2008年10月10日

文/ 灰色晴天（陈彬艺）

前言：

“9·27阴靡”走过了整整一年的时间，中山楼市在高位市场中回归，买卖双方胶着的市场现状一直在延续。今年五·一，被不少开发商寄予厚望的黄金销售档期业绩不佳，其后受到奥运的楼市低迷因素影响，7-8月份市场依然不见起色。为了冲业绩、赶目标，由此十·一黄金周便成为了各大地产商今年最后的“冲刺”时机。

一、中山宏观市场分析

n         市场低迷期延续：开发投资额增长放缓，投资者信心下降

从全市地产开发投资额月份走势方面反映，中山楼市正经历着新一轮的信心考验期。从中山统计局公布的数据显示，在去年楼市的急速冷冻底下，中山全市房地产投资额从去年5－10月，月平均超过90％的增幅（同比）在短时间内回落到今年4－6月份的30％水平。近月来，由于美国“金融海啸”的全球性蔓延，所引致的全球资本市场复杂性进一步加深。市场从而陷入“信心危机”，投资者信心走到长时间来的低位。

附图  中山地产开发投同比增幅变化走势（％）

n         土地市场交易惨淡：偏紧的资金流导致土地滞销

8月全市土地成交面积42万平方、成交金额3.48亿元，同比分别暴跌79%及73.6%；环比今年7月份成交规模同样出现微跌。鉴于对市场投资预期并不理想，同时由于出货放缓，银行放贷困难，开发商本身存在资金偏紧因素，致使土地交易市场同样表现出持续惨淡的交易现状。尤其在大型土地方面，流拍现象频出。根据中山国土局数据显示，自今年2月份起来，中山土地市场进入交易惨淡期，月份交易量同比平均跌幅达到33％。累计今年以来，成交面积、成交金额同比分别下跌20.8％以及1.7％。

附图  中山土地市场月份交易走势（单位：万平方、亿元）

n         供销失衡导致住宅存量积压过大，销售形势十分严峻

从中山国土资源局备案数据显示，截至9月底全市已取得预售证的住宅单位套数达到37000套水平，其中城区7000套左右，镇区则达到30000套，其中坦州、三乡、沙溪、开发区4个区域住宅产品存量更超过3000套，货存是十分充足的。

目前，在市场因素的促使下，住宅产品的去化率迅速放缓。城区住宅从去年全年月份平均1124套，下跌至今年1－8月份的456套；镇区则从3011套降至2067套。结合市场存量考虑，倘若按照今年1－8月份城区、镇区住宅产品月平均去化456及2067套的速度，加之各项目在建产品的预期的竣工量，市场存在较大的积货压力，产品的销售形势十分严峻。

附图  中山各区域可售套数统计（截至9月底）

附图  中山城镇住宅市场销售套数走势（单位：套）

二、“十·一黄金周”中山楼市分析

n         增加营销成本，发展商力拼10月黄金档期

n         促销仍是黄金周市场主调，买卖双方主导性角色转换

n         成交量略有回升，黄金周难解市场低迷困局

低价别墅、投资公寓成市场亮点

价格敏感性依然较大

n         摆脱市场困局尚待时机

2008年10月9日

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