是希望交通混乱的日子，而期待的是中山城市化发展的飞跃。正如不少本地原住民认为外来人口影响社会和谐一样。从另一角度看来，外来人口对于消费市场的扩大、劳动力的补充，整个社会经济的带动起到了至关重要的作用，东莞就是个很好的例子。

2、建筑高度：中山地产逐渐走向高层开发时代？

前段时间，香港新鸿基的朋友考察中山的时候问及中山的最高建筑物，当知道中银大夏为答案时顿感惊讶。其实不出为奇，30多层的中山中银与香港88层高的国际金融中心（IFC）高度差距甚远。其实，在建筑市场领域，建筑物的高度也是区域商业化、城市化程度、工业化进程走高的一个反映。从本次考察见闻当中，广州市中心40层以上的超高层建筑比比皆是。随着城市化发展的逐步深入，人多、地少，建筑由横向发展转向纵向发展成为一个必然趋势，高层建筑多出现于高商业化区域已成为一个较具普遍性的现象。

中山地产也逐渐走向高层开发时代吗？这同样是近期中山比较热的一个话题。其实不能说涵括整个城市，至少可以说发展程度较高的城区是这样，当蔷薇山庄三期多层住宅售罄之后，这也将见证了市区多层住宅开发时代的一个终结。回顾历史，由70年代中后期中山最早开发的商品房莲峰新村、柏苑新村开始一直至90年到的中后期将近20年的时间里，多层建筑主导着中山地产市场。而在2000年以后小高层住宅逐步得到复兴，住宅向高开发逐步成为潮流。其后，在豪逸华庭、岭峰18、顺景新一居二期的高层住宅引领之下，向高发展成为地产市场进一步成熟的标志，同时也见证着区域商业化，建筑市场逐渐走向成熟。

n         问题探究：2010年亚运对广州会有多大的经济拉动？广州交通再临大考？

讲起大型体育竞技性大赛，广州可算是一个大舞台。亚运会事隔20年后将于2010年重临中国，地点正式本次考察之行的广州。面对大型运动会的经济拉动效应，广州将得益如何？

回顾历史，每一次现代奥运的成功举办对于举办国家经济效益的拉动是显著的。资本的流入，消费市场的瞬间扩张，零售、饮食、旅游、酒店将迎来巨大的效益空间，总的看来尤以第三产业受益最大。面对强大的经济效益的同时，广州在基础设施，尤其在交通设施方面也将承载一定的压力，广州交通是隐患？

其实，交通的重要意义已不需多谈，“交通规划既可以让一座城市活起来，甚至可以让一座城市死掉，还可以让一个城市浓烟滚滚、资源消耗殆尽”。前面提及“广州之痛”的一大方面在于交通，面对10年亚运也许交通因素正是广州迫切解决的问题。根据城市规划：2010年的广州全市人口保守估计将达到920万。而“亚运效应”促使大批外来人口的疯狂涌入，对于短时期人口的激增量，广州将如何应对？2000年的悉尼奥运，澳大利亚政府以大型完善的公共交通网络出色地解决了令人头痛的问题？其实我们更应清晰的是，悉尼与广州是两个完全不同的城市，在广州背后的正是13亿人口的庞大市场。话说08北京奥运，交通因素同样成为北京方面务必解决的问题，分散比赛场地分散人流、加大公共交通工具的承载能力……当然悉尼经验是更具借鉴价值的。另外与广州亚运同年举办的“上海世博会”，近来炒得正热的是上海悬磁浮列车的打造必要性问题。

在广州近期城市的建设规划当中，交通因素已得到广州政府方面的极度重视：据广州城市规划介绍，为配合亚运会举办，广州2010年前将有8条轨道线路投入运营，新建10大轨道交通枢纽，新增6个公交车场，同时为缓和停车难问题，原中心老八区规划建设路外公共停车场25个，泊位达5290个。机场、铁路、港口、地铁等公共运输配套将进一步扩充。香港回归10年，区域人口突破700万，香港在加大力度完善交通网络同时，香港政府对于乘坐公共交通工具方面的宣传是十分充足的。香港规划城市交通的经验同样是值得广州借鉴的。笔者认为，完善交通设施是必要的，但若要真的舒缓广州交通之痛，广州人出行工具的使用观念之上更需改变，借鉴于香港软硬件双管齐下方是明智之选。可以肯定的是：2010年广州交通承载能力将面临大考，成绩是否合格？留待时间验证。

n         篇后话：

大城市的生活实令笔者感悟至深，此时此刻有这样一种感觉：目前中山在选择城市化、商业化与城市环境之间均衡点是否合适？购房入户政策封锁、消费市场扩容速度趋缓，中山在担心类似的“东莞模式”带来不稳？在有着诸如东莞等城市开发经验下，我们是否存在着后发的优势，正确地在经济与环境之中山找出更精准的平衡点？

相信在这次行程当中受到的思想启发会引领个人思维走向更加成熟的层面，除了广州、深圳等城市，同时更希望下次有机会到香港、澳门甚至更远的北京、上海，再续《大城市感悟》的新篇。(全文完)

July 3, 2007

附：相关文章链接

1、 浅谈珠三角区域市场发展

2、  找准中山所处之位置，从宏观经济层面看市

3、  谈中山地产市场发展的优势与劣势(节选)