n         前言：

今日，A股市场在消息利好的刺激下出现上涨行情，沪指疯狂上升4.59%，在连续的阴靡行情当中，个股争相反弹，成交显著放大。两市迎来了久违的量价齐升的现象。同事小罗在惊喜个股反弹涨停的同时，却言出“连续涨停10天也无济于事”的论调。笔者相信，类似小罗一样深套在5000点或以上的投资者比比皆是。

n         楼市现状：市场表现继续疲软，让利促销成市场主调

从股票市场近段时间的反映，市场抄底呼声日渐显著。对于整个资本市场，股票市场的疲弱所反映出来的是政府对于近年来宏观经济发展过热所采取的一种抑制态度。从过去数月反映出来，股票与地产市场的发展均有着一定的联系性与相同点，一来，高资本流通层面、二来，受游资热捧，发展同样相对过热，三，资金流的互换性。回归到地产市场层面，从9.27政策颁布至今，已长达近10个月时间。先不谈本地市场发展如何？从外围大市场来看，东莞楼市雪崩、深圳楼市到2012年方能恢复的观点不绝，为尽快实现资金回笼，万科率先降价，“多米诺骨牌效应”的显现，全国市场（尤其在珠三角）产品价格战打得如火如荼。潘石屹“百日剧变”、任志强“银行先死”的论调均有力表现出行业思想家对于地产企业资金链问题的担忧。2007年，面对外围楼市高位运行，中山楼市顺势而起；如今，面对大市场的萧条，中山楼市同样并不能独善其身。从政府最新一期公布的相关统计数据显示，2008年1-5月份全市商品房成交宗数、成交面积、成交总价同比分别下跌28.1%、33.5%以及17%。虽然6月份成交数据尚未公布，但从6月份天气的状况，加之市场所反映出来的现象进一步阐述市场状况仍旧低迷。

在地产商方面，自去年年尾成交量高位下挫之后，不少地产商一直将厚望寄予在今年的5月份前后。然而，从5月份前后所表明的现象来看，市场供货量明显增加，遗憾的是成交量依然偏软。其实，笔者认为对于今年5月份前后的市场状况，与业界早前的预期存在一定的差距。在经过近10个月的市场低迷期当中，发展商无法通过产品销售来回笼资金，同时在银行放贷收紧，股票市场紧套、民间资金流动量放慢的情况下，本地开发商尤其在中小型的开发商，资金链日趋恶化的问题得到普遍认同。从去年7-8月份楼市热销时期的捂盘不卖，到现在的不断促销，不少地产商“痛定思痛”。市场突然而来的转变，行业的洗牌现象在加剧，不少发展商资金环节的薄弱现状显露无遗。降价促销、大让利成为了目前不少项目所谓的“杀手锏”，美其名曰：顺应市场、尊重市场。但不少地产商何曾又想过去年7-8月份该说的“尊重市场”？如今，单位拍卖、零首付、送装修、送家电……促销现象层出不穷，但收到的效果并不十分明显。

在客户方面，促使去年房价接连攀升的外围投资客户早已撤出市场，不少项目的价格表现力显著走弱。城区不少项目甚至出现了20-30个点的让利。而本地个别的刚性客户苦苦支撑目前市场的发展。早已被公认为审慎的中山购房者，面对市场的回调现象更显得格外保守。市场未来的发展，如何激发潜在的刚性需求客户是不少发展商工作的重点所在。

附图 中山商品房成交规模月份走势（单位：万平米、亿元）

数据来源：中山国土资源局

n         楼市展望：下半年楼市发展看关键节点，视业绩而层层推进

至于提及下半年楼市的发展，笔者认为从楼市的基本面来看，调整还是会继续的。然而重要的关键节点的成与败将成为楼市发展的关键所在。历年的7-8月份，在业界看来属于营销的保温期阶段。此前，不少地产商的做法均以“品牌巩固”作为营销的重点方向。一直被认为销售淡季的时期，今年7-8月份所谓的淡季将变得“并不太淡”。至少在供求一方，不少地产商均蓄势以待、不敢有一丝松懈，目前明确“淡季”推货的项目显著增多。笔者认为，在发展商层面来看，半年或以上绷紧的资金链现状急需缓解。首先，由于5-6月份业绩并不如意，促使个别地产商无奈而为，如今实为尽力追赶业绩，确保年度销售目标。另外，作为9-10月份的“金九银十”预热月份，同时也将迫使不少地产商在7-8月份提前入市，拉长整个下半年“旺销”战线。在整个市场现状来看，试探性的供应、让利吸客的大方向在短期之内是较难逆转的。同时，8月的奥运会举办期间，发展商借势推广的可能性比较大，促销也会唱响主调。不少性价比较高的楼盘也有望吸纳一批刚性需求的客户。而至于奥运会过后，最令人关注的10月份，在今年的10月份依然会是一个十分关键的营销节点，在7-8月试探性的推售之下，9-10月份估计将迎来较大的供货量。但至于价格方面，笔者估计倘若7-8月份成交量有所回升，但10月份提价的可能性依然不会太大。至少在基本面没有太大的逆转前提之前，价格的稳定甚至轻微下调的趋势依然会存在。到年尾，往年的12月、1月期间均是楼市的热销期，由于今年春节有所提前，市场依然平稳过度的机会还是相当大的。

2008年7月7日