n 文/ 灰色晴天
9月18日下午，在中山市国土资源局房地产交易大厅，随着一声锤响，位于中山市西区沙朗广丰社区编号为G20-07-0059的地块以单价4522元/平方米、税后8.3亿的总价落入中山广场房地产开发有限公司囊中。按照规定最大容积率2.0计算，该地块商住用地楼面地价最低也将达2261元/平方米，比8月7日东区地块拍出的2052元/平方米的楼面地价每平方米高出了200多元。
G20-07-0059地块位置图（图片来源：中山商报）
n 城西土地触动业界“神经”
早在8月中，当G20-07-0059地块挂牌公告起，业界对于沙朗广丰此地块关注度已甚高，甚至有中山媒体朋友更约邀笔者在地块成交之后对此区域作一个简单的评述。其实，自今年农历新年前，西区广场地块以7673元/平方的成交单价创造中山土地单价新高之后，到富华道南8.64亿元总价又成为历史交易土地总价最高纪录，再到沙溪朗心247万/亩的城郊均价纪录。城西区域成为了今年以来中山土地交易市场最热点的区域。对于连番创交易记录的城西区域，此次近528亩的地块，业界的关注度高也是情理之中的事。
n 拍卖现场：两家公司，举牌300多次，四次掌声，三种人，调幅100万
1、“两家公司”，在最后得知只有两家公司参加竞拍之后，在缺少雅居乐、大信、敏捷等常客的情况之下，在场的朋友均表示这将是一场冷清的“小游戏”而已。然而在开拍之后，两家公司轮番争夺、高潮迭起的叫价场面却令人大开眼界。狭路相逢勇者胜，而地块的最终摘牌者是拥有港资背景的昌盛集团旗下开发公司。而业界盛传另外一家参加竞拍商是合生创展旗下，而是否合生创展？目前却尚未得到证实。
2、“300多次”，在整个竞拍过程当中，媒体朋友累计过两家地产商相继举牌次数达到300多次。由此，而表明的是整个竞拍过程中双方角逐的激烈程度及两家发展商对此地块所持“志在必得”的态度。
3、“四次掌声”,在整个竞拍会的始末累计共出现了四次掌声。其中当项目地块总价跨越6亿及7亿元关口的时候各引起全场掌声一片，另外两次则是当最后摘牌公司（中山广场房地产开发公司）代表喊价7.8亿及最后7.9亿拍板成交的时候。
4、“三种人”，掌声代表了现场观摩者对中山土地价值提升所感觉到的一种欣喜表现。现场嘉宾带动鼓掌，掌声更代表政府卖地收入丰厚的一种喜悦表达，这类嘉宾何许人也？大家都应该明白。另外，在热烈的场面当中笔者发觉存在另一种的是沉默冷静的一批人，他们心情凝重而思绪万端，这应该是一批高呼“房奴之苦”的中产阶层成员。而最令人印象深刻的是摘牌地产商代表最后的“胜利呼喊”，这是全场最为经典的一幕。竞拍现场三种人，三种人有三种心情，有三种思考点。卖地方，投资商与购买者组成了整个市场的基本载体，而利益方关系已相当明显。
5、调幅 “100万”，在竞拍过程中当报价跨越7亿大关时，主持人主动调低了竞价幅度，每次竞价增幅由原来的200万下调为100万。这是近段时间以来土地拍卖难得看到的举措，跨越7亿大关，为什么会调低竞价幅度？这样的地价已到了政府预期的高位关口从而害怕地价过高吗？还是？……
n G20-07-0059地块能有如此吸引力？项目地块未来的价值点在哪里？
在G20-07-0059地块成交之后，从地块周边目前已成型的居住、商业氛围，从整个片区城市化程度而言，笔者与众多的业界朋友一样对此价格持有的均略有少许保留的态度。从地块近528亩面积当中，211亩的公益性公共设施而言，从54.5亩的非产权配套面积而言，发展商可用于开发的商住用地面积只剩下262亩左右。而除了公益性建设用地及发展商非所有权配套用地建筑，我们计算其楼面地价达到了2246元/平方。不要说对于沙朗这样开发并不成熟的片区，这样的价位相比城区核心区域的不少高标准地块依然高出不少。究竟发展商对地块未来发展的思考点在哪里？价值的衡量点在哪方面？我们简单探讨一下。
首先笔者认为，从整个大环境而言，中山地产尚有较大发展后劲，大家都十分清楚。而从地块所处区域板块1-2年以来的发展较快步伐大家同样也是有目共睹的，其后几年本地市场发展的广阔前景依然是地产商发展的基础。其次，笔者发觉项目地块临近针对港客的大型社区——星辰花园，属于同样资金背景的开发商是否会旨在“联姻”，合力塑造周边区域？而从升级区域档次出发继而带动产品价值提升？最后，笔者认为开发商最有可能看重的是在于项目未来价值点的发掘方向方面。我们知道紧靠项目的周边政府将规划打造目前中国唯一一个专业化大型公益服务基地——“中华爱心园·中山广场”（＊详见相关资料连接），而该项目正是由香港昌盛集团共同实施，如何整合相关土地资源做大做强，发展商是早有思考的。而慈善博爱作为发扬中山人精神的体现所在，在于项目的未来的发展是否可以依靠本地早已形成的“博爱文化”概念打造项目独特的亮点？其实，不论地产商对于项目未来的期望值在哪里？笔者相信作为一个大型品牌集团并不会打没有把握的仗，而地产商既然可以耗巨资以志在必得之势勇夺地块开发权，我们当然相信一定有其企业本身的价值思考所在。发展商能承受高地价不外乎有几个原因：或是摊薄利润试水市场，打造区域品牌，寻求本地后续发展；或是项目本身存在新的可发掘的价值点，发展商看重的是未来价值的提升方向。其实，我们也不必多说，留待企业未来的发展来给大家一个答案。
相关资料连接：
“中华爱心园·中山广场”项目规划占地1160亩，预算投资40亿元，是经共青团中央同意并授 权中华爱心基金会实施的大型综合公益社区建设项目。包括爱心家园、主题广场、公益博物馆、青少年培训中心等功能组团。建成后，将是海内外慈善家和爱心人士的宜居社区、我国公益业绩展示与纪念场所、中华慈善家大会和海峡两岸慈善论坛永久会址以及青少年社会教育基地。
l 地块基本要素简介
地块编号：G20-07-0059
地理位置：中山市西区沙朗广丰社区
土地面积：351690.5平方米（折合527.5358亩） ＊ ①
非产权配套用地面积：36335平方米（折合54.5亩）＊ ②
土地性质：公益+商住
容积率：≤2.0
建筑密度：≤30%
绿化率：≥36%
地块现状：未平整（鱼塘、农田）
合作方式：公开拍卖
挂牌底价：24500.81万元
拍卖起价：64600万元
竞价增幅：200万元（7亿竞价幅度调整为100万元）
举牌次数：308次
摘牌地产商：中山广场房地产开发有限公司（香港昌盛集团旗下）
成交总价：7.9亿元（税后价8.295亿元）
总体成交单价：2246元/平方米（149.75万元/亩）
商住物业楼面地价：2261元/平方（除公益性建设用地及发展商非所有权配套用地建筑）
备注：①地块总面积527.5358亩，其中公益性公共设施（商业）不少于211亩；其余316.53亩用地可作为商住用地用于房地产开发。②非产权配套用地面积54.5亩，其中小学一间≥38亩（建筑面积≥14000平方米）；幼儿园 9亩（建筑面积≥4860平方米）；综合市场≥6亩（建筑面积≥3500平方米）；社区服务中心 500平方米（建筑面积≥800平方米）；卫生站 500平方米（建筑面积≥300平方米）
19 September 2007
附文 沙朗片区规划：
1、规划范围：
沙朗片区现状建设用地主要分布于105国道沿线两侧，其南起中山市果蔬批发市场，北至坦背变电站。用地开发由沿路向东西两侧扩展，东西两侧进深各约1.1公里，形成与农田相互交错的锯齿状形态，现状建设面积约5.04平方公里
2、用地规模：
考虑大量闲置用地的消化、用地结构的调整、广丰工业区的开发等因素，规划认为规划期末沙朗片区建设规模将不会有很大突破，仍控制在7～8平方公里左右
3、规划人口：
预测规划期末常住人口为1.7～1.9万人，暂住人口为4.0～5.0万人，总人口为7.0～7.2万人。按城区建设标准100～105㎡/人，校核，届时规划区人口容量为7.2万人
4、功能分区：
片区用地布局结构为一轴，一心、三区、五带、
一轴：现状105国道为片区贯穿南北的发展轴、景观轴
一心：105国道以东、八号路以西、石特涌以南、金港路以北的区域为中心，依托有利的交通条件，根据市场调节发展成高中低多密度相结合、层次丰富的城市居住商业综合区
三区：规划区共形成三个功能区，分别为石特涌以南的综合居住区、105国道以西的居住工业配套区和沙港路以北的工业区
五带：规划区内东北向西南方向的五条景观带，三条是沿分流涌、石特涌和沙朗涌分布的滨河绿带，两条是金港路和沙港路两条主干道形成的城市景观带
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