文/ 灰色晴天（陈彬艺）

2006年以来，中山楼市在过去的不断积累中，在外来置业者以及本地刚性需求的双重促使之下得到有效激发。中山楼市走过了快速发展的2年时间。如今走进2008，人在奥运年，适逢中山升格为地级市20周年的历史时期。面对“城市经济发展逐步进入新一轮发展的调整期阶段”的经济前景，面对经济层面的喜与忧、面对全新的市场境况，对于占据整个国民经济总量1/3份额的地产业来说，我们有着更多的思考。

在经历去年“9·27政策”的冲击下，今年以来中山楼市在去年8-9月份的高位当中理性回归。在目前的地产市场当中，消费者是审慎的、发展商是迷惘的……随着银行准备金率继续上调，银行放贷继续偏紧，加之市场惨淡、资金回笼速度放慢，个别中小型发展商资金链进一步趋紧。“降价或是变相降价促销”成为了目前中山不少楼盘销售的主格调。不少地产人在不断地思考，结果众说纷纭。

究竟楼市“降价风”何时将停？笔者提出了个人的看法。

首先，我们需要明确的是：在市场经济体系之下从来就没有一种只升不跌的产品，产品价格升与跌是正常的经济现象，同样房子也一样；其次，房价近一轮上升周期一方面由于流动性过剩而产生的资产价值重估，这是一种结构性的调整，另一方面则由于外来置业资金（多为投资资金）的涌入而导致的价格拉升。

笔者认为:本地房价持续的下调现象或是大幅度优惠的出现，表明市场经在历数月的调整，发展商资金回笼压力的确加大了，对于市场的发展预期是更加模糊了。从近段时间连续出现的热点区域土地流拍现象表明，不少发展商对于市场的观望并没有减退，中山楼市依然在低迷时期徘徊。近段时间来，中原针对整个中心组团作了一次摸底调查。从我们统计的数据显示，除了沙溪几个低价位入市的楼盘（打出一口价单位）成绩尚算可以之外，中心城区不少高端项目表现仍旧欠佳。中山楼市去年房价高走，中心城区的项目可谓“功不可没”，如今“日落西山”境况不复存在，不少高端项目可谓苦苦挣扎，再觅良机。

诚然，对于中山这样的发展并不成熟的二、三线潜力城市，笔者相信价格的回调只是一种短暂性的现象。其实，中山相对于珠三角的数个城市，即使在07年升幅最大的10月份，房价并没有达到类似于莞、深等城市的水平，一定程度上表明中山仍然是一个比较稳健的市场。而早前不少人对于房价的预期过高，主要来源于市场短时期内的快速升温导致房价的快速跃升而产生的心理影响。近段时间有不少业界朋友高声“苦不堪言”并询问降价现象何时将止？或是市场何时将回暖的问题。其实，这更视符整个市场的发展趋势，笔者认为，房价的升与跌向来是由市场的供求关系所决定的。事物向来存在于两种作用力影响之下，这也就是哲学经常所提及的“两点论”观点。看待一种经济现象同样如此，一方面存在对于多方面对于楼市的支撑因素（拉力），另一方面则存在对于楼市发展的抑制因素（推力）。在某一时期，拉力或推力占据主导？楼市就倾向于哪种作用力之下发展。

目前，由于福利分房时期的一批旧式物业早已不能满足个别“沉浸”于社会多年、目前资金已较为充裕的前期分房受益人群。从近年来的潜在购房客户当中，我们发现此类人群相当普遍，从而笔者坚信：中山“换房时代”还将得到延续；另外，80后的一批置业潮将进一步形成，这是一批改革开放后的首批获益者，思想的独立性与开放性将促使这部分年轻客户逐渐走上置业之路。中山楼市的支撑因素除了上述两点之外，当然还有国家货币因素、城市经济因素、生活环境因素、珠三角核心城市抗力而产生的人口转移等多方面。至于对本地楼市的抑制因素则主要体现于国家对于地产市场的宏观政策调控、城市开发的成熟性因素等方面。从目前的市场状况看来，中山楼市的拉力作用还是相当显著的。目前的房价回调状况是短暂性的，作为4月份一直都是楼市的淡季，楼市回暖并没有太大的动力。而作为今年的5月给不少业界朋友寄予了厚望，黄金周的取消将促使一部分高端消费人群留驻中山，据闻不少项目更势要施展“浑身解数”吸纳客户。5月的产品推货量一定有较大的跃升，诚然5月楼市的成败与否影响到今年的整体市场发展。

附图 中山住宅市场月份成交均价走势（单位：元/平方）

数据来源:中山国土资源局

2008-4-2