文/灰色晴天

市场不成熟因素吸引游资来了

今年以来，全国的固定资产投资仍然在不断升温，作为一个长期的贸易“出超”国，国家外汇储备日益高涨，由于市场流动性资本的泛滥，游资涌入，作为经济容量的支柱性行业，地产业显然被器重，致使地产投资高速增长。中山同样如此，据相关统计数据显示，今年上半年，中山地产投资额同比增长超过8成。另外，作为一个二、三线市场，中山地产市场成熟度并不高，制度并不健全。从另一角度来看，外来发展商资本从一线城市到二、三线城市的转移，一定程度上是冲着市场的不成熟因素来了，赚的正是市场不成熟因素所带来的巨大获利空间。

关注楼价更需关注地价

与不少业内人士一样，在市场的驱导下笔者近期对于招拍挂土地的关注度也显然提高了。其实，土地作为地产开发的生命线，凡规模地块的拍卖均牵动着不少地产商的神经。而今年以来这种关注度显然也是有所提高了。皆因市场，在目前市场大背景之下，不少地产商对于中山市场的发展前景更为乐观了。从地产商拿地方面考虑：今年年初以来从澳门地产商7673元/平方拿下西区广场地块创造单价纪录开始；其后雅居乐8.64亿勇夺博爱一地块，近月，宝嘉更以247万/亩的价格创造出城乡结合区域地价新高；再近点，昌生以超出底价1倍的价格投得五桂山180亩土地的开发权、另外市人民法院旁的56亩土地更吸引了18家地产商参与竞投，当中更不乏华鸿、远洋、新鸿基、宝嘉、昌生、雅居乐等地产名流参与。地产商的一系列储地举措其实我们并不需吃惊，这是市场逐渐向成熟方向发展的标志。市场存在获益空间大了，发展商相继会增多，竞争自然激烈，这是市场前期发展的必然。这令我们不自觉地预期未来的市场所具备的良好走势。

比价效应：未来预期地价拉升房价现象更显著

中山地产市场在升温，这是有目共睹的，地区外资本来了，对于地产的投资暴增了，外来置业者也逐渐增多了，之前提及，不少地产商对于本地高质素土块早已虎视眈眈，在招拍挂土地成交状况可以看出，中山土地价格未来仍然有着冲击高位的潜力。以沙溪为例，尤其宝嘉在朗心以247万/亩，市价的近3倍（此前朗心片地价越85万/亩）价格拿地之后，笔者更提出了城乡接合部区域地块价值是否该重新评估的论调。以城市的全局来看，未来预期个别区域比价效应应该是更为显著的。地块交易状况是对未来市场状况的一个预期，也可以说是未来市场状况的缩影。在“比价效应”的影响之下，接二连三创造出高位的地价使我们更有信心地预期未来一段时间中山住宅市场价格依然存在着较大的上升空间。

n         另附地块资料：

在此之前，笔者给大家简单介绍过西区广场地块（中山新“地王”诞生，西区商业力保龙头地位）、宝嘉朗心地块（地产商相继“弃城入乡”，城乡结合部再起风云？）的现状。

下面笔者再给大家分享近几星期来中山数块招拍挂地块的交易状况。由于时间问题，地块本身、甚至对于所在区域的分析资料暂缺，在下面一段时间里希望有机会再与大家交流此类市场的相关状况！

l       G29-07-9056地块基本要素

地理位置：中山市五桂山镇长命水村(城桂公路东侧)

土地面积：120657.8平方米(折180.986亩)

土地性质：商住

容积率：未确定

规划条件：空地、未平整

合作方式：公开挂牌转让

拍卖底价：1.11亿元（即约61.3万元/亩） 最低竞价增幅为100万元。

成交总价：2.53亿元（折139.8万/亩）

参加竞拍发展商：昌生地产、雅居乐地产……

摘牌发展商：昌生地产

土地使用年限：56年

l       地块基本要素

地块编号：P21-07-9014

地理位置：东区库充村土名“木桥”（南侧为兴文路，西侧为东苑南路，北侧为市人民法院）

土地面积：37648.3平方米(折56.4724亩)

土地性质：商住（商业占15%）

容积率：2.2

规划条件：未平整

合作方式：公开拍卖

拍卖底价：6212万元

成交总价：1.7亿元（折301万/亩）

楼面地价：2052元/平方

参加竞拍发展商：包括华鸿、远洋、新鸿基、宝嘉、昌生、雅居乐等18家地产商

摘牌发展商：雅居乐地产

土地使用年限：60年

l       地块基本要素

地块编号：P04-07-0048

地理位置：三角镇结民村

土地面积：44781.1平方米(折67.1711亩)

土地性质：商住（商业占15%）

容积率：3

规划条件：已平整

合作方式：公开拍卖

拍卖底价：2946万元

成交总价：8100万元（折120万/亩）

楼面地价：603元/平方

参加竞拍发展商：13家地产商参与竞争

摘牌发展商：通大地产  (备注:此前，由于资料收集问题,引至我们在"摘牌发展商"方面出现的错误,对此"灰色晴天"予以更正。敬请谅解！)

土地使用年限：70年