文/灰色晴天

自今年9月27日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以来，使不少业界朋友对于整体市场的发展作出了“拐点”的预期，媒体大量在宣传、潜在购房者为之“高呼”，诚然政策是把双刃的刀，市民在期盼楼价回落的同时，房贷利率在不断推高影响着相当一部分人。在多次接受媒体的采访过程中，大家最关心的问题莫过于在政策环境的影响下，本地楼市的走向问题。与不少行家一样，笔者提及最多的是：购房者持币观望、市场缓冲调整、发展商试探性供应，房价试探性上升等字眼。

随着政府部门陆续公布10月份的市场统计数据，不少人对于市场在政策实施的第1个月时间里到底会发生了怎样的变化都十分期待，政府公布的数据当然是一个直接的表现方面：

（1） 10月份全市房地产开发投资额环比下跌9.35%、施工面积上升66.17%

（2） 10月份土地成交宗数、成交面积、成交金额同比分别上升27.54%、162%、859%；环比宗数、面积分别下跌13.01%、30.14%，成交金额则上升73.87%

（3） 10月份全市住宅成交宗数、成交面积环比分别下跌22.9%、16.2%，成交均价则上升23.3%；城区住宅成交宗数、成交面积、成交均价环比分别上升7.3%、14.5%、16.7%，镇区住宅成交宗数、成交面积分别下跌32.2%及26.8%、成交均价则上升23.8%

（4） 10月份全市二手房成交宗数、成交面积、成交均价分别下跌17.01%、24.19%、3.12%

n         从新的增长周期中回归：市场观望风气盛行

自今年以来，中山住宅市场在新的增长期内持续向上，8月份成交面积、成交金额分别达到64万平方、24.35亿元创造历史的最高水平。9月份虽有短期回落，在“9·27政策”并未出台之时，业界普遍对于10楼市信心十足，从而导致当时市场上“捂盘”现象并不少见。其后在“9·27政策”的出台实施之后，对于不少地产商来说是打击的。当热市遇上政策的“拦路虎”，市场在短时间内逐渐走淡，中山楼市在新的增长周期中回归。

下面是近两年10月份中山住宅市场的走势情况图，05年10月份全市住宅成交面积、成交金额环比分别上升23.4%32.9%，从数据上标明本地楼市的“黄金周效应”十分明显。06年的10月份，由于业界对于黄金周营销方式有所改变（从“活动促销”改为“活动蓄客”），促销类宣传淡化，另外国家大力倡导黄金周消费，高端消费群体的外出旅游的比例有所增加，楼市在黄金10月时期并没有达到预期热销效果。业界高呼“黄金周效应”已逐渐趋弱，当年10月“35.3万平方、10.81亿元”的月销售规模可进一步证明此点。今年10月份，是中山楼市数年来最为惨淡的10月，政策的影响导致投资类客户因应减少，市场持币观望的现象顿显。从国土局公布的数据可表明，10月份全市住宅市场成交宗数、成交面积环比分别下跌22.9%与16.2%，成交金额同样仅有3.3%的微量升幅。总体看来，中山黄金10月楼市与不少地区惨淡状况一样，在政策的打压下早已不再“黄金”。

附图  近年10月份住宅市场环比增减状况（%）

数据来源：中山国土资源局

n         10月中山楼市“量跌价升”，镇区地产主导总体市场“沉浮”

上面提及，10月中山楼市遭遇调控政策的滑铁卢，在新的高速增长期中回归。但从宏观政策出台的初衷来看，控制楼价方面并没有达到显著的效果。在全国70大城市环比依然上涨情况下，10月份中山住宅均价依然创出新高，全市月度成交均价达到4879元/平方，环比9月上升23%。政策影响之下，发展商进入观望状态，市场的不明朗因素导致不少地产商变得更为审慎，10月份市场新增供应量趋紧，致使月份空置面积环比下跌了3.73万平方，供应的减少，价格有所刺激。另外，从月度楼盘销售登记备案排名来看，除凯茵新城推出的曼克顿山别墅外，石岐区臻园、名雅豪庭，东区奕翠园、远洋城新推单位均价都在7000元/平方左右。总体来看，数个高端项目的对于整体市场的推动，总体价格的拉升是十分明显的。而在城区方面，当月总体销售均价提升至5275元/平方，环比上升17%；镇区地产更大幅上升24%，10月总体均价达4662元/平方。中心化的效应使城区地产价值更为突出，镇区地产高档次项目的不断增加，给楼价的升势增添动力。

但从数据的进一步细化，我们发觉中山总体市场成交规模的总体下挫，主要方面并不在城区。据统计数据显示，10月份城区成交面积、成交金额环比分别上升14.54%及33.65%，而导致总体市场成交量萎缩的主要方面在于镇区市场的成交量，总计10月份镇区住宅成交面积、成交金额环比分别下跌26.83%及9.40%，城市化进程的推进，城区土地日趋饱和，在金融政策的冲击下，城区地产“急流勇进”。个别将置业区域局限在城区的客户来说，在政策的预期之下，这也表现出城区地产置业者消费能力的高端性，当然更体现的是中心城区项目的稀缺价值以及置业者同时对于城区项目前景良好预期。而相对于选择城区置业的客户来说，镇区地产的主力客户多集中在中薪阶层方面，笔者认为这正是受“9·27政策”打压最为严重的置业群体。从10月份镇区地产成交量的大幅度缩水进一步表明本次政策影响最为深远的是部分镇区地产。

附表  2007年10月份楼盘销售登记备案排名 (按宗数)

数据来源：中山国土资源局

n         投资信心走弱，地产商“忧心仲仲”

n         群雄逐地：观望者多，而意向较大者少

n         10月报媒广告投放量直线回落，发展商谨慎应对、项目宣传遭冷遇

n         变相降价，楼市方向何在?

附件：05-06年中山商品房交易走势

November 25, 2007