文/灰色晴天

近日，有本地媒体朋友再次问及关于中山招拍挂土地交易的相关问题。笔者在工作之余给予了解答，并整理几个数据与各位朋友分享：

据中山中原市场监测数据表明，今年1-9月份全市招牌挂土地成交面积达到326.85万平方，与06年同期相比上升84.3%。市场整体交易状况同比去年有了较大幅度的跃升。特别在今年的三月，大面积地块的成交使当月土地交易量走到高位；此后数月，地价的上升幅度是极为显著的，主要的方面来自于在外围市场的推动下所引发新的拉动因素。另外在6-8月份间，从出让公告信息表明政府在陆续加大大面积地块的供应量。

此外，从6月份开始房价随外围大势发展上升速度更为明显，发展商预期获利空间在进一步拉阔，从而加速大型发展商圈地步伐。由于挂牌土地的公告时限通常为1个月，6-8月份公告的土地在8、9月份集体释放。笔者认为，除了外围拉动之外，影响成交量激增的另一方面在于受政策环境逐步紧缩银行贷款的因素影响，“银根”的紧缩将使不少地产商担心融资渠道问题，也意味着不少地产商投资门槛一下子提高不少，资金链压力、投资风险在加大。不少地产商意识到金融政策的预期是日渐苛刻的，继而加大了这部分潜在投资意向的开发商加快其圈地的步伐。

附图   中山招拍挂土地成交面积走势 （单位：万平方）

数据来源：中山国土资源局

更多人关心的是政策后的一段时间，中山土地交易市场的走向问题。从我们收集的最新统计数据显示，计划在10月份交易的地块合计14宗，公告出让面积26.17万平方。而截止到10月23日为止，在10月份成交的土地仅有3宗、合计成交面积仅有6.59万平方，9月尾《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对于整个地产市场凝聚了浓厚的观望气氛，当急速上升的地产市场遇上政策的“拦路虎”，从本地史无前例的价格高度，此前不少地产商的唯心定价在政策的阻吓下目前“怯”意尽显。当然受到影响的还有不少投资地产欲在短期内圈地的地产商。在政策发布初期加之市场的种种迹象，土地成交率的急剧下跌进一步表明地产市场步入调整的阶段，至于是短期调整？是心理的调整？还是市场拐点？笔者更相信的是由于政策的因素影响，给市场带来的短期调整及心理的调整。而至于一系列详实的问题，笔者将在往后的文章里作逐一的解释，敬请关注。

Tuesday, October 23, 2007