n         文/ 灰色晴天 (陈彬艺)

纵观整个珠三角区域范围内，相对于广州、深圳等一线中心城市来看也好，乃至深受港深带动的东莞、与澳门联动发展的珠海也好，中山在整个区域范围内仍然算是一个发展比较平稳的城市。从经济的发展速度，城市人口容量，也就是笔者常称的消费市场容量问题，从政府对整个城市定位的把握，入户政策的收缩，决定的是中山地产市场所具有的稳定性因素。

n         大环境的变化促使资金流的转移

此前，中山一直以“避风港”式的城市自诩，无论从2005年的《国八条》或是06年的《国六条》，中山地产市场给外界展现出来的依然是“稳健”二字。当05年的上海遭受宏观调控影响出现大起大落之后，不少地产商逐渐意识到市场稳健的意义所在。二、三线城市的价值逐步得到凸现。以金地集团为例，从06年末开始已逐步涉足于二线城市的开发，尤其在西安、武汉等地，而不少地产商对于沪、深等一线城市的投入却显得更为谨慎。以目前的市场状况而言，以金地为代表的不少地产商在逐步调整其区域拓展的思路，万科在东莞、佛山、杭州等二线城市也继续购地实施企业战略部署。不少资产在大环境的变化中由一线城市向二、三线城市转移，同样不少购房者亦随之而至。

n         从置业客户驻地看中山房价升幅

“地价、建安成本”往往成为了地产商口中所谓升价的必然理由。其实，需求的强弱才是决定市场价格发展的关键性要素。另外，我们需要明确的是：客户源半径的大小对于本地房价的影响也同样显著。其实，对于价值规律的把握，客户源与楼盘价格表现存在着这样的规律：以目标项目为半径定格客户距离，项目客户当中半径越大，距离越远的，项目的价格表现力往往会更为突出，相对而言投资类客户相应增多，价格的表现更为突出。这样的价值规律尤其对于未来一些稀有房产，如大户型豪宅、别墅类产品则更为显著。当然这不仅适合于单一的地产项目，对于一个地区、甚至一个城市也同样适合。

从客户半径规律表明，对于此前雅居乐、星辰地产成功开拓香港市场的种种例子表明中山楼价上升的趋势早期已积累。今年以来，以中海为代表的一批知名地产商更主动开拓广、深客户市场，同时珠三角各城市之间楼价水平的差异同样使中山吸纳了一批外来购房者，客户半径的扩阔、投资客户的增容进一步拉动了中山楼价向上发展。同时，我们发现这种外来购房者的切入速度是在逐步加快的，同样这也是本地楼价升幅的主要动力。

n         “疯狂”的房价撼动中山稳健格局？

在疯狂的大势之下，珠三角地区依然被推到了“浪尖”。以深圳为例，住宅价格今年在上半年就飙升5成，在一年半的时间内升幅达130%，在深圳领跑带动之下紧邻的东莞上半年房价比深圳更有过之而无不及，同比升幅达51.5%。在中山方面，今年2-6月份房地产投资额每月同比增幅均保持在8成以上的高位，在外来置业者以及大环境因素的推波助澜之下，中山城区6月份的住宅均价更首次突破4000元大关，达到了4121元/平方。累计上半年全市升幅21%，城区不少楼盘的均价早已出现“跨五奔六”之势，这种升势在中山范围内可以说是“史无前例”的。而对于此前比较平稳的市场而言，在今年以来规模地块价格屡屡创出新高，地价、楼价齐齐飙升的局面之下，不少市民的忧患意识开始得到唤醒，以至于在中山不少媒体甚至地产人的口中“泡沫”一词频频出现。

n         外来的虚拟需求是中山地产出现泡沫化的关键要素

n         微量的“泡沫”成分并不可怕，可怕的是其膨胀的速度如何以及是否会破灭

n         泡沫衡量指标：地产投资额比重与住宅“租售比”

1、上半年地产投资额比重闯进警戒区？

2、中山住宅“租售比”并未超出合理范围

2007-7-25