n         文/ 灰色晴天

据中山市统计局统计数据显示：今年1-7月份，全市完成全社会固定资产投资202.90亿元，同比增长30.94%。其中，城镇完成投资159.19亿元，增长23.51%；农村完成投资43.72亿元，增长67.67%。在房地产投资方面，今年1-7月份全市房地产投资91.72亿元，同比高速增长89.38%。民间投资占地产投资76.13%的份额，依然是地产投资的主体。另外今年以来港澳台及外资投资额升幅6.3%。

从近年中山固定资产投资额增长幅度的曲线图中我们发现： 2006年以来中山全社会投资额迎来了一个新的高速发展时期，地产投资的增速更有一个较大的跃升。今年1-7月份，全市地产投资增速近9成，在短时期内攀升速度显著。

附图  近年中山投资额增幅走势（%）

数据来源：中山市统计局

n         施竣工面积：商品房施竣工面积比达9。3，预期市场未来存在较大释放量

对于未来供应量预期，笔者此前提及过投资比的概念，投资比是预期市场是否因为投资金额过大而催生未来的产品剩余现象。而施工、竣工面积比反映的是市场现房供应量的未来预期。此指标（年指标）一般比值大于3，表明未来1-2年间市场的供应量较大。从03-06年之间统计数据显示，中山地产的施竣工面积比在3.2之间波动，而波动幅度在±0.4之间。反映了在03-06年之间中山商品房的供应量表现出的是一种较为稳定性因素。今年1-7月份，全市商品房的施工面积已突破去年全年水平，达到了1143.2万平方；而竣工面积则为123.13万平方，施竣工面积比达到了9.3，与此前我们提及的上半年13%的地产投资比（地产投资额/GDP总额）一样，升幅较为显著。一定程度表明中山商品房市场将在未来的一定时间内迎来一个高速的放量期。

附图  中山商品房施工/竣工面积状况（单位:万平方）

数据来源：中山市统计局

下面我们提及的另一个指标：竣工面积与销售面积的比值也同样反映出类似的情况。在一定的统计时期内我们以“1”作为此面积比的分界面：一种情况，竣工面积与销售面积的比大于1，此时期内市场现房增加量大于销售量，现房存量市场在增容；另一种情况，面积比少于1，此时期内市场现房供应量少于销售量，市场在消耗存量产品，现房容量在缩减，存在一定程度的供不应求现象。

我们再以统计局公布数据说明情况，在2003-05年间中山市商品房的竣工与销售面积比约在1.2-1.3之间，现房市场处于增容状态。而06年当年的比值则为0.8，近年来首次出现现房存量减少的现象，这表明购房的需求在进一步增大。跨越今年1-7月份，由于市场需求加大，现房存量减少状况在加剧，面积比达到0.5。

附图  中山商品房竣工/销售面积状况（单位:万平方）

数据来源：中山市统计局

由上述两指标，我们可以作一个粗略的判断：

由于全市商品房施工面积的大比例提升，随着期房的不断涌现，中山商品房市场预期存在较大的释放量。但在目前，由于需求的加大导致现房容量相应有所缩减。

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